1. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Комментарии к ст. 7 ЖК РФ

1. Законодательство стремится урегулировать "все и вся". Однако, как известно, жизнь богаче любой теоретической конструкции. Кроме того, жизнь изменчива. Появляются отношения, которые правом не урегулированы. В таких случаях говорят, что имеется пробел в праве (законодательстве), т.е. существуют отношения, входящие в предмет правового регулирования (жилищного) законодательства, но оно (жилищное законодательство) на этот счет (по поводу таких отношений) "хранит молчание". В указанных ситуациях участники отношений определяют свои права и обязанности соглашением. При этом считается, что совершена сделка (заключен договор, заключено соглашение), не предусмотренная законом, но ему не противоречащая (см. ст. 10 ЖК и комментарий к ней).

Иногда стороны заключают известный закону договор (например, коммерческого найма) и включают в него условия, не предусмотренные законом (законодательством), но ему не противоречащие.

Регуляторами (жилищных) отношений являются законодательство и договор. Если нет ни того ни другого, то приходится прибегать к аналогии, о чем и говорится в комментируемой статье.

В ЖК РСФСР подобных норм не было, и это вполне объяснимо: в то время не позволялось возникать отношениям, нормативно неурегулированным, и уж тем более в жилищной сфере.

В настоящее время жилищные отношения, которые нормативно не регламентируются, возникают довольно часто. Далеко не всегда указания, восполняющие умолчание законодательства, включаются в договор. Поэтому вслед за ГК РФ (ст. 6) в ЖК РФ появились нормы о применении жилищного законодательства по аналогии.

2. Принято считать, что законодательство (в том числе жилищное) применяется по аналогии в тех случаях, когда существует пробел в праве. Как представляется, аналогия закона и аналогия права требуются при наличии такого пробела, если соответствующие отношения не регулируются договором. Поэтому правильнее говорить не о пробелах в праве, а о пробелах в правовом регулировании.

3. Аналогия закона допустима при наличии следующих условий.

Во-первых, существуют жилищные отношения, не урегулированные жилищным законодательством, т.е. отношения, входящие в предмет жилищного законодательства (см. ст. 4 ЖК и комментарий к ней), но правил, регламентирующих такие социальные связи, законодательство не содержит.

Во-вторых, такие отношения не регламентированы и соглашением сторон (которое не противоречит законодательству).

В-третьих, существует закон или иной правовой акт, которым регулируются сходные жилищные отношения.

В-четвертых, применение указанного сходного закона (иного правового акта) к данному (не урегулированному законодательством или договором) жилищному отношению не противоречит существу такого отношения.

Если, например, наниматель жилого помещения по договору социального найма вселяет в нанимаемое помещение своего супруга "без права на жилую площадь", то, очевидно, не остается ничего другого, как применять к таким отношениям нормы, регламентирующие вселение и проживание временных жильцов.

На применение аналогии закона указывает и Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума от 2 июля 2009 г. N 14. В частности, согласно п. 41 требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину специализированного жилого помещения и заключенного на его основании договора найма специализированного жилого помещения подлежат удовлетворению исходя из аналогии закона (ч. 1 ст. 7 ЖК) применительно к правилам, установленным ст. 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также п. 1 ст. 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

4. Аналогия права допустима, когда жилищные отношения не урегулированы законодательством и (или) договором и нет закона (иного правового акта), регламентирующего сходные общественные отношения. Аналогия права означает определение прав и обязанностей участников жилищных отношений исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства. Жилищное законодательство исходит из необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасность и т.д. (см. ст. 1 ЖК и комментарий к ней). Смысл жилищного законодательства вряд ли можно определить одной фразой, он может быть обнаружен лишь в результате анализа всех жилищно-правовых норм. Тем не менее, думается, есть основания утверждать, что смысл жилищного законодательства прежде всего в обеспечении права граждан России на жилище.

5. При использовании аналогии права необходимо учитывать требования добросовестности, гуманности, разумности и справедливости. Эти оценочные категории позволяют учесть все обстоятельства каждой конкретной ситуации.

Студенту без шпаргалки никуда! Удобное и красивое оформление, ответы на все экзаменационные вопросы ведущих вузов России.

12. Аналогия закона и аналогия права в жилищном праве

Под аналогией закона понимается применение к жилищным отношениям закона, регулирующего сходные отношения в сфере жилищного законодательства.

В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона) (п. 1 ст. 7 ЖК РФ).

Аналогия права применяется, если нет возможности применить аналогию закона. Под ней понимается применение к жилищным правам и обязанностям участников жилищных отношений общих начал и смысла жилищного законодательства и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Общие начала и смысл жилищного законодательства определяются в ст. 1 и 4 ЖК РФ. Критерии добросовестности, гуманности, разумности и справедливости действий участников жилищных правоотношений должны определять характер их поведения при осуществлении жилищных прав и обязанностей. Они носят оценочный характер и позволяют принять объективное, правильное решение жилищного вопроса.

Жилищные отношения очень тесно связаны с правоотношениями, возникающими в других сферах жизни общества и регулируемыми иными отраслями права. В ст. 8 ЖК РФ определены случаи применения к жилищным отношениям иного законодательства. Это отношения, возникающие в процессе ремонта, переустройства и перепланировки жилых помещений, при использовании инженерного оборудования, предоставлении коммунальных услуг, внесении платы за коммунальные услуги (ст. 8 ЖК РФ).

Вместе с тем применение соответствующего законодательства к перечисленным жилищным правоотношениям возможно только с учетом требований ЖК РФ, закрепленных в ст. 29 ЖК РФ. Следовательно, для таких случаев установлен приоритет норм ЖК РФ.

Вопросы соотнесения жилищного законодательства и норм международного права оговорены в ст. 9 ЖК РФ.

Согласно ст. 15 Конституции РФ общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры РФ являются составной частью ее правовой системы. Если международным договором РФ установлены иные правила, чем это предусмотрено законом, то применяются правила международного договора.

ЖК РФ отражает основополагающий принцип международного публичного права (принцип добросовестного выполнения международных обязательств) и устанавливает соответствующий ему порядок применения норм международного права.

Устанавливают правовую основу жилищного законодательства: они определяют содержание других нормативных актов, регулирующих жилищные правоотношения.

Конституция РФ решает вопросы компетенции Российской Федерации и ее субъектов по жилищному и гражданскому законодательству .

В силу ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство относится к ведению Российской Федерации. Следовательно, регулирование части жилищных отношений , по своей природе относящихся к гражданско-правовым (право собственности на жилые помещения , договор жилищного найма, определение порядка организации и деятельности жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников жилья , а также основ их правового положения и др.), относится к ведению исключительно Российской Федерации.

При этом согласно п. «к» ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство является предметом совместного ведения федерации и её субъектов. Таким образом, следует исходить из того, что жилищные отношения могут регулироваться актами как Российской Федерации, так и её субъектов. Причем законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам. Если между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, имеются противоречия, то действует федеральный закон (ч. 5 ст. 76 Конституции РФ).

До принятия федерального закона субъект федерации осуществляет собственное законодательное регулирование по соответствующему предмету совместного ведения. После принятия федерального закона законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации приводятся в соответствие с федеральным законом.

Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, в том числе по жилищным вопросам, не приведенные в соответствие с федеральным законом, применению не подлежат;

Федеральные законы:

илищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ, вступивший в силу с 1 марта 2005 г. Наряду с ЖК РФ на федеральном уровне жилищное законодательство представлено достаточно большим количеством нормативных правовых актов — законов и других нормативных актов, принятых в разное время и на разных уровнях (от законов до инструкций),
ражданский кодекс РФ.

В части первой ГК РФ (глава 18) регулируются право собственности и иные вещные права (права членов семьи собственника жилого помещения), дается понятие квартиры как объекта права собственности, указываются основные начала регламентации права собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома и организации и деятельности товариществ собственников жилья.

Часть вторая ГК РФ содержит главу 35, посвященную договору найма жилого помещения и другим договорам, предметом которых могут стать жилые помещения, а также нормы, регулирующие особенности продажи жилых помещений.

Часть третья ГК РФ устанавливает особенности наследования жилых помещений,

акон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» с изменениями и дополнениями, в котором устанавливаются основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищных фондов, определяются права нанимателей и членов их семей при осуществлении приватизации жилья,
едеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закрепляет обязательность и процедуру регистрации прав на жилые помещения,
радостроительный кодекс РФ определяет систему законодательства о градостроительстве, регулирует вопросы обеспечения права граждан на благоприятную среду жизнедеятельности, на выбор места жительства при осуществлении градостроительной деятельности и т.д. Также вопросы застройки территорий городских и сельских поселений, устанавливает государственные градостроительные нормативы и правила, контроль за осуществлением градостроительной деятельности, а также ответственность за нарушение законодательства Российской Федерации о градостроительной деятельности,
одекс РФ об административных правонарушениях содержит нормы о применении мер ответственности за административные правонарушения в области охраны жилищного фонда, например, правил пользования жилыми помещениями,
емельный кодекс РФ содержит нормы о землях поселений, то есть землях, используемых и предназначенных для строительства жилья;

На федеральном уровне жилищные отношения регулируются не только законодательными актами, но и указами Президента РФ (например, от 20.06.1996 «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище»), и постановлениями Правительства РФ (например, от 20.02.1995 № 161 «Об утверждении перечня категорий работников лесного хозяйства, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения в домах государственного жилищного фонда, находящегося в собственности Российской Федерации»), ведомственными актами.

В качестве примера второй группы источников жилищного права можно привести Закон г. Москвы от 31.05.2006 № 21 (ред. от 29.05.2013) «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве».

Также к источникам жилищного права относятся нормы международного права . Согласно Конституции РФ общепризнанные нормы и принципы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью правовой системы России. В Конституцию РФ вошли нормы о жилищных правах, заимствованные из Всеобщей декларации прав человека (1948) и Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах (1966).

Жилищное и гражданское законодательство: соотношение

Вторая часть ГК РФ включает главу 35 «Наем жилого помещения», посвященную общему регулированию найма жилого помещения, при этом ГК РФ «исходит из подразделения такого найма на наем жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования и наем жилого помещения в домах (квартирах) граждан и организаций, осуществляемый, как правило, на коммерческих началах (коммерческий наем)».

Вместе с тем в ГК РФ прямо признается самостоятельное существование жилищного законодательства как отрасли законодательства.

В качестве примера можно привести возможность применения положений о проведении общего собрании собственников жилых помещений в многоквартирном доме к общему собранию членов жилищного кооператива, членов товарищества собственников жилья (ТСЖ)

При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Надо учитывать, что принцип аналогии может быть применен исключительно к частноправовым отношениям и не может применяться к публичным правоотношениям (например, административным), так как это может привести к произволу со стороны органов публичной власти .

На общеправовой принцип действия законодательства во времени (акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие, за исключением, когда это прямо предусмотренных этим актом) указано в постановлении Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

Применение жилищного законодательства по аналогии

В жилищном праве возможны такие ситуации, когда возникшие правоотношения не имели места в момент принятия соответствующего закона или не учтены законодателем, когда такой закон принимался.

В данном случае речь идет о пробеле в жилищном законодательстве, который необходимо устранить. Однако до его устранения соответствующие отношения не могут бы неурегулированными. Для этой цели существует институт аналогии.

Аналогия (от гр. analogic 1 - соответствие, сходство; англ, analogy ) означает определенное сходство, подобие между различными предметами или явлениями.

Применение правовой аналогии возможно при наличии одновременно двух условий: 1) если отсутствует правовая норма, которая непосредственно рассчитана на регулирование рассматриваемого случая;

2) если рассматриваемый случай находится в сфере правового регулирования. К моральным отношениям правовая аналогия не применяется.

Существует два вида правовой аналогии: аналогия закона и аналогия права.

Аналогия закона представляет собой применение к конкретным общественным отношениям правовых норм, регулирующих сходные отношения. Для аналогии закона помимо отсутствия правовой нормы, регулирующей рассматриваемые отношения, характерно наличие норм, рассчитанных на регулирование сходных отношений.

Согласно ст. 7 ЖК РФ, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Таким образом, для применения аналогии жилищного закона необходимы следующие условия:

1) имеет место общественное отношение, которое по своим признакам входит в предмет жилищного права;
2) данное общественное отношение не урегулировано нормой жилищного права или соглашением участников таких отношений;
3) имеется норма права, регулирующая сходное общественное отношение.

Аналогия права представляет собой решения по конкретному делу, исходя из общих начал и смысла законодательства.

Для применения аналогии права не требуется наличия сходных норм, как для применения аналогии закона.

В соответствии со ст. 7 ЖК РФ при невозможности использовать аналогию закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

При этом общие начала жилищного законодательства (речь идет о принципах жилищного права) сформулированы в ст. 1 ЖК РФ. Смысл жилищного законодательства вытекает из множества жилищно-правовых норм, закрепленных в жилищном законодательстве. Требования добросовестности, разумности и справедливости носят оценочный характер и зависят прежде всего от конкретной ситуации, в которой приходится прибегать к аналогии права.

Вопросы и задания для самоконтроля

1. Назовите источники жилищного права и дайте их характеристику.
2. Как соотносятся понятия «жилищное право» и «жилищное законодательство».
3. Какова структура Жилищного кодекса Российской Федерации?
4. Применяются ли в регулировании жилищных отношений нормы гражданского законодательства?
5. Каковы основания применения к жилищным отношениям норм международного права?
6. Каковы правила действия жилищного законодательства во времени?
7. Назовите пределы действия жилищного законодательства в пространстве и по кругу лиц.
8. В чем заключается применение жилищного законодательства по аналогии?

1. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.
1. Статьи, касающейся применения жилищного законодательства по аналогии, в прежнем ЖК РСФСР не было. Это в принципе было невозможно в условиях функционирования так называемой административно-командной системы управления. В комментируемой статье говорится об аналогии закона и аналогии права. В данном случае законодатель исходит из того, что в повседневной практике складывающиеся общественные отношения (жилищные отношения) не всегда могут подпадать под действие определенного закона или иного нормативного правового акта. В таких случаях используется аналогия закона или аналогия права. Конечно, любая аналогия закона может иметь место при применении диспозитивных (а не императивных) норм жилищного законодательства, позволяющих участникам жилищных отношений избрать (установить) свои условия поведения на базе законодательства. Например, аналогия закона возможна при применении норм ст. 44-48 ЖК РФ, касающихся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, к общему собранию членов жилищных кооперативов, поскольку ст. 117 ЖК РФ не содержит подробной регламентации. Это может иметь место при определении круга членов семьи поднанимателя для принятия данной семьи на учет (п. 1 ч. 1 ст. 51), имея в виду, что перечень этих лиц установлен законодательством только для собственника и нанимателя жилого помещения (ст. 31 и 69).

Применение законодательства по аналогии характерно для гражданского законодательства. Она предусмотрена ст. 6 ГК РФ и базируется, в частности, на следующих основных началах: граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (п. 2 ст. 1 ГК РФ). Эти "основные начала" нашли отражение в ст. 1 ЖК РФ. Если нет возможности использовать аналогию закона (сходные нормы жилищного законодательства), то может использоваться аналогия права.

В настоящее время вопрос о применении аналогии закона нашел конкретное отражение в постановлении Пленума от 02.07.2009 № 14 (см. п. 12, 22 и др.). Кроме того, в указанном постановлении Пленума Верховного Суда РФ делается ссылка на принципы справедливости, гуманности, конкретных обстоятельств и т.п. при разрешении судами жилищных споров. В этих случаях можно говорить о применении аналогии жилищного права.

2. О применении к жилищным отношениям актов другого законодательства см. коммент. к ст. 8.

Статья 8. Применение к жилищным отношениям иного законодательства

К жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных настоящим Кодексом.

1. Комментируемой статьей установлено правило, предусматривающее регулирование жилищных отношений актами, не относящимися к актам жилищного законодательства.
2. Статья 3 ЖК РСФСР имела по данному вопросу следующую запись: "отношения, связанные со строительством жилых домов, регулируются соответствующим законодательством...". Иными словами, подчеркивалось, что указанные отношения регулируются не жилищным законодательством, а соответствующим - градостроительным законодательством.
3. К сожалению, комментируемая статья не отличается ясностью и конкретностью:
- - во-первых, в ней перечисляются вопросы, которые в принципе регулирует жилищное законодательство (см. ст. 4 ЖК РФ);
- - во-вторых, непонятен механизм применения соответствующего (т.е. иного) законодательства к жилищным отношениям, которое должно применяться с учетом требований, установленных ЖК РФ;
- - в-третьих, неясно, могут ли акты иного законодательства применяться по отношению к другим вопросам жилищных отношений, не названным в данной статье (например, нормы Градостроительного кодекса РФ или ЗК РФ). Полагаем, что это должно иметь место.

Если в целом касаться порядка применения законодательства, то следует иметь в виду, что приоритетными (главенствующими) являются нормы ЖК РФ не только по отношению к отраслевым правовым актам, т.е. к актам жилищного законодательства, но и актам других отраслей законодательства. Например, нормы Федерального закона от 30.12.2004 №210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" (в ред. т 07.12.2011)1 должны применяться к соответствующим отношениям с учетом норм ст. 157 ЖК РФ, посвященных коммунальным услугам. В частности, в ст. 19 названного ФЗ закреплено следующее: "плата за коммунальные услуги для граждан - нанимателей и собственников жилых помещений устанавливается в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации с учетом надбавок к ценам (тарифам) для потребителей, устанавливаемых в соответствии с настоящим Федеральным законом".