Сроки извещения о согласовании границ. Согласование местоположения границ земельных участков: на что обратить внимание правообладателям? В акте должны быть указаны

В присылаемых уведомлениях должна содержаться такая информация :

Данные о том, кто выступает в роли заказчика работ;
Сведения о том, кто является инженером;
надела и адрес участка, а также аналогичные данные по смежных с ним. Если данные по адресам отсутствуют, в такой ситуации указывают данные по их месторасположению;
То, каким образом можно получить информацию по составленному межевому плану;
Дата, место и время собрания, основной целью которого станет согласовать границы;
Сроки, а также почтовый адрес, который необходим для возможности направления претензий по границам после того, как соседи будут ознакомлены с составленным планом.

Процедура проведения согласования

Процедура согласования состоит из таких действий :

Уведомление всех заинтересованных лиц;
В назначенное время сбор всех приглашенных заранее граждан в месте расположения участка для возможности объяснения, как будут проходить границы в натуре;
Проверка всех документов у собравшихся – предоставляются паспорта, доверенности (если некоторые присутствующие не являются собственниками участков, а лишь представляют их интересы);
Демонстрация чертежа межей участка и объяснение всем собравшимся его основных элементов;
Разъяснение того, каким образом будут проводиться линии на местности;
Ответ на все интересующие вопросы и уточнение прохождения определенных межей непосредственно на самой местности;
Составление акта;
Проставление подписей всеми присутствующими , при этом протесты оформляются отдельно и прикладываются к составленному акту;
Установка вех в поворотных точках . Проведенные линии между такими точками фактически и будут являться межами участков. После окончания такой процедуры самостоятельное перемещение таких вех собственнику надела или участков, смежными с ним, запрещено производить. В случае нарушения требования виновные лица могут быть привлечены к ответственности с необходимостью оплаты штрафа.

Особенности подписания акта как соглашения

Оформление акта согласования осуществляется инженером , проводившим данную процедуру, поскольку то лицо, которое несет ответственность за составление плана, и должно обеспечивать наличие подписанного акта.

Такой оформленный документ содержит в себе подробные сведения о пользователях территорий, смежных с земельным участком, а также о том, что фактически было достигнуто согласие об установленных границах.

После того, как такой документ подписан, все дальнейшие претензии могут быть рассмотрены в суде , поскольку изменение своего мнения соседями должно быть аргументировано и иметь под собой законные основания.

Инженер несет обязательство удостовериться в том, что акт подписан всеми заинтересованными лицами и их личности соответствуют тем гражданам, которые непосредственно являются собственниками участков или применяют их на правах пользования.

Когда можно обойтись без согласия соседа?

В определенных ситуациях лица, являющиеся собственниками соседних наделов, не всегда приходят на проводимые собрания.

Законодательством предусмотрена возможность уточнения границ без непосредственного присутствия таких лиц.

Неявка соседа

Если в назначенное время владелец смежного надела не является на собрание , такой факт не служит препятствием для установления границ.

Теоретически собственник участка может прислать официальное уведомление об отсутствии претензий или доверить представление своих интересов третьим лицам.

Такая ситуация будет означать согласие со всеми проведенными действиями кадастровым инженером.

Все протесты и претензии от соседей, не явившихся на собрание, могут приниматься исключительно в судебном порядке .

Местонахождение владельца неизвестно

Если местонахождение владельцев наделов не известно и кадастровый реестр таких данных не содержит, процедура уведомления осуществляется посредством публикации информации об установлении границ в СМИ .

В такой ситуации инженер ответственности не несет и процедура может осуществляться без присутствия владельцев.

Наличие установленных границ у соседей

Если все смежные участки имеют межи и при этом какие-либо споры относительно них на момент установления границ отсутствуют , неявка владельцев таких участков также не является помехой для оформления акта.

Данная ситуация означает, что пользователи или владельцы других наделов еще на момент установления границ для своих участков выразили согласие с существующими межами, то есть если поворотные точки не будут изменяться, то и претензий от них возникнуть не должно.

Когда не требуется

Законом предусмотрена возможность установления межей без процедуры согласования. Она возникает для таких типов земель:

Лесных массивов;
Территорий, которые являются особо охраняемыми ;
Земли с/х назначения, которые используются коренными народами определенных территорий (Дальний Восток и т.д.);
Если границы уже со всех сторон очерчены смежными линиями от других участков.

Возможные кадастровые ошибки

В процессе установления границ иногда допускаются ошибки, которые делятся на два возможных вида :

Технические;
Кадастровые.

Техническими ошибками являются те, которые допускаются при занесении сведений в записи сотрудниками данных относительно учитываемых участков.

Как правило, такие неточности заключаются во внесении данных в другой массив участков и исправить их не представляет труда.

Кадастровые же ошибки связаны с изменением по документам действительной конфигурации участка, увеличением или уменьшением его площади или наложением границ на соседние наделы.

Исправление таких ошибок осуществляется посредством проведения всех мероприятий, которые имели место при установлении границ.

Можно ли оспорить границы?

Оспаривание границ может осуществляться в таких ситуациях :

Если соседи не были оповещены о согласовании межей;
Если постановка на учет осуществлялась без документального оформления работ по проведению межевания;
Если в результате некомпетентности инженера или неисправности используемого оборудования были допущены ошибки межевания;
Если в процессе внесения данных были допущены ошибки;
При подделке подписей уполномоченных лиц или собственников смежных наделов, которые ставят свою подпись на акте согласования.

Чтобы оспорить установленные границы, необходимо действовать следующим образом :

Определить обстоятельства, которые требуют обращения в компетентные органы или администрацию. Обязательно в таких случаях наличие документальных фактов;
Непосредственное обращение в Росреестр с приложением необходимых документов;
Обращение в суд для уточнения поворотных точек и межей надела;
Уточнение или изменение границ, оформление новой документации;
Получение плана с уточненными данными.

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано как происходит процедура согласования границ земельного участка между соседями до подписания акта.

Заключение

Итак, согласование межей в процессе их установления для отдельного надела является важной процедурой. В случае отсутствия подписи соседей оформленный межевой план не будет иметь юридической силы , что станет поводом для признания его недействительным.

Как в процессе согласования, так уже и после него возможно возникновение споров с владельцами соседних наделов, которые, в частности, могут решаться на основании судебной практики.

Вконтакте

Рассматриваются гражданские дела по спорам смежных землевладельцев о границах земельных участков. На примере отдельных категорий межевых споров автор показывает, что соблюдение процедуры межевания земельного участка не означает отсутствие нарушения прав смежных землевладельцев и отмечает, что при рассмотрении таких споров, помимо проверки формального соблюдения требований законодательства, при установлении границ земельного участка необходимо проверять, нарушают ли они фактически права смежных землепользователей.

Согласно пункту 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельный участок представляет собой часть земной поверхности, имеющей характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи. Одна из таких характеристик - описание местоположения границ земельного участка. При этом указанная характеристика одного земельного участка одновременно характеризует другие земельные участки, смежные с ним. Изменение сведений о границах земельного участка всегда затрагивает сведения о нескольких объектах недвижимости и напрямую влияет на права их собственников либо иных владельцев. С учетом этого законодательство устанавливает соответствующие процедуры определения границ на местности и их согласования. В целом такие процедуры сводятся к предоставлению возможности смежным землевладельцам высказать свое мнение о расположении общей границы земельного участка и проводятся с целью соблюдения их интересов.

В юридической литературе освещаются порядок проведения согласования границ и их установления на местности с технической и юридических точек зрения, а также ряд аспектов судебных споров.

Как мы полагаем, недостаточно исследованным в теории и противоречивым в судебной практике является вопрос о возможности защиты прав смежных землевладельцев при оспаривании границ земельных участков, в случае если процедура согласования границ была соблюдена.

На наш взгляд, формальное соблюдение процедуры установления границы и ее согласования не во всех случаях означает соблюдение прав и законных интересов смежных землевладельцев. Приведем примеры из судебной практики судов Владимирской области, иллюстрирующие приведенное утверждение.

Процедура образования такого земельного участка предусмотрена статьями 13 и 13.1 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ). В рамках указанной процедуры собственник земельных долей согласовывает местоположение границ земельного участка с иными участниками долевой собственности. В Законе N 101-ФЗ не указывается на необходимость согласования границы с собственниками и иными владельцами земельных участков, которые будут граничить с вновь образованным земельным участком.

Не единичными являются ситуации, когда после образования такого земельного участка в его территорию попадают ранее учтенные земельные участки граждан, которые длительное время используются ими, но юридически границы участков не определены. Проблема обусловлена и тем, что расположение ранее учтенных земельных участков не во всех случаях принималось во внимание в ходе землеустроительных работ по определению границ населенных пунктов и многие такие участки оказались юридически за их пределами.

Первоначально суды отказывали в удовлетворении исков граждан об оспаривании границ вновь образованного земельного участка, мотивируя свои решения тем, что процедура образования земельного участка соответствует требованиям Закона N 101-ФЗ. Дополнительно суды указывали, что спорный участок образован с учетом границ населенного пункта. Такие решения отменялись Судебной коллегией по гражданским делам Владимирского областного суда. Рассмотрим судебную практику, выработанную в области к настоящему времени.

Законом N 101-ФЗ регулируются отношения между участниками общей собственности на земли сельскохозяйственного назначения. В тех случаях, когда образованный путем выдела земельных долей участок граничит с самостоятельными земельными участками иных лиц, не являющихся участниками долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения, его границы подлежат согласованию с указанными лицами в порядке, предусмотренном законодательством о кадастровом учете. Одновременно суды учитывают, что за пределами населенных пунктов и на территории земель сельскохозяйственного назначения земельные участки граждан оказались лишь потому, что такие границы и территории определялись без учета их местоположения. Первоначально участки выделялись в пределах границ населенных пунктов.

В настоящее время дела такой категории разрешаются с учетом приведенной правовой позиции.

Так, решением Суздальского районного суда Владимирской области от 8 июля 2016 года удовлетворен иск десяти граждан к Т. об оспаривании границ земельного участка, образованного путем выдела земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения. Судом установлено, что ответчик выделил земельный участок в процедуре, предусмотренной Законом N 101-ФЗ. Причем участок сформирован таким образом, что накладывается на территорию десяти ранее учтенных земельных участков, принадлежащих гражданам. Согласование границ с гражданами не проводилось. При этом на местности земельные участки граждан определены ограждениями и постройками, в том числе жилыми домами, их расположение было очевидно для лиц, формировавших земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Решение оставлено без изменения апелляционной инстанцией Владимирского областного суда.

Следует оговориться, что если истцы не представили достаточных доказательств расположения фактических границ своих земельных участков на территории, занятой землями сельскохозяйственного назначения без согласования с ними, суды отказывают в удовлетворении исков.

На наш взгляд, для того, чтобы решить указанную проблему, в Закон N 101-ФЗ должны быть включены положения о согласовании границ вновь образуемых земельных участков с собственниками и иными владельцами смежных земельных участков, не входящих в земли сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с положениями частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", с учетом разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (п. 67) (далее - Постановление N 10/22) если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, то земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Руководствуясь приведенными положениями законодательства, представители муниципальных образований занимались формированием земельного участка под многоквартирным домом, определяли его границы, а также участвовали в согласовании границ смежных с ним земельных участков.

Собственники помещений в многоквартирных домах не во всех случаях принимали участие в таких действиях, поскольку прямо законом это не предусмотрено. В результате довольно часто права и законные интересы собственников помещений в многоквартирных домах при формировании земельных участков были нарушены, например, границы устанавливались по фундаментам многоквартирных домов, с пересечением построек, детских площадок, стоянок и иных объектов.

При разрешении исковых заявлений собственников помещений многоквартирных домов суды области в отдельных случаях допускали ошибки, отказывая в удовлетворении исковых требований лишь по мотиву формального соответствия процедуры установления границ закону. В таких случаях решения суда первой инстанции отменялись при рассмотрении дела в апелляционной инстанции.

При разрешении дел указанной категории суды области учитывали разъяснения Постановления N 10/22 (п. 67), согласно которому собственник не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом; собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен такой дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также требовать право на защиту своего владения, в том числе от собственника земельного участка.

С учетом этого в ситуациях, когда собственники помещений многоквартирного дома представляли суду достаточные доказательства того, что в результате действий представителей собственника - муниципального образования - земельный участок под многоквартирным домом сформирован по площади и конфигурации недостаточной для его обслуживания, судами удовлетворялись иски об оспаривании границ такого участка.

Решением Александровского городского суда Владимирской области от 24 февраля 2015 года удовлетворен иск собственников помещений многоквартирного дома к ОАО "С" об оспаривании результатов межевания и исключении из кадастра недвижимости сведений о границах земельного участка ответчика. Судом установлено, что земельный участок ответчика сформирован таким образом, что его граница проходит по фундаменту многоквартирного дома. Граница согласована администрацией города Александрова без привлечения к участию в согласовании границ собственников помещений многоквартирного дома. При этом конфигурация сформированного земельного участка не позволяла обслуживать многоквартирный дом. Апелляционной инстанцией решение суда в части исключения сведений о границах земельного участка ответчика из кадастра недвижимости оставлено без изменения.

Предотвратить подобные споры было бы возможно в том случае, если бы в Федеральном законе "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" содержались требования об обязательном участии собственников помещений многоквартирного дома в формировании границ земельного участка под таким домом.

Процедура согласования предусматривает либо личное участие смежного землевладельца в согласовании границ, либо его извещение о проведении согласования.

В первом случае, когда обратившееся с иском по межевому спору лицо ранее лично согласовало спорную границу земельного участка, суды, как правило, отказывают в удовлетворении искового заявления. В качестве мотивов принятия отказного решения указывается на то, что в ходе личного согласования границы собственник либо иной владелец смежного земельного участка мог учесть свои интересы, определив границу в том числе с поглощением территории, которая ранее фактически использовалась им в рамках своего земельного участка.

В то же время известны ситуации, когда иски таких лиц удовлетворяются, например при пересечении смежной границей принадлежащих истцу строений, при невозможности сформировать его земельный участок в соответствии с минимальными размерами, установленными законом, при полной утрате на местности площади его земельного участка, а также в иных случаях, когда установление спорной границы повлекло невозможность использования объектов недвижимости, принадлежащих истцу.

Во втором случае при извещении смежного землевладельца о процедуре согласования границы и его неявке в силу закона, такая граница считается согласованной. В такой ситуации, несмотря на то, что фактически согласование не проводилось, Закон устанавливает презумпцию согласованности границы. При этом закон не запрещает оспаривать такую презумпцию.

Оспаривание презумпции согласованности границы проиллюстрируем на примере гражданского дела, рассмотренного Судогодским районным судом Владимирской области.

Стороны спора являлись собственниками ранее учтенных смежных земельных участков. Участки образованы как объекты недвижимости в 1990-х годах, их границы юридически не установлены, фактически участки длительное время имеют ограждения, и на них расположены жилые дома с подсобными строениями. Один из собственников земельных участков, известив своего смежника о согласовании границ, воспользовавшись тем, что последний не явился лично, установил границы со смещением на огороженную территорию, используемую соседом. Суд первой инстанции оставил иск об оспаривании границ без удовлетворения, указав, что процедура согласования границ не нарушена, фактическое расположение границ не исследовалось. Апелляционной инстанцией Владимирского областного суда это решение было отменено, иск удовлетворен.

Судебной коллегий областного суда была высказана следующая правовая позиция, которая в настоящее время применяется судами Владимирской области.

Согласно положениям части 9 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции на дату рассмотрения спора) местоположение границ земельного участка на местности определяется по документам, а в их отсутствие - по объектам, позволяющим установить границы, существующие на местности пятнадцать и более лет. Закон не предоставляет возможности произвольно установить границу с учетом лишь площади земельного участка в отступление от документов и фактического их расположения.

Из приведенного дела следовало, что смежная граница между земельными участками сторон установлена с отступлением от границ, существующих на местности и закрепленных забором и хозяйственной постройкой. В результате межевания часть смежного забора и хозяйственная постройка истца стали находиться на земельном участке ответчика. Площадь земельного участка истца стала меньше по сравнению с площадью, указанной в правоустанавливающих документах.

На основании названных обстоятельств судебная коллегия пришла к выводу о том, что при проведении межевания земельного участка ответчика нарушены положения указанной нормы Закона, поскольку границы установлены с отступлением от фактических границ, обозначенных забором и хозяйственной постройкой, в отсутствие каких-либо данных о прохождении границы именно в таком варианте.

Из заключения кадастрового инженера следовало, что граница участка ответчика определена фактическим долгосрочным его использованием и сложившимися границами со смежными землепользователями. Однако граница была установлена с отступлением от фактического пользования.

Судебная коллегия также пришла к выводу о том, что отступление от фактических границ, определенных забором, который устанавливала одна сторона, с установлением границы по хозяйственной постройке другой стороны указывает на наличие спора между лицом, заказавшим межевание, и лицом, обозначившим границы своего участка строениями. Отступление от такой границы фактически означает наличие спора, который в силу пункта 1 статьи 64 ЗК РФ рассматривается в судебном порядке.

Полагаем, что минимизации таких споров, а также единообразию судебной практики способствовало бы введение в земельное законодательство положения о праве смежного землепользователя оспаривать границы земельного участка и в случае неявки на процедуру согласования границ.

Следует рассмотреть и вопрос о праве суда оценить данные кадастрового учета о границах земельного участка как недействительные в отсутствие соответствующих исковых требований.

Относительно этого вопроса Верховный Суд Российской Федерации признал правильной позицию судов, согласно которой доводы сторон о несогласии с результатами межевания при отсутствии надлежаще заявленных требований о признании их недействительными во внимание быть приняты не могут. Приведенной правовой позиции следует и судебная практика судов общей юрисдикции Владимирской области.

Однако в практике судов известны исключения, в которых применение данных кадастрового учета о границах ведет к нарушению прав смежных землевладельцев.

Для иллюстрации указанной проблемы приведем следующее гражданское дело.

Стороны спора владеют смежными земельными участками, а также расположенными на них объектами недвижимости. По материалам дела с 1990-х годов смежная граница между участками определена ограждением и постройками, стороны не оспаривали тот факт, что их расположение не изменялось. Границы земельного участка установлены и включены в кадастр недвижимости в 1996 году. Собственники смежных участков согласовали расположение границы, подписав соответствующий акт, в котором было указано, что границы установлены по фактическому пользованию. Один из собственников земельного участка обратился с иском к своему соседу о переносе ограждения в соответствии с границами по данным кадастрового учета. По делу был предъявлен встречный иск об установлении новой границы, при этом требование об оспаривании существующей на момент спора по данным кадастрового учета смежной границы не заявлялось. Решением Октябрьского районного суда города Владимира от 7 декабря 2012 года иск о переносе забора удовлетворен, встречный иск оставлен без удовлетворения. Суд первой инстанции исходил из того, что юридические границы не оспорены, в связи с этим оснований для установления новой границы не имеется, забор подлежит переносу в соответствии с юридическими границами по данным кадастрового учета. Апелляционной инстанцией Владимирского областного суда решение суда первой инстанции в части удовлетворения первоначального иска отменено, в его удовлетворении отказано. Коллегия указала, что юридическая граница установлена в 1996 году с явным нарушением закона, поскольку, по данным судебной экспертизы, она пересекает объекты недвижимости сторон спора, в том числе жилой дом, которые существовали на местности ранее. По этой причине данные кадастрового учета не подлежат применению в указанном споре.

Приведенный подход в отдельных случаях представляется правильным по следующим мотивам.

Данные кадастрового учета о границах земельного участка основаны на соглашении смежных землевладельцев о расположении такой границы. Такое соглашение по смыслу положений статьи 153 ГК РФ представляет собой сделку, поскольку действия смежных землевладельцев направлены на регламентацию их правоотношений по поводу владения и пользования земельными участками в части смежной территории. В случае если таким соглашением определена смежная граница с нарушением явно выраженного запрета, установленного законом, то такое соглашение возможно оценить как ничтожное. Приведенная правовая позиция отражена в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

В случае прохождения смежной границы через строения, в том числе жилые дома, ее расположение противоречит принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ. В таких ситуациях сведения кадастра недвижимости о границах земельных участков явно не соответствуют закону и не могут быть учтены при разрешении дела в суде.

Следует еще раз отметить, что рассмотренная ситуация является исключением из общего правила, сформулированного Верховным Судом Российской Федерации в приведенном ранее обобщении.

В результате рассмотрения примеров из судебной практики судов общей юрисдикции Владимирской области можно сделать следующий вывод. Несмотря на то что процедура согласования границ земельного участка направлена на соблюдение прав смежных землевладельцев, ее точное выполнение не дает полной гарантии отсутствия нарушений прав и законных интересов смежников. При рассмотрении межевого спора в суде, помимо проверки процедурных моментов, необходимо оценить, каким образом установленная граница влияет на возможность формирования и использования земельных участков смежных землевладельцев, как она соотносится с расположенными на участке строениями, а также иные фактические обстоятельства дела.

(Бочкарев А.Е.) ("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2017, N 4)

К таким ситуациям относятся следующие:

Неявка соседа в установленное время и место для процедуры согласования границ

Если он был должным образом уведомлен об этом (лично или по почте), однако не явился на согласование и не представил никаких письменных возражений с обоснованием своего отказа от проведения работ, то в таком случае границы участка считаются установленными без согласования.

При этом в акте обязательно должна быть сделана соответствующая запись, а к межевому плану - приложены документальные доказательства того, что порядок извещения данного субъекта был проведен правильно. Однако стоит учесть, что в дальнейшем сосед все равно сможет оспорить установленные границы через суд, если докажет наличие у него уважительных для неявки причин (например, болезнь, необходимость срочного отъезда, неполучение уведомления о межевании и т. п.).

Если же письменные возражения с обоснованным отказом были в течение установленного срока (то есть месяца) предоставлены, то об этом также делается соответствующая запись в акте.

Что касается предоставленных возражений, то они прилагаются к межевому плану.

Это не будет являться для собственника каким-то препятствием в участком, однако будущие покупатели недвижимости будут проинформированы о наличии возможного спора.

Отсутствие информации о местонахождении собственника соседнего надела

Еще одной ситуацией может быть такая, когда данного субъекта не получается найти - например, он забросил участок, давно не посещает его и не ухаживает за ним, а его адрес и контактные данные неизвестны. В этом случае личное уведомление невозможно, поэтому используется способ публикации объявления в газете. Если в течение 30 дней после этого собственник не выходит на связь, границы также считаются согласованными по умолчанию.

Наличие у всех соседних участков установленных границ

В частности, если все соседи уже провели ранее процедуру межевания, а границы оформлены должным образом (как фактически, так и документально), собственник может установить границы на свой участок без согласования с ними.

В этом случае кадастровый инженер получает информацию о проведении этих работ из единой государственной регистрационной базы и делает соответствующие пометки в документах. Стоит учесть, что это касается только тех ситуаций, когда установленные соседями границы не нарушают прав данного собственника - в противном случае решать спор придется только в судебном порядке.

Следует помнить, что отстоять свои права в суде получится только в том случае, если все процедуры уведомления соседей и согласования границ с ними были проведены в соответствии с законодательными требованиями.

В противном случае кто-то из собственников расположенных рядом наделов сможет оспорить установленные при межевании границы, если у него для этого будут законные основания.

Возможные кадастровые ошибки и ответственность за них

Возникновение при межевании различного рода ошибок не является редкостью и влечет за собой множество негативных последствий - как для собственника участка, так и для его соседей.

К наиболее распространенным ошибкам можно отнести:

отсутствие процедуры согласования с соседями или ее проведение с нарушениями законодательных требований (например, несвоевременное уведомление заинтересованных лиц, введение в заблуждение при согласовании и т. п.);
ошибки при составлении акта (в том числе, отсутствие подлинных подписей заинтересованных лиц, их подделка);
проведение кадастровых работ с нарушениями прав и интересов владельцев соседних наделов (в частности, захват части их территории).

За совершение большинства из данных ошибок прямую ответственность несет кадастровый инженер, поскольку именно он является тем специалистом, который отвечает за правильность и законность проведения межевания.

Стоит учесть, что за их совершение к нему могут применяться суровые меры наказания - в частности, наличие трех и более ошибок является основанием для лишения его квалификационного аттестата, без которого он не сможет продолжать свою дальнейшую работу.

Процедура оспаривания границ

Споры, которые связаны с неправильным установлением границ земельного участка и нарушением интересов третьих лиц, являются весьма популярными в современной судебной практике РФ.

И во многих случаях это связано с ошибками, допущенными при проведении межевания, а также его неправильным документальным оформлением.

Оспаривание установленных границ надела происходит в судебном порядке. Для этого необходимо обращаться с исковым заявлением в районный , расположенный по месту проживания ответчика. К делам, которые связаны с оспариванием границ участка, обязательно привлекается специалист, проводивший межевание - кадастровый инженер.

В процессе судебного слушания решаются следующие вопросы:

есть ли согласование границ земли между соседями;
имеются ли у сторон правоустанавливающие документы на участки, а также соответствует ли информация в них кадастровым и межевым планам;
в течение какого времени стоит забор (или другая граница), разделяющий участки (стоит учесть, что если он стоит более 15 лет, то он будет признан согласованной границей даже при отсутствии документов);
кто из сторон нарушает положения Земельного кодекса.

Обязательной процедурой при судебных спорах является проведение экспертизы, в ходе которой исследуются все границы участка, а также расположенные на нем здания и сооружения. Стоит учесть, что обязанности по ее оплате ложатся на сторону, которая проиграет дело(а эта сумма немаленькая и может достигать 50 тыс. руб.).

По результатам судебного рассмотрения дела выносится соответствующее решение, которое содержит определение границ земельного надела - их перераспределение, аннулирование прежних кадастровых и межевых паспортов, регистрация прав собственности на новый участок и т. д. То есть, суд решает, как именно правильно должна быть разделена собственность и каков дальнейший порядок пользования нею.

Стоит учесть, что решение возникших споров возможно и в досудебной форме - например, путем переговоров с соседями, при помощи обращения в государственную земельную контору или прокуратуру и т. п.

Предварительно можно провести замер своего участка и получить документы с результатами этой процедуры, чтобы было что предъявлять для решения спора.

Очевидно, что процедура согласования границ земельного участка с собственниками всех соседних наделов является не просто весьма желательной, но и обязательной при проведении межевания.

Причем перед согласованием они все должны быть заранее оповещены об этом одним из способов, установленных законодательно. Только в случае неявки соседа или отсутствия информации о его местонахождении границы могут быть определены и согласованы без его согласия, по тому плану, который подготовил кадастровый инженер.

Нажимая на кнопку отправить, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

По-моему, если в суде КИ спросят, почему он не согласовал границу с соседом, хотя тот и живет здесь же, и пользуется землей много лет, и КИ будет объяснять, что сосед не правообладатель, а просто землепользователь, это будет совсем не аргумент:)
Речь не о соседе, который пользуется землей много лет, а о землях общего пользования - улицах, проездах, проходах. Это, как правило, неразграниченная государственная собственность. Вот есть ли у земли, права на которую не зарегистрированы, законные правообладатели, и с кем надо ее согласовывать - с главой администрации, с тем, кому он делегировал права на согласования, и тут потянутся "радости" выяснения отношений с КП, потому как им не нравятся, как происходит делегирования полномочий глав администраций.
ayratus сказал(а):

Нажмите, чтобы раскрыть...

вы не правы. в 221 ФЗ четко сказано, кто и на каком праве должен согласовывать. Нам сейчас дали отказ, что мы не согласовали границу со смежником. мы в заключении все обьяснили сразу. что по той границе участок не сформирован, документов нет на землю никаких - следовательно, это муниципальная земля. по 221 в 39 статье, согласуются только участки с определенным правом и отказ по тому, что мы не выполнили письмо,по которому должны подписывать органы местного самоуправления, которое кстати, написанно юридически не верно и не опубликовано в печатном издании, что делает его ничтожным, совершенно противозаконно. мы подали заявление в суд на отмену решения и на открытую провакацию Росреестра, тк из за отказа начался конфликт с постоянным заказчиком-агенством недвижимости и мы несем убытки. эти козлы уже пропустили одно заседание из за типо уважительной причины: у них реорганизация и все специалисты на обучении. Но мы намеряны довести дело до конца!
(Добавление)
кстати, в 221 ФЗ в 39 статье идет речь только об участках, :) а изучив земельный кодекс мы теперь хорошо знаем, что участок появляется, если его границы определены соотвественно законов. а если не определены никак, то есть нет никаких, хотя бы первичных документов, то это не земельный участок, а земли. А земли вообще не согласуются!Наша адвокат потирает руки, уж очень любит выигрывать у госструктур.. моральное удовольствие так сказать..:))
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Статья 3

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
Юльчик сказал(а):

О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Статья 3
10. Распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.
Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
Нажмите, чтобы раскрыть...

это вы к чему? если к согласованию, то пусть распоряжаются, но по 221 фз 39 статье согласование с 6ними не проводится. тем более участками они станут только после того, как определятся их границы.
...у соседа, вдоль нашего забора, 2 участка: один в собственности, другой в аренде, так в акте согласования границ за арендный участок расписывался нач. из администрации по земельным вопросам...
Ивановна сказал(а):

У соседа, вдоль нашего забора, 2 участка: один в собственности, другой в аренде, так в акте согласования границ за арендный участок расписывался нач. из администрации по земельным вопросам...
Нажмите, чтобы раскрыть...

если аренда более 5 лет, то расписывается арендатор, если менее, то учсток в гос собственности и по 39 статье 221 закона никто не подписывает.
(Добавление)
Катерина сказал(а):

в 221 четко сказано, что согласуются участки, которые находятся в собственности или владении, за исключением муниципальной и федеральной собственности. Мы подали в суд иск именно по поводу незаконных рекомендательных писем, на которых Рореестр пишет незаконные отказы.
Нажмите, чтобы раскрыть...

Где так сказано?
1) собственности
Стоп!!
открываем ГК РФ:

Ну и последний пункт:
Все.
находящиеся находятся в государственной или муниципальной собственности..." В этом случае нужно быть повнимательней
Согласен с altazir
Просто бывают случаи, когда у ЗУ есть два правообладателя:
1. Собственник (государственная собственность);
2. Землепользователь(ПБП), землевладелец(ПНВ).
Статья 39 говорит, что не надо согласовывать одновременно с двумя правообладателями. Надо согласовывать только с одним правообладателем из двух:
1. Если землепользователем является муниципальное/казённое учреждение или орган власти, то согласовываем с только с собственником.
2. А если землепользователем/землевладельцем является физ или юр лицо, то согласовываем с этим лицом, а с собственником не согласовываем.
(Добавление)
Хотя у Катерины случай другой.
У неё вопрос стоит о том есть ли вообще участок?
Если участок стоит на кадастре или в ЕГРП или есть в соответствующая запись похозяйственной книге, или где нибудь пылится "жёлтый" документ о предоставлении ЗУ, значит согласовывать границы надо.
turochak_dda
Ну в итоге что, мой первый пост верный?
#10
блин господа и дамы ну вы тут намудили:) почитайте внимательней
Письмо Министерства экономического развития РФ от 19 мая 2009 г. N Д23-1465 "О согласовании местоположения границ земельных участков"
Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу согласования местоположения границ земельных участков и сообщает.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437, Министерство экономического развития Российской Федерации не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.
Однако полагаем возможным отметить следующее.
Согласно ч. 1 ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) местоположение границ земельных участков подлежит в установленном Законом о кадастре порядке обязательному согласованию с заинтересованными лицами в случаях выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений одного из вышеуказанных земельных участков в связи с уточнением местоположения его границы.
Таким образом, если земельный участок граничит с землями, находящимися в государственной или муниципальной собственности, то согласование местоположения в отношении такой границы в порядке, установленном Законом о кадастре, не проводится.
Одновременно следует учитывать, что согласование местоположения границ земельных участков в соответствии с Законом о кадастре проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на правах, указанных в ч. 3 ст. 39 Закона о кадастре.
При этом права данных лиц на земельные участки должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) либо оформлены в установленном порядке до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Кроме того, в установленных федеральными законами случаях права на земельные участки возникают независимо от факта их регистрации в ЕГРП. Например, наследники являются правообладателями с даты принятия наследства, а собственники помещений в многоквартирном доме - с даты государственного кадастрового учета соответствующего земельного участка.
Таким образом, если у правообладателя здания, сооружения, объекта незавершенного строительства не оформлены в установленном порядке права на земельный участок, то в данном случае местоположение границы земельного участка подлежит согласованию с соответствующим исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления.
19.05.2009
Заместитель директора
Департамента недвижимости
В.В.АНДРОПОВ
(Добавление)
все легко и просто нет свидетельства о регистрации права или свидетельства о праве....... значит гуляй Вася пошел согласовывать с местной администрацией и в суде так же ссылаться на это. как вы до сих пор не поймете что объекты недвижимости(дома, здания, сооружения.....) и земельный участок это хоть и является недвижимостью, но это два разных объекта и регистрируются они отдельно друг от друга
#11
Кос
Мы в своем МУПе при межевании физлиц поступаем проще и пока отказов не было - согласовываем со всеми смежными землепользователями, именно реально живущими соседями, а за улицы или заброшенные участки подписывает глава сельсовета. Возможно, эта схема не совсем по букве закона, тем не менее, повторю, ЗКП устраивает
#12
Кос, спасибо, вот это письмо я и искал;)
А вот КП и пишет отказ в том, что мы не согласуем земли общего пользования. Не знают своих писем, инструкций, и трактуют законы в свою сторону - о чем и разговор::write::
#13
Подскажите пожалуйста, если смежник - земли общего пользования, с кем подписывать акт согласования границ?
#14
altazir сказал(а):

Катерина сказал(а):

в 221 четко сказано, что согласуются участки, которые находятся в собственности или владении, за исключением муниципальной и федеральной собственности. Мы подали в суд иск именно по поводу незаконных рекомендательных писем, на которых Рореестр пишет незаконные отказы.
Нажмите, чтобы раскрыть...

Где так сказано?
1) собственности
Стоп!!
открываем ГК РФ:
Статья 212. Субъекты права собственности
1. В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.
2. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
3. Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом.
Законом определяются виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности.
4. Права всех собственников защищаются равным образом.
Из этой и предыдущих статей(не буду хламить, если нужно глянете сами) явно видно, что термин "собственность" является собирательным и включает в себя и собственность граждан и юрлиц, и муниципальную с государственной собственностью.
Читаем дальше ст. 39 ч. 3 221-ФЗ:
...(за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование);
Все что находится в скобках - это ограничение при отсутствии которого следующие пункты 2 и 3 данной части просто утратили бы смысл, либо пришлось бы их уточнять как пункт 4.
3) постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование);
Опять в скобках ограничение, т.е если пользователь попадает в группу указанную в скобках согласование происходит не с ним, а с собственником.
Ну и последний пункт:
4) аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет).
В данном пункте в скобках уточняется, что с арендатором согласуется тогда и только тогда, когда участок в аренде сроком более 5 лет и собственник МО, Субъект или РФ, в иных случаях согласуем с собственником.
Все.
Вы как я понимаю ошибочно термин "собственность" ограничили до собственности граждан и юрлиц, исключив из понятия государственную и муниципальную собственность. Но при такой трактовке часть 3 ст. 39 вообще получается нелогичной.
2й вариант Вы прочли: "за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности...", как "за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находятся в государственной или муниципальной собственности..." В этом случае нужно быть повнимательней
Нажмите, чтобы раскрыть...

согласна, мы немного перемудрили. но отказ остается незаконным. Отказывать по письму незаконно, не указывая какую статью 221 или пункт 412 мы нарушили. В нашем случае соседа просто нет, это земли, а не сформированный участок и по 221ФЗ пока он не станет участком -согласованию не подлежит. У нас если соседний участок межеванный ругаются в Росреестре местные, если мы опять его согласуем, тк говорят, что он уже согласован, когда межевался сосед. И получается, что если аренда менее 5 лет, но участок по любому межеванный сейчас и не согласуем. Единственный случай согласования КУИ получается, если он отмежеван невернои получается накладка, мы вынуждены исправить кадастровую ощибку в определении поворотных точек и тогда должны согласовывать с КУИ. Но это редкая ситуация и мы только пару раз с этим сталкивались.
А вот у нас такой еше вопрос. Собственник соседнего участка умер давно, в наследство никто не вступил, мы брали справку в администрации об этом, что наследники не обьявились и подписывали у главы поселения, раньше все проходило, а теперь пошли отказы, что не согласована граница. Приходится давать обьявление в газету, зная заранее, что никто не обьявится, потому что некому.. бред какой то.. Сейчас у всех такая ерунда творится?

Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» установил, что местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.

По смыслу закона местоположение границ земельных участков, сведения о которых (об участках) содержатся в государственном кадастре недвижимости, должно быть согласовано независимо от наличия в государственном кадастре недвижимости сведений о зарегистрированных правах на эти земельные участки либо сведений о координатах их границ или иного описания местоположения границ, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ таких земельных участков.

Предметом согласования является определение местоположения границы земельного участка, одновременно являющейся границей другого земельного участка. Результат согласования местоположения границ оформляется актом согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана.

Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей, за исключением следующего случая.

Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не подписали акт согласования местоположения границ либо не представили свои возражения в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным, о чем в акт согласования вносится соответствующая запись.

Законом предусмотрено, что необходимыми для кадастрового учета документами являются межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка), а также копия документа, подтверждающего разрешение ЗЕМЕЛЬНОГО СПОРА О СОГЛАСОВАНИИ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ГРАНИЦ земельного участка.

Далее в законе сказано, что при кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета в случае, если при уточнении границ нарушен порядок согласования местоположения границ земельных участков или местоположение указанных границ не считается согласованным, за исключением случаев признания указанных границ уточненными В ПОРЯДКЕ РАЗРЕШЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО СПОРА.

Формулировка «земельный спор о согласовании местоположения границ земельного участка», которая используется в законе, не дает возможности сделать точный вывод о том, какие конкретно исковые требования могут быть заявлены в суд в случае возникновения спора.

На практике это приводит к тому, что истцы заявляют самые разные требования, например, о признании незаконным отказа в согласовании границ земельного участка, о признании незаконными и снятии возражений в согласовании границ земельного участка, об обязании согласовать границы участка и т.п.

Между тем действующее законодательство не предусматривает возможность согласования смежным землепользователем границ земельного участка путем принятия судебного акта об обязании согласовать местоположение границ. Согласование местоположения границ земельного участка предполагает совершение его в добровольном порядке и является правом, а не обязанностью.

В практике судов все более четко прослеживается тенденция определения предусмотренного законом надлежащего способа защиты права. А избрание неверного способа защиты своего права является основанием для отказа в иске.

Представляется, что в случае отказа смежного землепользователя от согласования местоположения границ земельного участка правильным будет обращение в суд с иском ОБ УСТАНОВЛЕНИИ ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА. Данный вывод подтверждается руководящими разъяснениями высших судебных инстанций.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Далее в постановлении сказано, что решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.

При рассмотрении указанного иска суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ЗК РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Необходимо также учитывать положения Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» о том, что при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович