Как было сказано в предыдущем параграфе, социальный и коммерческий найм отличается целевой направленностью. Разница еще и в том, что социальный наем может быть использован исключительно в государственном и муниципальном жилищном фонде, а коммерческий наем - в этих разновидностях и частном жилищном фонде

Коммерческий найм, кроме всего прочего, отличается от социального тем, что его заключению не предшествуют многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, необходимы для договора социального найма. В данном случае необходимо достижение соглашения по всем существенным условиям договора.

В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади - ст. 1, 14 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров Закон не устанавливает. Более того, в названном Законе неоднократно подчеркивается, что такое жилье сдается без ограничения размеров площади (ст.1, п.2 ст. 17).

Однако в Гражданском кодексе изменилась не только форма (наименование), но и содержание рассмотренных выше отношений.

В отличие от разрозненного и фрагментированного регулирования арендных отношений ГК упорядочил и полностью урегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма. Кодекс установил ряд новых императивных (общеобязательных) правил, направленных на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора.

Гражданский кодекс в основном развел в разные законодательные коридоры (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект - жилые помещения. Как следует из ГК РФ, обязательства, вытекающие из договоров коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством, а, следовательно, в соответствии со ст. 71 Конституции Российской Федерации их регламентация является исключительной компетенцией Федерации, и, соответственно, обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т.е. согласно ст. 72 Конституции, данная регламентация относится к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.

Договор социального найма - бессрочный, а согласно Гражданскому кодексу коммерческий наем жилого помещения является срочным договором. ГК РФ устанавливает два срока такого договора: краткосрочный - до одного года, и долгосрочный - от одного до пяти лет. При этом если в договоре срок не определен, то он считается заключенным на пять лет (ст. 683). На практике встречаются случаи заключения таких договоров без указания сроков, но с соотнесением к какому-нибудь событию (например, к работе в организации, предоставившей жилище). В такой ситуации договор должен считаться заключенным на пять лет.

В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав, как нанимателя, так и наймодателя, Кодекс устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684). Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

В тех случаях, когда наймодатель решил не сдавать в наем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в наем, но в течение года со дня окончания срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признание такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Квартирная плата в социальном найме лимитирована, в коммерческом - нет.

В договоре социального найма сохраняется понятие членов семьи нанимателя, а в коммерческом введено понятие «наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане». Естественно, лица, прекратившие семейные отношения с нанимателем, при условии социального найма, сохраняют жилищные права и обязанности, если продолжают проживать в нанятом жилом помещении .

Есть отличия между этими двумя видами и в отношении договора поднайма жилого помещения, касающиеся срока договора поднайма, о чем будет сказано ниже.

Договор коммерческого найма постепенно занимает все более значимое положение в реальной жизни. Если еще недавно он носил полулегальный характер, жилые помещения сдавались собственниками в наем без какого –либо документарного оформления, то развитие рыночных отношений в жилищной сфере повлекло за собой легализацию такого вида получения доходов как сдача жилья. Как оказалось, в городах Приморья, особенно Владивостоке, Находке, достаточно большое количество свободного жилья. Длительное отсутствие собственников, жилье, полученное по наследству, просто жилые помещения «про запас» для детей и внуков – все это активно сдается с целью получения дохода, причем немалого.

Их 144-х осуществляющих в Приморском крае свою деятельность риэлтерских фирм более половины оказывают такие услуги, как поиск нанимателя, информация о состоянии рынка в этой области, юридическое оформление договора найма между наймодателем и нанимателем, устранение разногласий между ними и т.п. Генеральный директор группы агентств «Ассоциация «Виктория» В. Москвин в статье в газете «Золотой Рог» (№ 38 от 23.05.2000 г.) говорит, что большинство клиентов таких фирм – это люди, «кого когда-то провели». Обе стороны: и наймодатель, и наниматель, хотят иметь определенные гарантии относительно сдаваемого жилого помещения, а их может дать только заключенный в соответствии с действующим законодательством договор, который может обеспечить, в случае конфликта, судебную защиту. По мнению В. Москвина, «если человек не хочет заключать договор на аренду (применяя старую терминологию) квартиры – это повод задуматься и отказаться от сделки».

Конечно же, в качестве наймодателя по договору коммерческого найма в настоящее время выступают не только собственники-граждане, но и юридические лица, решая при этом либо задачу по извлечению прибыли, либо задачу по укомплектованию своей организации необходимыми специалистами, либо и то, и другое.

Рассмотрены различия в двух формах договора найма, теперь необходимо отметить общие требования для этих разновидностей жилищного найма.

Обыватели могут путать термины договор найма и договор аренды. Чем отличаются данные понятия? Договор найма возникает в ситуации, когда пользователем помещения является физическое лицо. Аренда предполагает передачу имущественного объекта юридическому лицу. Наем помещения отражается в письменной форме. Аренда может основываться как на письменных, так и на устных договоренностях. Если продолжительность аренды превышает год, то его регистрируют в государственном органе.

Важные отличия

Отличие договора аренды от договора найма заключается в следующих моментах:

1. разновидность объекта. Объектом для найма может быть только жилое помещение. В то же время предметом аренды может выступать офис, производственные, торговые и складские помещения;
2. стороной договора аренды является юридическое лицо, наем предполагает участие в сделке физических лиц;
3. участниками арендных отношений являются арендодатель и арендатор. Найм возникает между наймодателем и нанимателем. Наименование сторон обязательно указывается в договоре.

Договорные отношения между участниками сделки устраняют конфликтные ситуации, связанные с эксплуатацией имущественного объекта. Они устанавливают основные правила, которые обязательны для исполнения, как владельцем имущества, так и его пользователем.В оформлении договора найма жилого помещения могут помочь риэлторские агентства, юридические компании или частные юристы, специализирующиеся на найме и аренде помещений.

Существенные моменты договоров

Чем отличается договор найма от договора аренды? Можно обозначить следующие отличия:

1. срок договора. Аренда помещений может оформляться на любой, оговоренный сторонами срок. Передать помещение в наем можно на срок не более 5 лет. Договора на срок менее года считаются краткосрочными, на более продолжительный срок долгосрочными. Краткосрочныйнайм выгоден наймодателю, т.к. существенно ограничивает права жильцов. Долгосрочные правоотношения направлены на поддержание интересов нанимателей;
2. заключение договора аренды требует прохождения обязательной регистрации сделки в Росреестре. Исключение устанавливается для договоров аренды, заключенным на срок менее одного года. Если вы оформляете договор найма, то вам не нужно беспокоиться об обязательной регистрации документа в государственных структурах. Если сумма полученного дохода по договору найма превысит 10 МРОТ,то нужно зарегистрировать договор в налоговой службе и домоуправлении;
3. особенности правоотношений в рамках договора аренды определены в главе 34 гражданского законодательства. Договор найма регулируется нормами главы 35 кодекса;
4. договор аренды предусматривает участие в сделке юридического лица, участниками договора найма могут быть только граждане;
5. расторжение договора аренды может происходить как в судебном, так и во внесудебном порядке, в то же время наниматель и наймодатель могут расстаться только после издания судебного постановления или приказа.

Участники сделки

Чем отличается договор найма от договора аренды? Еще одним отличием является платежеспособность арендатора или нанимателя. С компании или предпринимателя взыскать задолженность проще,т.к. юридические лица чаще всего имеют собственное имущество, остаток на расчетном счете. Обычные граждане могут обладать ограниченной платежеспособностью по причине отсутствия работы и иных источников дохода.

Чем отличается аренда от найма жилого помещения? При найме помещений для вселения граждан в помещение требуется оформление письменного акцепта наймодателя. Возобновление договора на новый срок при краткосрочном найме производится по усмотрению наймодателя. У жильцов не возникает преимущественного права на продление срока эксплуатации квартиры или комнаты.

Отличие аренды от найма жилого помещения определяется субъектами, которые выступают участниками сделки. Обе разновидности договоров относятся к имущественному найму, основным содержанием которого является передача недвижимости на определенный срок за оговоренную сторонами плату.

15.11.2018 - Богдан Костяев

Здравствуйте.Я снимаю помещение и на устной договоренности оплачиваю аренду.Сейчас хозяин просит принести документы на оформление договора по аренде.Чего мне ожидать,к чему он хочет меня обязать

23.10.2018 - Петр Парфенов

Жилое помещение сдается по договору найма физ. лицу. Наймодатель (собственник) оформил ИП. Нужно ли переделывать договор найма на договор аренды?

Ответ на вопрос дан по телефону.

02.10.2018 - Жанна Орлова

На вашем сайте в разделе ОТЛИЧИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ОТ ДОГОВОРА НАЙМА написано: "

02.10.2018 - Станислав Тонких

На вашем сайте в разделе ОТЛИЧИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ОТ ДОГОВОРА НАЙМА я читаю:

Ответ на вопрос дан по телефону.

18.01.2018 - Наталия Титова

Мария доброе утро! Я заключила договору аренды с администрацией города на 10 лет, если что эта квартира перейдет мне в собственность?

Ответ на вопрос дан по телефону.

26.12.2017 - Олеся Романова

Наша организация хочет сдать квартиру, находящуюся в нашей собственности по договору найма физ лицу, он хочет зарегистрироваться в этой квартире. Не сможет ли он в последствии претендовать на приватизацию данной квартиры?

17.11.2017 - Евгения Петухова

Какой договор нужно заключать при сдаче квартиры студенткам,которым всего 17 лет.

09.11.2017 - Светлана Анисимова

Добрый день! в каком законе написано, что если доход по договору найма превысит 10 МРОТ, то его надо регистрировать в налоговой?

Ответ на вопрос дан по телефону.

30.08.2017 - Владислав Муравцев

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, что делать в ситуации, если наниматель жилого помещения не заплатил за жилье и съехал с квартиры, оставив расписку с обязательством заплатить деньги в установленный срок, но в расписке не указал кому он должен выплатить эти деньги. В договоре найма не указан его адрес прописки. : 13:00 - 15:00

Ответ на вопрос дан по телефону.

24.08.2017 - Оксана Борисова

добрый день. могу ли я в договоре найма квартиры указывать сумму за аренду 0 рублей? : 13:00 - 15:00

Ответ на вопрос дан по телефону.

12.08.2017 - Татьяна Осипова

сдача квартиры это внаем или аренда, различия

11.08.2017 - Максим Малоиванов

Тема моего вопроса: Гражданское право (Жалобы, претензии, споры, иск, договора) Сегодня в 16:00 - 17:00

Ответ на вопрос дан по телефону.

08.08.2017 - Тамара Герасимова

я ебал тебя в рот

Ответ на вопрос дан по телефону.

13.07.2017 - Евгения Романова

оля позвони мне

24.05.2017 - Екатерина Колесникова

могут ли быть обеими сторонами договора аренды жилого помещения физ.лица.Необходимо заключить договор на срок более 5 лет.

Ответ на вопрос дан по телефону.

01.05.2017 - Артур Рог

Здравствуйте, Ольга. Хочу сдать 2-х комнатную квартиру квартирантам. Что нужно заключать: договор об аренде или договор о найме? Спасибо.

Ответ на вопрос дан по телефону.

19.04.2017 - Григорий Варухин

кк укзть пункт о зпрете домшних животных: 13:00 - 15:00

10.04.2017 - Анастасия Цветкова

Добрый день! Подскажите в каких случаях физ. лицо может сдавать в аренду квартиру без регистрации ИП? И в каком законе это прописано?

Ответ на вопрос дан по телефону.

07.04.2017 - Галина Веселова

Если договор найма квартиры оформляется на срок менее 1 года, то нужно ли наймодателю заполнять декларацию полученного дохода?

27.02.2017 - Богдан Мильков

Есть квартира, в ней 3 собственника, 2 из которых несовершеннолетние. Нужно ли разрешение опеки, чтобы сдать в наем эту квартиру?

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Это общее понятие договора найма, оно включает в себя как социальный наем жилого помещения, так и коммерческий наем. Причем понятие «коммерческий наем» законодательно не закреплено и используется для определения ситуации, когда гражданин – собственник жилого помещения (или организация) сдает его другому гражданину для проживания.

Основным из признаков договора найма жилого помещения, отличающего его от договора аренды, является потребительский характер договора.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Собственник вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Арендатор не вправе использовать жилое помещение для промышленных, складских и тому подобных целей. Единственная возможность использования жилища арендатором – сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. При этом в договоре нужно предусмотреть право арендатора на сдачу жилого помещения в поднаем.

Итак, в отношении жилого помещения можно выделить:

1. Социальный наем жилого помещения;

2. Коммерческий наем жилого помещения;

3. Договор аренды жилого помещения с юридическим лицом.

Договор социального найма

При социальном найме жилого помещения в качестве наймодателя выступает собственник государственного или муниципального жилищного фонда, а нанимателем – гражданин.

Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору наравне с нанимателем. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

В соответствии со ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма.

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

К основным обязанностям наймодателя по договору социального найма относятся:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

К основным правам нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а так же предоставления коммунальных услуг.

К основным обязанностям нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены жилищным законодательством;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Особенности договора поднайма жилого помещения:

1) заключается в письменной форме;

2) должен заключаться только с согласия наймодателя;

3) в договоре должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение;

4) заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма; если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год;

5) пользование жилым помещением по договору поднайма осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, жилищным законодательством;

6) прекращение договора социального найма жилого помещения прекращает действие договора поднайма такого жилого помещения;

7) договор может быть расторгнут по соглашению сторон или при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

8) если договор поднайма заключен без указания срока, сторона договора – инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца;

9) на договор поднайма не распространяется правило о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Основания расторжения и прекращение договора социального найма:

1) По соглашению сторон.

2) По инициативе нанимателя с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда.

3) По требованию Наймодателя в судебном порядке в случае:

– невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

– разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

– систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

– использования жилого помещения не по назначению.

4. Договор прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения; со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Договор коммерческого найма

Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

Срок договора найма (коммерческого) не может превышать пяти лет; если в договоре найма срок не определен, считается, что он заключен на пятилетний срок. Также законодательство предусматривает заключение краткосрочного договора коммерческого найма, на срок до одного года.

По истечении договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях или иных либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. При неисполнении наймодателем этой обязанности и при отсутствии отказа нанимателя от продления договора найма договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался продлить договор найма с нанимателем в связи с принятием решения не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель имеет право требовать признание договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

В договоре обязательно должны быть указаны граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем в жилом помещении. Как видно, применительно к договору коммерческого найма жилого помещения, не применяется понятие «член семьи нанимателя».

Данные граждане имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, если они указаны в договоре найма. При отсутствии в договоре найма указаний о гражданах, проживающих совместно с нанимателем, их вселение должно производиться с согласия наймодателя, нанимателя и других граждан, совместно с ним проживающих. При вселении несовершеннолетних такого согласия не требуется, также не требуется соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.

Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия этих граждан. Гражданское законодательство предусматривает, что эти граждане, известив наймодателя, могут заключить с нанимателем договор о том, что они несут солидарную ответственность перед наймодателем. Тогда эти граждане являются сонанимателями.

К обязанностям нанимателя относятся:

– использование жилого помещения только по назначению;

– обеспечение сохранности жилого помещения и поддержание его в надлежащем состоянии;

– необходимость согласования переустройства и реконструкции жилого помещения с наймодателем;

– своевременное внесение платы за жилое помещение и, если договором не предусмотрено иное, внесение коммунальных платежей;

– соблюдение правил пользования жилым помещением.

Наниматель имеет право:

– пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме;

– требовать от наймодателя проведения текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг;

– вселять с разрешения наймодателя и граждан, постоянно с ним проживающих, временных жильцов (срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев);

– с согласия наймодателя заключать договор поднайма;

– заключенить договор найма на новый срок по истечении срока действия существующего договора найма;

– расторгнуть договор с обязательным письменным предупреждением наймодателя за три месяца (с согласия других граждан, постоянно проживающих с нанимателем).

Наймодатель по договору коммерческого найма обязан:

– передать нанимателю юридически и физически свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания в нем;

– осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

– предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;

– обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;

– осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором.

Наймодатель имеет право:

– требовать от нанимателя соблюдения всех условий договора;

– давать согласие на вселение для постоянного проживания с нанимателем других граждан;

– запретить проживание временных жильцов, если наниматель не соблюдает требование законодательства о норме жилой площади на одного человека;

– давать согласие на переоборудование жилого помещения;

– отчуждать сданное внаем помещение;

– требовать расторжения договора найма.

• коммерческий наём представляет собой обычный граж­данско-правовой договор, заключаемый по соглашению сторон, которым и определяются его существенные условия;
• договор социального найма оформляет бесплатное распределение между нуждающимися гражданами дефицитного жи­лья, находящегося в публичной собственности.

Поэтому отношения коммерческого найма жилья регулируются не жилищным, а гражданским законодательством .

Для заключения договора коммерческого найма не требуются какие-либо административно-правовые предпосылки в ви­де решения властного органа, состояния на жилищном учете и т.п. Ни на одном из контрагентов здесь не лежит обязанность вступить в до­говорные отношения (договор коммерческого найма жилого помеще­ния не относится и к числу публичных договоров).

При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственной собст­венности некоторых субъектов РФ, требуется решение определенного органа исполни­тельной власти. Однако и в этом случае оно представляет собой согласие собственника на заключение договора коммерческого найма принадлежащего ему жилья, а не адми­нистративно-правовой способ его распределения между нуждающимися гражданами.

Юридическая природа договора коммерческого найма:

• консенсуальный;
• двусторонний;
• возмездный;
• срочный.

Он должен быть за­ключен в письменной форме (ст. 674 ГК), которая, однако, не является типовой: здесь возможно включение в договор по соглашению сторон и «случайных» условий, нетипичных для данного договора, например условия о праве нанимателя пользоваться частью земельного участка с указанием ее размера и границ.

Стороны договора коммерческого найма:

1) наймодатель;

Наймодатель - собственник жилого помещения (упра­вомоченное им лицо, например, его представитель или компания, управляющая этим его имуществом), которое может отно­ситься к любому жилищному фонду:

• частному,
• государственному,
• муниципальному.

По общему правилу это помещение, входящее в частный жилищный фонд, а наймодатель здесь выступает в роли предпринимателя, преследующего цель извлече­ния прибыли.

2) наниматель.

В качестве нанимателя в договоре коммерческого найма, как пра­вило, выступает один человек (физическое лицо). Но закон допускает и множественность лиц на стороне нанимателя (п. 1 ст. 308 ГК). Гра­ждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут заклю­чить с ним договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. Условием заключе­ния такого договора является также уведомление наймодателя. В этом случае такие граждане признаются сонанимателями , имеющими равные с нанимателем права и обязанности по пользованию жилым помеще­нием (п. 4 ст. 677 ГК).

При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственном или му­ниципальном жилищном фонде, на отношения сторон распространяется также разд. V "Правил пользования жилыми помещениями", утвержденных Постановлением Прави­тельства РФ от 21 января 2006 г. № 25 (п. 22-25, посвященные пользованию жилым по­мещением по договору найма жилого помещения государственных и муниципальных жилищных фондов коммерческого использования).

Заключая договор найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам определяет, кто будет про­живать совместно с ним в нанятом им помещении. В числе этих лиц может вообще не быть его родственников. Поэтому применительно к данным отно­шениям закон говорит не о «членах семьи нанимателя», а о «постоян­но проживающих вместе с ним гражданах».

В договоре коммерческого найма в соответствии с п. 1 ст. 686 ГК допускается также замена нанимателя по его требованию или по тре­бованию постоянно проживающих вместе с ним граждан (в отличие от договора социального найма, в котором такая замена допускается только по требованию дееспособного члена семьи нанимателя). В лю­бом случае для замены нанимателя необходимо согласие наймодателя. Отказ наймодателя заменить нанимателя другим лицом в данной ситуа­ции не может быть оспорен в суде. Однако в случае смерти нанимателя либо его выбытия из жилого помещения обязательственные отношения жилищного найма в соответствии с п. 2 ст. 686 ГК могут сохраниться, если на место нанимателя станет либо один из совместно проживав­ших с ним граждан (с согласия остальных проживавших), либо все они станут сонанимателями (при отсутствии такого согласия).

Обязательственные отношения из договора коммерческого найма

Обязательственные отношения из договора коммерческого найма сохраняются и в случаях перехода права собственности на занимаемое жилое помещение, поскольку новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора (ст. 675 ГК). Таким образом, здесь возможна замена наймодателя как следствие наличия характерного для отношений имущественного, в том числе жилищно­го найма (аренды), «права следования» этих «обременении» за отно­шениями собственности на арендованное имущество.

По соглашению между сторонами договора коммерческого найма мо­гут быть изменены любые его условия , если только при этом не произой­дет нарушения императивных норм закона. Отсутствие детального уре­гулирования изменения отношений коммерческого найма законом объ­ясняется тем, что здесь отношения сторон в соответствии с принципом свободы договора определяются главным образом их соглашением.

По истечении срока действия заключенного договора коммерче­ского найма за нанимателем признается преимущественное право на его заключение на новый срок. Реализация этого права предполагает оп­ределенные действия наймодателя (ст. 684 ГК). Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нани­мателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо преду­предить нанимателя об отказе от продления договора в связи с реше­нием не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года.

Невыполнение наймодателем этой обязанности (при отсутствии отказа нанимателя от продления) влечет следующее последствие: до­говор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Опре­деленные последствия предусмотрены и на случай несоблюдения най­модателем своего решения не сдавать помещение внаем в течение года, использованного им для отказа продлить договор: наниматель вправе требовать признания недействительным договора, заключенного наймодателем с другим лицом, и (или) возмещения убытков, причинен­ных отказом возобновить с ним договор (ч. 4 ст. 684 ГК).

Прекращение обязательств из договора коммерческого найма жилого помещения

Договорные обязательства коммерческого найма жилья прекращаются:

• по истечении срока действия договора;
• по одностороннему решению нанимателя;
• по требованию любой из сторон (в судебном порядке).

Договорные обязательства коммерческого найма жилья носят сроч­ный характер и потому прекращаются прежде всего по истечении срока действия договора, на основании которого они возникли. По соглаше­нию сторон они, разумеется, могут прекратиться и ранее.

Кроме того, договор коммерческого найма может быть расторгнут в любое время по одностороннему решению нанимателя . При этом не требуется объяснять причины такого решения, на нанимателя не воз­лагается обязанность возмещать упущенную выгоду, вызванную одно­сторонним расторжением договора. Однако наниматель обязан в пись­менной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторже­нии договора. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю как нарушившей договор стороне требова­ние о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.

Принципы расторжения договора коммерческого найма:

1. Принцип судебного расторжения (при расторжении договора коммерческого найма по требованию любой из сторон , в том числе - и особенно - по требованию наймо­дателя, п. 2 и 3 ст. 687 ГК).
2. Принцип ограничения вмешатель­ства государства (закона) в отношения сторон посредством импера­тивных норм (в особенности норм, предусматривающих основания для расторжения договора по требованию одной из сторон).
3. Принцип устойчивости права пользования жилым помещением, характерный для отношений социального найма (при коммерческом найме досрочное расторжение договора и выселе­ние также допускаются в исключительных случаях, которые прямо на­званы в ст. 687 ГК. При этом особое значение придается принятию мер для того, чтобы избежать выселения. Оно может быть применено лишь после исчерпания всех возможностей, предоставленных законом).

По требованию любой из сторон договор коммерческого найма мо­жет быть расторгнут в судебном порядке:

• если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания,
• в случае аварийного состояния помещения (п. 3 ст. 687 ГК).

Жи­лищным законодательством могут предусматриваться и иные случаи такого расторжения данного договора, однако пока они не установле­ны, поскольку жилищное законодательство практически не регулиру­ет обязательства коммерческого найма жилья.

По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 ме­сяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или други­ми гражданами, за действия которых он отвечает;
• использования жилого помещения нанимателем или другими граж­данами, за действия которых он отвечает, не по назначению;
• нарушения нанимателем или другими гражданами, за действия ко­торых он отвечает, прав и интересов соседей (п. 2 и 4 ст. 687 ГК).

В условиях расторжения договора коммерческого найма в случа­ях невнесения нанимателем платы за жилье особенно четко отражен предпринимательский характер данного вида найма жилого помеще­ния. Наймодатель, рассчитывающий на получение дохода от сдачи квартиры внаем (нередко этот доход является для него источником существования), заинтересован порвать отношения с неплательщи­ком и сдать квартиру другому нанимателю.

Вместе с тем и при регулировании расторжения договора коммерче­ского найма закон, как следует из ст. 687 ГК, рассматривает нанимателя как слабую сторону и предусматривает для него ряд льгот и преимуществ. В случае предъявления наймодателем требования о расторжении догово­ра по причине разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, суд может вместо расторжения договора принять решение о предоставлении нани­мателю срока (не более года) для устранения им указанных нарушений. Если в течение назначенного судом срока нарушения не будут устране­ны, суд при повторном рассмотрении требования наймодателя должен будет принять решение о расторжении договора. Но и в этом случае суд может по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года (абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК).

Интересы нанимателя обеспечиваются и в случае расторжения до­говора и выселения его и других граждан, за действия которых он отве­чает, если они используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В таких случаях наймодатель сначала предупреждает нанимателя о необходимости устра­нения нарушений, причем данная стадия является обязательной для най-модателя, решившего расторгнуть договор (п. 4 ст. 687 ГК). При этом на нанимателя распространяются рассмотренные выше льготы: предос­тавление по решению суда срока (не более года) на устранение нару­шений и отсрочка по решению суда принятого им решения о растор­жении договора на срок не более года.

В случае расторжения договора коммерческого найма жилого поме­щения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помеще­нии к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда . Выселение как принудительная мера применяется, если указанные граждане отказываются добровольно освободить жилое помещение. На наймодателя-собственника здесь не возлагается обязанность обеспечить нанимателя, подлежащего в соот­ветствии с законом выселению, другим жилым помещением. Такое ре­шение означало бы необоснованное ограничение права собственности, вторжение в сферу правомочий и интересов собственника.

В российском законодательстве встречается немало близких по своему духу конструкций договоров. К примеру, договор подряда и трудовой договор, кредитный договор и договор займа, договор поручения, агентский договор и договор комиссии, договор коммерческого найма жилого помещения и договор социального найма жилого помещения. Уделим внимание последнему примеру, поскольку он кажется автору статьи наиболее интересным.

Для начала отметим, что указанные правоотношения регулируются отраслями гражданского и жилищного законодательства. В гражданском кодексе РФ отношениям, связанным с порядком заключения, изменения и расторжения договора найма жилого помещения, посвящена глава 35, которая включает в себя 18 статей. Нормы права, касающиеся договора социального найма жилого помещения, мы можем встретить в жилищном кодексе РФ. Этому вопросу законодатель посвятил целый раздел, в котором подробно описана процедура предоставления гражданам жилых помещений и порядок заключения договора соцнайма, его последующего изменения и расторжения. Не стоит забывать и о статье 72 Конституции РФ, которая относит жилищное законодательство к совместному ведению России и её субъектов, а также о статье 50 Жилищного кодекса РФ, где речь ведется об установлении нормы предоставления и учетной нормы органом местного самоуправления. Таким образом, отношения по договору социального найма жилья регулируются на всех уровнях власти: федеральном, региональном и местном.

Гражданский кодекс РФ прямо говорит о том, что к отношениям, возникшим по договору социального найма жилого помещения, применяются инормы гражданского законодательства, посвященные договору найма жилого помещения, а именно: статьи 674, 675, 678, 680, п.п. 1 - 3 статьи 685 ГК РФ. В этом очевидное сходство двух договоров - регулирование разных правовых отношений, хоть и возникающих по поводу одного объекта - жилого помещения, нормами гражданского законодательства.

Посмотрим, какие же различия существуют между двумя конструкциями договоров. Прежде проанализируемсубъектный состав. Статья 671 ГК РФ четко говорит о том, кто может быть наймодателем по договору найма жилого помещения - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. А нанимателем здесь вправе быть любое физическое лицо. В договоре социального найма наймодатель - это собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо. Статьей 49 Жилищного кодекса РФ установлен круг лиц, имеющих право на заключение договора социального найма жилого помещения - это, в частности, малоимущие граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, а также иные определенныеУказом Президента РФ, Федеральным законом РФ или законом субъекта РФ категории граждан. Иностранные граждане и лица без гражданства не могут выступать в качестве нанимателей, если иное не предусмотрено международным договором РФ. Таким образом, даже в установлении законодателем определенных категорий нанимателей по договору соцнайма усматривается административный порядок, отношения «власти-подчинения», а не равенства сторон, которое, в свою очередь,является одним из основополагающих принципов гражданского права.

Что касается срока действия договора, то здесь также видим отличия. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. А договор коммерческого найма, исходя из норм ГК РФ, может быть либо долгосрочным, заключаемымна срок от 1 до 5 лет, либо краткосрочным - на срок до 1 года. В ст. 675 ГК РФ и ст.64 ЖК РФ содержится важное условие, обеспечивающее стабильность и защиту прав нанимателей: в обоих случаях переход права собственности,хозяйственного веденияилиоперативного управления(в договоре соцнайма) на жилое помещение не влечет за собой расторжения или изменения условий договора.

Скажем пару слов о том, в какой форме заключаются договоры, поскольку почти всегда, за исключением некоторых случаев, несоблюдение формы сделки влечет её недействительность. Законодатель прямо говорит о том, что оба договора должны быть заключены в простой письменной форме. В договоре социального найма жилого помещения обязательна ссылка на решение о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Постановлением Правительства РФ №315 от 21.05.2005 г. также утверждена форма типового договора социального найма жилого помещения.

Заметим, что гражданское законодательство не содержит норм о площади предоставляемого по договору найма жилого помещения, наймодатель обязан предоставить изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, а наниматель вправе решить, будет он пользоваться всем помещением или же только отдельной его частью. Обратимся теперь к конструкции договора социального найма жилого помещения. Законодатель вводит такое понятие, как норма предоставления площади жилого помещения. Под нормой предоставления понимается минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого, определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и другим факторов. Так, в МО «город Екатеринбург» норма предоставления равна 16 м² , в МО «город Пермь»- 15 м², а в г. Санкт-Петербург целых 18 м².

Это далеко не все различия, которые существуют между договором соцнайма и коммерческого найма жилого помещения. Поговорим хотя бы об ответственности нанимателя перед наймодателем, вытекающей из договора. В ч.2 ст.69 Жилищного кодекса РФ прямо сказано, что члены семьи нанимателя несут солидарную с последним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора. Солидарная ответственность, в свою очередь, означает, что наймодатель как кредитор в обязательстве вправе требовать исполнения обязательства, скажем, уплаты коммунальных платежей, как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения (п. 1 статьи 325 ГК).

Если мы обратимся к гражданскому законодательству, то найдем в нем диспозитивную норму - ст.677 ГК РФ: « граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями». Чем же обусловлено такое различие? Дело в том, что ГК РФ вообще не упоминает о такой категории граждан, как член семьи. Есть лишь постоянно проживающие с нанимателем граждане и временные жильцы. Думается, что это обусловлено природой гражданско-правового договора и вполне прослеживается логика законодателя. Категория «временный жилец» встречается в обоих нормативных правовых актах и разница лишь в том, что по договору социального найма жилого помещения временный жилец, в случае отказа добровольно освободить занимаемое жилое помещение, может быть выселен в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

И, наконец, о порядке расторжения договора. По общему правилу оба договора могут быть расторгнуты в любое время по соглашению сторон, однако при коммерческом найме наниматель обязан предупредить наймодателя за 3 месяца о своем желании расторгнуть договор. В ГК РФ лишь одна статья 687 посвящена расторжению договора по требованию наймодателя в судебном порядке.Жилищное законодательство перечисляет аналогичные случаи, однако выселение нанимателя возможно:

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договору социального найма;

2) с предоставлением другихжилых помещений по договору социального найма;

3) без предоставления других жилых помещений.

Такая градация обусловлена, прежде всего, существенной ролью государства при регулировании отношений, возникающих из договора социального найма. Практически во всех случаях нанимателю предоставляется другое жилое помещение, даже если он без уважительных причин не вносил, скажем, плату по договору более полугода. А вот выселить по ст. 91 жилищного кодекса РФ без предоставления иного жилого помещения, т.е. фактически на улицу, возможно по тем же основаниям, которые указаны в статье 293 гражданского кодекса РФ. И это вполне обоснованно как по отношению к собственнику, так и по отношению к пользователю/владельцу по договору социального найма жилого помещения. В этом видится попытка законодателя защитить права иных граждан - добросовестных собственников жилых помещений.

Еще раз перечислим главные отличия. Договор жилищного найма заключается, прежде всего, в целях извлечения собственником прибыли от сдачи в наем жилого помещения, а при договоре соцнайма собственник в лице государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо такой цели не преследует, государству важно обеспечить жильем тех граждан, кто в нем нуждается и не в состоянии в силу имущественного положения приобрести жильё в собственность. Конструкция договора социального найма жилого помещения введена законодателем не случайно, это попытка воплотить в жизнь конституционное право каждого на жилище. В ч.3 ст.40 Конституции РФ специально оговорено: малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами, о которых говорилось выше. Более того, применение льгот и субсидий на пользование жилым помещением предусмотрено законом и обязательно к применению, а в договоре жилищного найма все зависит от воли наймодателя. К тому же право нанимателя в договоре соцнайма на заключение договора гарантировано по основаниям, предусмотренным в законе, то же самое нельзя сказать про договор коммерческого найма, где собственник жилого помещения вправе решить, кому он будет сдавать недвижимость внаём. И последнее: отличие договора социального найма в том, что наниматель - это всегда нуждающийся в жилом помещении гражданин, а при коммерческом найме чаще возникает потребность заключить договор на непродолжительное время, например, на время учебы или работы в другом городе.

В заключение хотелось бы отметить, что проведенный сравнительный анализ показывает, насколько схожи и в то же время различны конструкции договора коммерческого найма и социального найма жилого помещения.

Статья подготовлена помощником юриста практики Фирмы «Корпоративное право. Медиация» Манузиной Кристиной Валерьевной.