1. Договор аренды является возмездным, поэтому главная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы (платы за пользование имуществом), которая и составляет цену договора аренды. В п. 1 коммент. ст. содержатся общие правила о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату арендодателю. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Поэтому нельзя согласиться с встречающимся иногда в литературе утверждением, что стороны должны согласовать сроки внесения платежей.
Гражданский кодекс по общему правилу не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, т.е. к тем, отсутствие которых делает договор незаключенным. Если величина арендной платы не согласована, то подлежит уплате сумма (цена), которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество (п. 3 ст. 424 ГК). Исключение из этого правила предусмотрено лишь для некоторых видов договора аренды (для договора аренды здания и сооружения - см. коммент. к ст. 654 ГК).
Односторонний досрочный отказ арендатора от использования имущества, чье состояние не ухудшалось, не является основанием для освобождения его от обязанности вносить арендную плату (п. 13 письма ВАС N 66). Наоборот, арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклоняется от приемки арендованного имущества (п. 37 письма ВАС N 66).
2. Размер арендной платы по общему правилу определяется соглашением сторон. При этом плата может быть установлена договором за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составляющих. Если в договоре перечислены несколько предметов, а арендная плата для каждого из них не установлена, то следует считать, что плата взимается за аренду всех предметов. В литературе иногда указывается, что если плата установлена для некоторых предметов, то для остальных она должна определяться по правилам п. 3 ст. 424 ГК. С этим можно согласиться при условии, что данные предметы не составляют отношения по принципу главной вещи и принадлежности (ст. 135 ГК). В последнем случае следует исходить из того, что установленная за главную вещь цена автоматически включает в себя цену за принадлежность и, таким образом, не требует отдельного определения через п. 3 ст. 424 ГК.
Некоторые авторы полагают, что ограничения, установленные нормами публичного права, обязательны для частных лиц лишь тогда, когда они включены в договор аренды; отсутствие соответствующих оговорок означает, что ограничения на частных лиц не распространяются. С этим мнением трудно согласиться. Условие договора аренды в части об арендной плате в части превышения (недостижения) ее нормативно определенного размера должно считаться ничтожным (ст. 168, 180 ГК), а арендная плата - рассчитываться исходя из установленного в законе норматива.
3. Пункт 2 коммент. ст. раскрывает различные формы оплаты аренды: твердая сумма платежей, вносимых периодически или единовременно; установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставление арендатором определенных услуг; передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Данный перечень не является ни исчерпывающим, ни императивным: стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Исключение из этого правила - норма ст. 630 ГК, согласно которой арендная плата по договору проката устанавливается только в форме определенных в твердой сумме платежей.
В случае предоставления арендатором в качестве арендной платы определенных услуг либо передачи арендодателю вещи в собственность или в аренду стороны заключают смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК), соединяющий в себе договор аренды и договор о возмездном оказании услуг (договор купли-продажи, встречный договор аренды). В то же время арендная плата выплачивается именно за владение и (или) пользование арендованным имуществом, а не за какие-либо дополнительные услуги, которые арендодатель может оказывать арендатору. Например, коммунальные платежи - это плата не за аренду, а за предоставленные арендатору коммунальные услуги: водоснабжение, отопление, канализацию и т.д. Договор аренды помещения, в котором предусмотрена уплата лишь этих коммунальных платежей, будет считаться незаключенным (п. 12 письма ВАС N 66).
Гражданский кодекс устанавливает, что, если конкретная форма арендной платы не определена в договоре, то платеж должен производиться в твердой денежной сумме. Поэтому нельзя согласиться с мнением, что в договоре аренды должно быть указано, в какой форме будет установлена арендная плата. Условие о форме арендной платы не является существенным для договора аренды.
4. Пункт 3 коммент. ст. посвящен порядку изменения размера арендной платы. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть пересмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Эта норма сформулирована весьма неудачно и поэтому нуждается в дополнительном разъяснении. Прежде всего, надо понимать, что ее цель - защитить интересы сторон (причем в разных ситуациях - как арендодателя, так и арендатора) в случае существенного изменения рыночных цен на длительную аренду того или иного имущества. Естественно предположить интерес арендодателя в повышении (а арендатора - в понижении) размера арендной платы, когда ее средний размер по региону за аналогичное имущество вырос (снизился). Как можно удовлетворить этот интерес?
Первый способ - самый простой с точки зрения техники: по обоюдному согласию сторон изменить первоначальный договор в части условия о размере арендной платы. И тут мы сталкиваемся с парадоксальным п. 3 ст. 614 ГК, который запрещает арендодателю и арендатору, если они сразу не заложили в договор такую возможность, изменять размер арендной платы сколь угодно часто в течение года по их обоюдному согласию. Перефразируя известную формулу, остается только сказать, что "низы" (т.е. участники правоотношения) не могут, а "верхи" (т.е. законодатели) не хотят. Чтобы избежать этой "революционной" ситуации, стороны, конечно, могут элементарно добавить в заключаемое ими дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы условие о дополнении основного договора аренды следующим пунктом: "Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в течение года неограниченное количество раз". Тем самым будет использована диспозитивная оговорка нормы п. 3 коммент. ст.
Однако этот практический выход не снимает вопроса о неряшливости, если не сказать бессмысленности, указанной нормы, тем более что сторона по договору впоследствии может оспорить дополнительное соглашение, сказав, что фраза "но не чаще одного раза в год" запрещает даже в основном договоре аренды изначально устанавливать возможность более частого пересмотра арендной платы. Если такое толкование будет поддержано судебной практикой, то, на наш взгляд, появятся основания для обращения в Конституционный Суд РФ ввиду обнаружившейся неопределенности в вопросе о том, соответствует ли Конституции РФ п. 3 коммент. ст. с учетом как буквального смысла указанной нормы, так и смысла, придаваемого ей официальным и иным толкованием или сложившейся правоприменительной практикой (см. ст. 36, 74 Федерального конституционного закона от 21 июля 1994 г. N 1-ФКЗ "О Конституционном Суде Российской Федерации" // СЗ РФ. 1994. N 13. Ст. 1447). Несоответствие ГК Конституции РФ в этой норме выражалось бы в том, что он ограничил свободу договора аренды настолько, что запретил сторонам менять его в части размера арендной платы в течение года, даже если достигнуто обоюдное согласие об этом. Такое ограничение является чрезмерным, так как не преследует никакой публично-правовой цели (обеспечения обороны государства, здоровья и нравственности населения и т.п.) и при этом резко умаляет права частных лиц.
Если арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой (например, путем индексации с учетом инфляции), то фактическое более частое (ежеквартальное, ежемесячное и т.п.) изменение размера арендной платы в результате его корректировки с использованием предусмотренного способа расчета не расценивается как изменение размера арендной платы в смысле п. 3 коммент. ст. (п. 11 письма ВАС N 66).
5. В п. 4 коммент. ст. устанавливается право арендатора потребовать уменьшения арендной платы. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
6. Пункт 5 коммент. ст. посвящен праву арендодателя потребовать досрочного внесения арендной платы. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель, помимо взыскания убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами (см. коммент. к ст. 395 ГК) и неустойки, если она установлена договором, вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
В качестве меры оперативного воздействия арендодатель вправе удерживать оставшееся у него после прекращения договора аренды, но принадлежащее арендатору имущество в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы (п. 14 письма ВАС N 66).
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Комментарии к статье 614 Гражданского кодекса РФ
на основе судебной практики
2. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишён возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. При доказанности оснований гражданско-правовой ответственности сумма арендной платы в качестве упущенной выгоды может быть взыскана арендодателем с лица, действия которого привели к наступлению этих обстоятельств.
Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (Обзор судебной практики ВС РФ № 2 (2015) Судебная коллегия по экономическим спорам п. 4).
В соответствии с информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
пункт 11:
"При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. ()."
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды":
В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).
Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Таким образом наблюдается противоречие между информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 и Постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73
Если кредитор принимает наличные денежные средства, он соглашается на изменение порядка исполнения обязательства и впоследствии не может ссылаться на условие договора о безналичном расчете.
При этом само по себе непоступление полученных уполномоченным представителем арендодателя наличных денежных средств на банковские счета организации не является основанием считать обязательство арендатора по внесению арендной платы неисполненным.
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Комментарий к статье 614 Гражданского Кодекса РФ
1. Комментируемая статья устанавливает правила установления и внесения арендной платы. Определены обязанности арендатора по внесению платежей. При этом главной обязанностью считается своевременная оплата аренды.
Сроки и порядок оплаты стороны должны определять в договоре аренды. В противном случае считается, что для определения указанных условий нужно ориентироваться на порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
2. Основные формы арендной платы перечислены в пункте 2 комментируемой статьи. Они могут применяться раздельно или же в смешанном варианте.
3. По правилам пункта 3 размер арендной платы представляется довольно устойчивым. Он не может изменяться чаще одного раза в год, причем порядок и условия его изменения должны быть определены договором. Впрочем, по отдельным видам аренды или аренды отдельных видов имущества, минимальный срок изменения платежей может быть меньше года.
4. Арендатор имеет право на изменение размера арендной платы. Общее правило, согласно которому арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если условия пользования арендованным имуществом или его состояние ухудшились, может быть изменено только законом. При этом обязательным является то, что за обстоятельства, в силу которых наступило ухудшение, арендатор не отвечает. Арендодатель аналогичных прав лишен. Но он может потребовать досрочного внесения платы, если арендатором существенно нарушаются условия договора. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Другой комментарий к статье 614 ГК РФ
1. Договор аренды является возмездным, поэтому главная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы (платы за пользование имуществом), которая и составляет цену договора аренды. В п. 1 коммент. ст. содержатся общие правила о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату арендодателю. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Поэтому нельзя согласиться с встречающимся иногда в литературе утверждением, что стороны должны согласовать сроки внесения платежей.
Гражданский кодекс по общему правилу не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, т.е. к тем, отсутствие которых делает договор незаключенным. Если величина арендной платы не согласована, то подлежит уплате сумма (цена), которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество (п. 3 ст. 424 ГК). Исключение из этого правила предусмотрено лишь для некоторых видов договора аренды (для договора аренды здания и сооружения - см. коммент. к ст. 654 ГК).
Односторонний досрочный отказ арендатора от использования имущества, чье состояние не ухудшалось, не является основанием для освобождения его от обязанности вносить арендную плату (п. 13 письма ВАС N 66). Наоборот, арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклоняется от приемки арендованного имущества (п. 37 письма ВАС N 66).
2. Размер арендной платы по общему правилу определяется соглашением сторон. При этом плата может быть установлена договором за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составляющих. Если в договоре перечислены несколько предметов, а арендная плата для каждого из них не установлена, то следует считать, что плата взимается за аренду всех предметов. В литературе иногда указывается, что если плата установлена для некоторых предметов, то для остальных она должна определяться по правилам п. 3 ст. 424 ГК. С этим можно согласиться при условии, что данные предметы не составляют отношения по принципу главной вещи и принадлежности (ст. 135 ГК). В последнем случае следует исходить из того, что установленная за главную вещь цена автоматически включает в себя цену за принадлежность и, таким образом, не требует отдельного определения через п. 3 ст. 424 ГК.
Некоторые авторы полагают, что ограничения, установленные нормами публичного права, обязательны для частных лиц лишь тогда, когда они включены в договор аренды; отсутствие соответствующих оговорок означает, что ограничения на частных лиц не распространяются. С этим мнением трудно согласиться. Условие договора аренды в части об арендной плате в части превышения (недостижения) ее нормативно определенного размера должно считаться ничтожным (ст. 168, 180 ГК), а арендная плата - рассчитываться исходя из установленного в законе норматива.
3. Пункт 2 коммент. ст. раскрывает различные формы оплаты аренды: твердая сумма платежей, вносимых периодически или единовременно; установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставление арендатором определенных услуг; передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Данный перечень не является ни исчерпывающим, ни императивным: стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Исключение из этого правила - норма ст. 630 ГК, согласно которой арендная плата по договору проката устанавливается только в форме определенных в твердой сумме платежей.
В случае предоставления арендатором в качестве арендной платы определенных услуг либо передачи арендодателю вещи в собственность или в аренду стороны заключают смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК), соединяющий в себе договор аренды и договор о возмездном оказании услуг (договор купли-продажи, встречный договор аренды). В то же время арендная плата выплачивается именно за владение и (или) пользование арендованным имуществом, а не за какие-либо дополнительные услуги, которые арендодатель может оказывать арендатору. Например, коммунальные платежи - это плата не за аренду, а за предоставленные арендатору коммунальные услуги: водоснабжение, отопление, канализацию и т.д. Договор аренды помещения, в котором предусмотрена уплата лишь этих коммунальных платежей, будет считаться незаключенным (п. 12 письма ВАС N 66).
Гражданский кодекс устанавливает, что, если конкретная форма арендной платы не определена в договоре, то платеж должен производиться в твердой денежной сумме. Поэтому нельзя согласиться с мнением, что в договоре аренды должно быть указано, в какой форме будет установлена арендная плата. Условие о форме арендной платы не является существенным для договора аренды.
4. Пункт 3 коммент. ст. посвящен порядку изменения размера арендной платы. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть пересмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Эта норма сформулирована весьма неудачно и поэтому нуждается в дополнительном разъяснении. Прежде всего, надо понимать, что ее цель - защитить интересы сторон (причем в разных ситуациях - как арендодателя, так и арендатора) в случае существенного изменения рыночных цен на длительную аренду того или иного имущества. Естественно предположить интерес арендодателя в повышении (а арендатора - в понижении) размера арендной платы, когда ее средний размер по региону за аналогичное имущество вырос (снизился). Как можно удовлетворить этот интерес?
Первый способ - самый простой с точки зрения техники: по обоюдному согласию сторон изменить первоначальный договор в части условия о размере арендной платы. И тут мы сталкиваемся с парадоксальным п. 3 ст. 614 ГК, который запрещает арендодателю и арендатору, если они сразу не заложили в договор такую возможность, изменять размер арендной платы сколь угодно часто в течение года по их обоюдному согласию. Перефразируя известную формулу, остается только сказать, что "низы" (т.е. участники правоотношения) не могут, а "верхи" (т.е. законодатели) не хотят. Чтобы избежать этой "революционной" ситуации, стороны, конечно, могут элементарно добавить в заключаемое ими дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы условие о дополнении основного договора аренды следующим пунктом: "Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в течение года неограниченное количество раз". Тем самым будет использована диспозитивная оговорка нормы п. 3 коммент. ст.
Однако этот практический выход не снимает вопроса о неряшливости, если не сказать бессмысленности, указанной нормы, тем более что сторона по договору впоследствии может оспорить дополнительное соглашение, сказав, что фраза "но не чаще одного раза в год" запрещает даже в основном договоре аренды изначально устанавливать возможность более частого пересмотра арендной платы. Если такое толкование будет поддержано судебной практикой, то, на наш взгляд, появятся основания для обращения в Конституционный Суд РФ ввиду обнаружившейся неопределенности в вопросе о том, соответствует ли Конституции РФ п. 3 коммент. ст. с учетом как буквального смысла указанной нормы, так и смысла, придаваемого ей официальным и иным толкованием или сложившейся правоприменительной практикой (см. ст. 36, 74 Федерального конституционного закона от 21 июля 1994 г. N 1-ФКЗ "О Конституционном Суде Российской Федерации" // СЗ РФ. 1994. N 13. Ст. 1447). Несоответствие ГК Конституции РФ в этой норме выражалось бы в том, что он ограничил свободу договора аренды настолько, что запретил сторонам менять его в части размера арендной платы в течение года, даже если достигнуто обоюдное согласие об этом. Такое ограничение является чрезмерным, так как не преследует никакой публично-правовой цели (обеспечения обороны государства, здоровья и нравственности населения и т.п.) и при этом резко умаляет права частных лиц.
Если арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой (например, путем индексации с учетом инфляции), то фактическое более частое (ежеквартальное, ежемесячное и т.п.) изменение размера арендной платы в результате его корректировки с использованием предусмотренного способа расчета не расценивается как изменение размера арендной платы в смысле п. 3 коммент. ст. (п. 11 письма ВАС N 66).
5. В п. 4 коммент. ст. устанавливается право арендатора потребовать уменьшения арендной платы. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
6. Пункт 5 коммент. ст. посвящен праву арендодателя потребовать досрочного внесения арендной платы. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель, помимо взыскания убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами (см. коммент. к ст. 395 ГК) и неустойки, если она установлена договором, вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
В качестве меры оперативного воздействия арендодатель вправе удерживать оставшееся у него после прекращения договора аренды, но принадлежащее арендатору имущество в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы (п. 14 письма ВАС N 66).
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Комментарий к статье 614 Гражданского Кодекса РФ
1. Договор аренды возмездный, и поэтому основная обязанность арендатора - своевременно вносить плату за пользование имуществом. Согласно п. 1 ст. 614 порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре. Однако, в отличие от п. 2 ст. 7 Основ законодательства об аренде, ГК не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, при отсутствии которых договор считается незаключенным. Изъятие установлено лишь для договоров аренды зданий и сооружений (соответственно, и предприятий), аренды природных объектов, для которых согласование арендной платы является обязательным; при невыполнении этого условия договор признается незаключенным. В иных случаях считается, что действуют порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах. (См. п. 3 ст. 424 ГК.)
2. Содержащийся в п. 2 ст. 614 перечень не является исчерпывающим, и стороны могут предусмотреть в договоре иные формы оплаты аренды либо сочетание нескольких форм. Арендная плата может устанавливаться за все имущество в целом либо по каждой из его составных частей. Последний способ нередко применяется при сдаче какого-либо помещения с оборудованием, набор которого может изменяться, либо при аренде автомобиля с гаражом и т.п.
Наиболее распространенной формой оплаты является денежная. В соответствии с подп. 1 п. 2 ст. 614 она применяется в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
3. В качестве альтернативного способа оплаты предусматривается иногда передача арендодателю установленной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования нанятого имущества. Определенная доля доходов также является денежной формой оплаты, но установленной не в твердой сумме, а в процентном отношении от полученных арендатором доходов. Оплата путем передачи арендодателю части выпускаемой продукции применяется чаще всего при сдаче в аренду производственных комплексов, оборудования (нередко в сочетании с другими формами оплаты).
Возможны и такие способы оплаты, как предоставление нанимателем арендодателю определенных услуг; передача ему в собственность или в пользование обусловленной договором вещи (например, за пользование нанятым помещением арендатор расплачивается путем передачи арендодателю в собственность автомобиля); возложение на арендатора определенных затрат, скажем, связанных с капитальным ремонтом арендованного здания или иного объекта.
Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает лишь с момента передачи ему арендованного имущества. Если арендодатель не передаст объект аренды нанимателю в момент заключения договора или иной установленный договором срок, то он не вправе требовать от него внесения арендной платы за соответствующий период (п. 10 Обзора).
4. Пункт 3 ст. 614 предусматривает возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, установленные договором, но вводит ограничение - не чаще одного раза в год. В специальном законе могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера платежей для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества.
В некоторых случаях в договоре аренды предусматривается денежная форма оплаты за пользование имуществом с применением индексации с учетом инфляции либо путем определения ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. На рассмотрение арбитражных судов поступали иски арендаторов о признании соответствующих условий договоров недействительными со ссылкой на то, что применение их приводит к изменению (при инфляции - к увеличению) размера арендной платы в течение года, а это противоречит п. 3 ст. 614. Президиум ВАС РФ признал подобные иски не подлежащими удовлетворению, отметив, что такой способ определения размера денежного обязательства допустим на основании п. 2 ст. 317 ГК и его следует рассматривать как механизм исчисления арендной платы с целью устранения неблагоприятных последствий инфляции. Он не противоречит ст. 140 ГК, согласно которой законным средством платежа в России является рубль, поскольку фактические расчеты при таком методе осуществляются в рублях (п. 11 Обзора).
В указанных случаях ограничение, касающееся изменения размера арендной платы, могло бы быть применено, если бы арендодатель в течение года потребовал изменить базовую ставку, исходя из которой производился расчет арендных платежей за конкретные периоды с использованием предусмотренного договором способа (метода) их исчисления. (Определение в договоре размера арендной платы в иностранной валюте с последующим пересчетом суммы платежа в рублях можно отнести к вынужденной мере, предусмотренной с учетом высокого уровня и темпов инфляции, отмечавшихся в период принятия ГК.)
5. Пункт 4 ст. 614 закрепляет право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество. Аналогичная возможность предусмотрена ст. 612 ГК, определяющей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества (см. коммент. к ст. 612). Уменьшение платежей в указанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором.
6. Пункт 5 ст. 614 наделяет арендодателя определенными возможностями воздействия на арендатора, нарушающего свою основную обязанность по договору. В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы, т.е. при неоднократной либо длительной задержке, он вправе потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за 2 срока подряд. При ежемесячных расчетах досрочная оплата может быть потребована не более чем за 2 месяца вперед, при квартальных - соответственно за 2 квартала. Указанная норма является диспозитивной и применяется, если иные условия не согласованы сторонами в договоре.
В случае неэффективности попыток получения арендной платы с использованием мер, предусмотренных п. 5 ст. 614, арендодатель может использовать крайнюю меру - досрочно расторгнуть договор (см. коммент. к п. 3 ст. 619).
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Комментарий к статье 614
1. Договор аренды является возмездным, поэтому главная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы (платы за пользование имуществом), которая и составляет цену договора аренды. В п. 1 коммент. ст. содержатся общие правила о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату арендодателю. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Поэтому нельзя согласиться с встречающимся иногда в литературе утверждением, что стороны должны согласовать сроки внесения платежей.
Гражданский кодекс по общему правилу не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, т.е. к тем, отсутствие которых делает договор незаключенным. Если величина арендной платы не согласована, то подлежит уплате сумма (цена), которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество (п. 3 ст. 424 ГК). Исключение из этого правила предусмотрено лишь для некоторых видов договора аренды (для договора аренды здания и сооружения - см. коммент. к ст. 654 ГК).
Односторонний досрочный отказ арендатора от использования имущества, чье состояние не ухудшалось, не является основанием для освобождения его от обязанности вносить арендную плату (п. 13 письма ВАС N 66). Наоборот, арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклоняется от приемки арендованного имущества (п. 37 письма ВАС N 66).
2. Размер арендной платы по общему правилу определяется соглашением сторон. При этом плата может быть установлена договором за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составляющих. Если в договоре перечислены несколько предметов, а арендная плата для каждого из них не установлена, то следует считать, что плата взимается за аренду всех предметов. В литературе иногда указывается, что если плата установлена для некоторых предметов, то для остальных она должна определяться по правилам п. 3 ст. 424 ГК. С этим можно согласиться при условии, что данные предметы не составляют отношения по принципу главной вещи и принадлежности (ст. 135 ГК). В последнем случае следует исходить из того, что установленная за главную вещь цена автоматически включает в себя цену за принадлежность и, таким образом, не требует отдельного определения через п. 3 ст. 424 ГК.
Некоторые авторы полагают, что ограничения, установленные нормами публичного права, обязательны для частных лиц лишь тогда, когда они включены в договор аренды; отсутствие соответствующих оговорок означает, что ограничения на частных лиц не распространяются. С этим мнением трудно согласиться. Условие договора аренды в части об арендной плате в части превышения (недостижения) ее нормативно определенного размера должно считаться ничтожным (ст. 168, 180 ГК), а арендная плата - рассчитываться исходя из установленного в законе норматива.
3. Пункт 2 коммент. ст. раскрывает различные формы оплаты аренды: твердая сумма платежей, вносимых периодически или единовременно; установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставление арендатором определенных услуг; передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Данный перечень не является ни исчерпывающим, ни императивным: стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Исключение из этого правила - норма ст. 630 ГК, согласно которой арендная плата по договору проката устанавливается только в форме определенных в твердой сумме платежей.
В случае предоставления арендатором в качестве арендной платы определенных услуг либо передачи арендодателю вещи в собственность или в аренду стороны заключают смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК), соединяющий в себе договор аренды и договор о возмездном оказании услуг (договор купли-продажи, встречный договор аренды). В то же время арендная плата выплачивается именно за владение и (или) пользование арендованным имуществом, а не за какие-либо дополнительные услуги, которые арендодатель может оказывать арендатору. Например, коммунальные платежи - это плата не за аренду, а за предоставленные арендатору коммунальные услуги: водоснабжение, отопление, канализацию и т.д. Договор аренды помещения, в котором предусмотрена уплата лишь этих коммунальных платежей, будет считаться незаключенным (п. 12 письма ВАС N 66).
Гражданский кодекс устанавливает, что, если конкретная форма арендной платы не определена в договоре, то платеж должен производиться в твердой денежной сумме. Поэтому нельзя согласиться с мнением, что в договоре аренды должно быть указано, в какой форме будет установлена арендная плата. Условие о форме арендной платы не является существенным для договора аренды.
4. Пункт 3 коммент. ст. посвящен порядку изменения размера арендной платы. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть пересмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Эта норма сформулирована весьма неудачно и поэтому нуждается в дополнительном разъяснении. Прежде всего, надо понимать, что ее цель - защитить интересы сторон (причем в разных ситуациях - как арендодателя, так и арендатора) в случае существенного изменения рыночных цен на длительную аренду того или иного имущества. Естественно предположить интерес арендодателя в повышении (а арендатора - в понижении) размера арендной платы, когда ее средний размер по региону за аналогичное имущество вырос (снизился). Как можно удовлетворить этот интерес?
Первый способ - самый простой с точки зрения техники: по обоюдному согласию сторон изменить первоначальный договор в части условия о размере арендной платы. И тут мы сталкиваемся с парадоксальным п. 3 ст. 614 ГК, который запрещает арендодателю и арендатору, если они сразу не заложили в договор такую возможность, изменять размер арендной платы сколь угодно часто в течение года по их обоюдному согласию. Перефразируя известную формулу, остается только сказать, что "низы" (т.е. участники правоотношения) не могут, а "верхи" (т.е. законодатели) не хотят. Чтобы избежать этой "революционной" ситуации, стороны, конечно, могут элементарно добавить в заключаемое ими дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы условие о дополнении основного договора аренды следующим пунктом: "Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в течение года неограниченное количество раз". Тем самым будет использована диспозитивная оговорка нормы п. 3 коммент. ст.
Однако этот практический выход не снимает вопроса о неряшливости, если не сказать бессмысленности, указанной нормы, тем более что сторона по договору впоследствии может оспорить дополнительное соглашение, сказав, что фраза "но не чаще одного раза в год" запрещает даже в основном договоре аренды изначально устанавливать возможность более частого пересмотра арендной платы. Если такое толкование будет поддержано судебной практикой, то, на наш взгляд, появятся основания для обращения в Конституционный Суд РФ ввиду обнаружившейся неопределенности в вопросе о том, соответствует ли Конституции РФ п. 3 коммент. ст. с учетом как буквального смысла указанной нормы, так и смысла, придаваемого ей официальным и иным толкованием или сложившейся правоприменительной практикой (см. ст. 36, 74 Федерального конституционного закона от 21 июля 1994 г. N 1-ФКЗ "О Конституционном Суде Российской Федерации" // СЗ РФ. 1994. N 13. Ст. 1447). Несоответствие ГК Конституции РФ в этой норме выражалось бы в том, что он ограничил свободу договора аренды настолько, что запретил сторонам менять его в части размера арендной платы в течение года, даже если достигнуто обоюдное согласие об этом. Такое ограничение является чрезмерным, так как не преследует никакой публично-правовой цели (обеспечения обороны государства, здоровья и нравственности населения и т.п.) и при этом резко умаляет права частных лиц.
Если арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой (например, путем индексации с учетом инфляции), то фактическое более частое (ежеквартальное, ежемесячное и т.п.) изменение размера арендной платы в результате его корректировки с использованием предусмотренного способа расчета не расценивается как изменение размера арендной платы в смысле п. 3 коммент. ст. (п. 11 письма ВАС N 66).
5. В п. 4 коммент. ст. устанавливается право арендатора потребовать уменьшения арендной платы. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
6. Пункт 5 коммент. ст. посвящен праву арендодателя потребовать досрочного внесения арендной платы. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель, помимо взыскания убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами (см. коммент. к ст. 395 ГК) и неустойки, если она установлена договором, вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
В качестве меры оперативного воздействия арендодатель вправе удерживать оставшееся у него после прекращения договора аренды, но принадлежащее арендатору имущество в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы (п. 14 письма ВАС N 66).
