1.1 Договор купли-продажи в истории развития договорных отношений

Договор купли-продажи относится к числу традиционных институтов гражданского права, имеющих многовековую историю развития. Данный договор является одним из основных видов обязательств по передаче имущества в собственность или в иное вещное право. Известная нам история правового регулирования этого договора насчитывает почти 4 тысячи лет. В процессе развития правовых систем происходил естественный отбор правовых норм о купле-продаже. Случайные положения со временем отсеивались уступая место более обоснованным и качественным, повышался уровень юридической техники.

Если углубляться в историю правовых договорных отношений, то можно определить "корни" договора купли-продажи, как римского права.

Древнеримские юристы в известной формуле "do ut des do ut dao" ("я даю тебе, и за это ты даешь мне") выразили квинтэссенцию обмена и его правовой формы: двусторонней (или взаимной) сделки. Из этой формулы постепенно вырос договор мены, от которого с появлением денег стал обособляться договор (контракт) купли-продажи.

Еще в Дигестах Юстиниана (Титул ХIV) речь идет собственно не о купле-продаже, а о соглашениях, о чем свидетельствует не только сам факт названия Титула ХIV "О соглашениях", но и смысловое содержание данного Титула. Под соглашением понималась и имелась в виду передача вещи.

Однако Ульпин в 4-й кн. "Комментариев..." указывает: "Те соглашения, которые порождают иски, не остаются при своем (общем) названии, но обозначаются присвоенным данным видом названием "контракты": таковы купля-продажа, наем, товарищество, ссуда, хранение и прочие подобные контракты".

В основе происхождения купли-продажи лежит мена. В то время, когда не было денег, когда не называли одно - товаром, другое - ценой, каждый, в зависимости от надобностей момента и от характера вещей, обменивал ненужное на то, что требуется: ведь нередко бывает так, что предмета, который для одного является лишним, другому не хватает.

О. С. Иоффе подчеркивает, что римские юристы предпринимали попытки объединить договор мены с договором купли-продажи. Но "этому препятствовал реальный характер мены, которая признавалась заключенной лишь с момента передачи хотя бы одного из обмениваемых предметов. К тому же и ряд конкретных правил, рассчитанных на куплю-продажу, не мог быть применен к договору мены... в свою очередь многие правила, введенные для мены, не относились к купле-продаже".

Уже в классическом римском праве складывается в качестве консенсуального контракта emptio et venditio, под которым понимался договор, посредством которого одна сторона - продавец (venditor) обязуется предоставить другой стороне - покупателю (emptor) вещь, товар (merx), а другая сторона - покупатель обязуется уплатить продавцу за указанную вещь определенную денежную цену (premium). Условия о товаре и его цене признавались существенными элементами договора купли-продажи. Римскому праву были известны договоры о продаже будущего урожая, в таких случаях применялся договор о продаже вещи будущей или ожидаемой (mei futurae sive speratae), а продажа считалась совершенной под отлагательным условием. Договор купли-продажи мог иметь своим предметом также бестелесную вещь (res incorporalis), т.е. имущественное право (право требования, право осуществления узуфрукта и т. п.).

Договор купли-продажи в римском праве заключается в отношении вещей, предметов, но часто и на будущие права и на будущие аспекты, в отношении которых должны быть заключены отношения договора купли-продажи.

И все же договор мены долго существовал в римском праве. Это объяснялось тем, что денег еще не было и поэтому гражданский оборот определялся меной товара на товар. Однако позже преобладало мнение, что купля-продажа предполагает передачу вещи не за какую-либо другую вещь, а за деньги. "При этом с развитием торговли и хозяйственной жизни вообще все большее значение приобретала купля-продажа не за наличные, а в кредит: исполнение договора купли-продажи происходит не одновременно с его заключением; устанавливается обоюдное обязательство: на стороне продавца - предоставить покупателю вещь, на стороне покупателя - уплатить за нее покупную цену".

Россия в годы реформ активно заимствовала западный опыт договорного права. Россия имеет свои пути развития договорного права договорного права, и конечно здесь имеются свои особенности. В дореволюционной России договор купли-продажи охватывал первичную продажу вещей (движимого имущества) и недвижимого имущества (купчей) и договор поставки. Юристы и крупные компании дореволюционной России не были довольны договорами купли-продажи и хотели единого права со всеми сделками, касающимися данного договора.

Как известно, при подготовке проекта Гражданского Уложения, который был внесен на рассмотрение Государственной Думы в 1913 г., нормы о продаже были помещены в разд. II ("Обязательства по договорам") кн. V ("Обязательственное право") проекта, поскольку "продажа есть договор двусторонний" и "входит непосредственно в область договорных отношений". Под договором продажи понимался договор, по которому продавец передает или обязуется передать движимое или недвижимое имущество в собственность покупателя ("покупщика") за условленную денежную сумму. Причем правила о продаже подлежали применению также к возмездной уступке прав.

В российском дореволюционном гражданском законодательстве собственно договором купли-продажи (или, как предусматривалось действовавшим законодательством, "продажи и купли") признавались лишь сделки по продаже движимого имущества. Что же касается недвижимого имущества, то купля-продажа была отнесена законом не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество; купчая крепость рассматривалась в качестве акта перенесения права собственности на недвижимость. Российские цивилисты, критикуя законодательство той поры, полагали, что имеется единый двусторонний договор купли-продажи как движимого, так и недвижимого имущества, поскольку основанием приобретения покупателем права собственности на продаваемую вещь во всех случаях является соглашение сторон

В дальнейшем в советской России договор купли-продажи претерпел очень необычные изменения, в смену экономических эпох договор купли-продажи получил легальное положение и стал актуальным как никогда.

Советский период развития гражданского права существенно ограничил сферу применения договора купли-продажи и свел ее к отношениям между гражданами, а также между гражданами и розничными торговыми предприятиями. Отношения, складывающиеся между "социалистическими" организациями в связи с реализацией производимых ими продукции и товаров, регулировались договорами поставки, контрактации, энергоснабжения, которые имели плановую основу и являлись самостоятельными договорами.

Реализация экономических реформ, главный смысл которых заключался в отказе от неэффективной административно-командной системы управления экономикой, выявила насущную потребность в обновлении законодательства о купле-продаже. В новых условиях наметилась тенденция расширения сферы действия института купли-продажи, который стал охватывать отношения, связанные и с поставками товаров, и с контрактацией сельскохозяйственной продукции, и со снабжением энергетическими и иными ресурсами. Наиболее последовательно такой подход был отражен уже в Основах гражданского законодательства 1991 г.

Сфера применения договора купли-продажи значительно расширилась также за счет того, что правила о нем должны применяться к купле-продаже имущественных прав, результатов интеллектуальной деятельности, фирменных наименований, товарных знаков и знаков обслуживания, если иное не вытекает из содержания или характера соответствующих прав или существа объекта гражданских прав. К продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения о купле-продаже применяются, если законом не установлены специальные правила их продажи.

На протяжении всей многовековой истории частного права договор купли-продажи по своей сущности, экономическому и правовому содержанию, в своих главных конструктивных элементах (субъекты, предмет, основные права и обязанности сторон) остается таким же, каким он был изначально сформулирован в юриспруденции Древнего Рима.

Гражданско-правовые договоры. Понятие и виды

гражданский договор продажа аренда Договор купли-продажи - гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю)...

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи в системе гражданско-правовых договоров РФ

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)...

Договор розничной купли-продажи: понятие и ответственность

Договор розничной купли-продажи как один из разновидностей договора купли-продажи, наличествуя своими специфическими признаками, конкретизуясь в договорах на покупку товаров через сеть Интернет, отвечая требованиям...

Договор строительного подряда в Республике Беларусь

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику в установленный срок...

Купля-продажа нежилых помещений

Понятие недвижимости дается в п.1 ст.130 ГК РФ. При этом выделяются следующие признаки: Во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) - это вещь, т. е. предмет материального мира...

Оптовая купля-продажа в современном российском гражданском праве: приоритеты правового регулирования

Структура основных договорных связей представляет собой регулярные, наиболее крупные по объемам, по стоимости товаров, либо по иным причинам значимые для организации связи между участниками исследуемых договоров...

Особенности купли-продажи предприятий по российскому гражданскому законодательству

Конечно, выше было отмечено, что на современном этапе развития общества, договор стал основной формой взаимодействия людей - реализации их потребностей, прав, свобод и обязанностей. Но так же было отмечено, что это результат недавних событий...

Особенности регулирования отношений по договору купли-продажи бытовой техники согласно современному российскому праву

Порядок оформления сделок с жилыми помещениями

Тема купли-продажи жилых помещений всегда была и остается актуальной. Данный вид сделок с жильем является наиболее распространенным...

Правовое регулирование договора купли-продажи

Источники правового регулирования договоров международной купли-продажи товаров имеют определенную специфику. К основным источникам относят международные договоры, отечественное законодательство, обычаи...

Сделки с жилыми помещениями

Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, является договор купли-продажи жилого помещения. Согласно п.1 ст.454 ГК Гражданский кодекс РФ. Часть вторая от 26.01.1996 №14-ФЗ принят ГД 22.12.1995 (в ред.17.07.2009), (с изм., внесенными ФЗ от 26.01...

Сущность договора розничной купли-продажи

«Договор розничной купли-продажи, признается публичным договором» (п.2 ст.492 ГК РФ). Это означает, что торговое предприятие не вправе отказаться от заключения договора при наличии соответствующего товара. Цена товара...

Формально-юридический анализ договора купли-продажи недвижимости

Договор - одна из наиболее древних правовых конструкций. Ранее его в истории складывавшегося обязательственного права возникли только деликты...

Гражданский кодекс РФ устанавливает правила реализации товаров (продукции, услуг, работ, производимых предприятием) но договору купли-продажи, разновидностями которого являются:

o договор розничной купли-продажи;
o договор поставки товаров;
o договор поставки товаров для государственных или муниципальных нужд;
o договор контрактации;
o договор энергоснабжения.

Институт купли-продажи охватывает также отношения, связанные с продажей недвижимости и продажей предприятия, осуществляемой в коммерческой деятельности в порядке управления производственными активами. Общие положения Гражданского кодекса РФ, посвященные купле-продаже, должны применяться, кроме того, к купле-продаже имущественных прав, результатов интеллектуальной деятельности, фирменных наименований, товарных знаков, знаков обслуживания и иных средств индивидуализации гражданина или юридического лица, выполняемых ими работ или услуг, если иное не вытекает из содержания или характера соответствующих прав или существа объекта гражданских прав.

Предметом договора являются: наименование товара (имущества, сложного имущественного комплекса), его количество, условия, по которым стороны в момент заключения договора достигли соглашения или относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, и вытекающие из этих условий обязательства сторон.

Договор считается заключенным при соблюдении двух необходимых условий:

o сторонами должно быть достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора;
o достигнутое сторонами соглашение по своей форме должно соответствовать требованиям, предъявляемым к такого рода договорам (ст. 432 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ к числу существенных относятся следующие условия договора:

1. О предмете договора.

Применительно к отдельным разновидностям договора купли-продажи предмет договора детализируется, а диспозитивные нормы, определяющие это существенное условие, дополняются специальными правилами. Например, по договору, предусматривающему поставку товаров в течение срока действия договора отдельными партиями, в котором не определены периоды поставки, товары должны поставляться помесячно (п. 1 ст. 508 ГК РФ). Покупатель при принятии товаров должен проверить их количество и качество и о выявленных несоответствиях или недостачах товаров незамедлительно письменно уведомить поставщика (ст. 513 ГК РФ).

В отношении некоторых разновидностей договора купли-продажи с учетом существа возникающих из них обязательств законодатель расширяет предмет договора путем возложения на стороны дополнительных обязанностей. Так, по договору контрактации в предмет договорного обязательства, по которому обязанной стороной выступает производитель сельскохозяйственной продукции, включается обязанность последнего совершить дополнительные действия: вырастить или произвести сельскохозяйственную продукцию, подлежащую передаче заготовителю.

В некоторых случаях законодатель ужесточает требования к заключению договора путем исключения возможности определения его существенных условий диспозитивными нормами. Например, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор считается незаключенным, поскольку правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не подлежат применению (ст. 555 ГК РФ).

2. Условия, необходимые для договоров данного вида.

К условиям договора, указанным в законе или иных правовых актах в качестве необходимых для договоров данного вида, в первую очередь относятся условия, которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора. Данные условия обычно содержатся в самом определении понятия соответствующего вида договора. Например, рассмотрев понятие договора поставки (ст. 506 ГК РФ) и отбросив из числа квалифицирующих признаков, выделяющих договор поставки в отдельную разновидность купли-продажи, те, которые не относятся к условиям договора, можно сказать, что помимо предмета договора и цены товара, являющихся существенными условиями всякого договора купли-продажи, существенным условием договора поставки (по признаку необходимости) следует признать также условие о сроке или сроках передачи поставщиком товара (товаров) покупателю.

3. Условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида.

Например, в соответствии с п. 1 ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть отражены: предмет залога; его оценка; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Кроме того, Гражданский кодекс содержит диспозитивные нормы, определяющие два из перечисленных существенных условий договора: а) правило о том, что заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено договором (ст. 338 ГК РФ); б) положение о том, что, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию (ст. 337 ГК РФ).

4 . Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Если при заключении договора возникают разногласия сторон, то в отношении соответствующего условия одна из сторон должна прямо заявить о необходимости достижения соглашения под угрозой отказа от заключения договора. На практике нередко бывает так, что стороны при заключении договора не урегулировали разногласия, например о размере договорной неустойки за неисполнение обязательств, но затем выполняли условия договора. При возникновении спора в связи с применением ответственности одна из сторон заявляет о том, что договор следует считать незаключенным, так как в свое время не было достигнуто соглашение о размере неустойки. В подобном случае договор признается заключенным (но без условия о размере неустойки), имея в виду, что ни одна из сторон при заключении договора не заявила о необходимости достижения соглашения по спорному условию договора.

Наиболее сложными условиями, по которым должно быть достигнуто соглашение сторон по договору купли-продажи, обычно являются ассортимент, качество и цена товара. В условиях достаточно широкой олигополии, характерной для современных рынков, продавец и покупатель имеют возможность выбора потребителя (производителя). Более того, товаропроизводитель уже на стадии опытной разработки продукции планирует выбор своих позиций в конкуренции, предпочтительность тех или иных рынков и свой конкурентный статус на этих рынках. При этом он определяет свою ассортиментную политику, политику в области качества товара и ценовую политику, формой реализации которых являются предварительные договоры и договоры купли-продажи. Поэтому, прежде чем перейти к изучению договоров купли-продажи, рассмотрим вопросы формирования предприятием рациональной структуры ассортимента выпускаемой продукции, рыночное ценообразование и регулирование качества товара.

Одной из важнейших направлений земельной реформы - формирование земельного рынка и правовое регулирование его составной части - купли-продажи земельных участков.

В главе 30 Гражданского Кодекса РФ изложены основные правила купли-продажи земельных участков, которые рассматриваются в качестве недвижимости. Повышенное внимание следует уделить ст. 549-558 параграфа седьмого данной главы. Нормы данного параграфа применяются приоритетно перед нормами общих правил о купли-продажи, изложенных в первом параграфе (п. 5 ст. 454 Гражданского Кодекса РФ).

В п. 1 ст. 454 Гражданского Кодекса РФ воспроизведено традиционное общее определение договора купли-продажи, данное в Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1991 года и Гражданского Кодекса РСФСР 1964 года. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это товар уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В Гражданском Кодексе (п.1 ст. 485) особо обусловлено, что покупатель обязан совершить действия за свой счет, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа..

Гражданский Кодекс параллельно с общими положениями предусматривает особое регулирование договоров купли-продажи и иных сделок с земельными участками, по которым земля может переходить или отчуждаться от одного лица к другому (п.3 ст.129; п. 3 ст.209 Гражданский Кодекс РФ). Это связано непосредственно с тем, что земельный участок по своей природе рассматривается как природный объект, природный ресурс и недвижимое имущество, и тем самым он и отличается от договоров купли-продажи обычных товаров и во многих национальных законодательствах регулируется специальными нормами, как правило, императивного характера.

Исходя из общих характеристик, договор купли-продажи земельных участков является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Предмет договора купли-продажи недвижимости включает в себя:

Продаваемое имущество;

Действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества.

Любой не изъятый из оборота земельный участок может быть предметом купли-продажи.

Особенность договора, которая предусматривается земельным законодательством, является, то, что только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет, могут быть предметом купли-продажи.

Общие требования к форме договора купли-продажи земельного участка установлены в ст. 550 Гражданского Кодекса РФ: договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В том случае если форма договора купли-продажи будет не соблюдена, то это повлечет недействительность сделки. Нотариального удостоверения договора купли-продажи земельного участка не требуется, но, если стороны выразят желание, они вправе это сделать (ст. 550 Гражданского Кодекса РФ).

Специфика земли как первичного элемента понятия «недвижимость» обусловила требование об обязательной государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю по договору (ст. 551 Гражданского Кодекса РФ). Порядок государственной регистрации предусмотрен Федеральным Законом от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно мнению О.В. Касьяновой практический смысл и значение специальных правил, регулирующие договор купли-продажи недвижимости, предусмотрено тем, что объекты недвижимости неотрывны от того места, где они непосредственно находятся, а договоры их продажи совершаются в любом другом месте. При заключении подобного рода сделок участникам имущественного оборота необходимо располагать информацией о правовом положении приобретаемого конкретного объекта, в частности: не обременено ли данное имущество правами третьих лиц; является ли продавец объекта недвижимости собственником соответствующего земельного участка и т.п. Тем самым эта цель и достигается путем введения обязательной государственной регистрации на недвижимое имущество.

Покупатель становится собственником приобретаемого имущества только после государственной регистрации.

Важным положения гражданского и земельного законодательства является требование о том, что при заключении договора о купли-продажи земельного участка должны быть указаны те данные, которые позволят определить размер конкретного земельного участка, определить цель использования земельного участка, а так же его кадастровую оценку.

Если эти данные отсутствуют в договоре условия о земельном участке, подлежащем передаче, считаются не согласованными сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Эти условия закон признает существенными условиями договора купли-продажи земельного участка.

Для того, что бы точно определить все необходимые параметры земельного участка к договору купли-продажи прилагается кадастровый паспорт земельного участка.В том случае, если отсутствует кадастровый паспорт участка, то он изготавливается за счет средств продавца или покупателя по соглашению между сторонами.

Кадастровый паспорт, как правило, составляется в общегосударственной системе координат. Для надежного закрепления земельного участка на местности устанавливается межевые знаки. В качестве межевого знака может служить специально оформленная точка границы участка или другого объекта.

Форма кадастрового паспорта земельного участка утверждена Приказом Министерства Юстиции РФ от 18 февраля 2008 года №32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка».

Данные которые должны быть указаны в кадастровом паспорте земельного участка:

Местоположение. т.е. почтовый адрес;

Кадастровый номер;

Общие сведения;

Объекты недвижимости, размещенные на нем (если таковые имеются);

Площадь участка (в квадратных метрах);

Целевое назначение категории земель, в составе которых находится участок;

Кадастровая стоимость;

В чьем ведении находится эти земли;

Цель использования земельного участка;

Записи с указанием данных количественных и качественных характеристик земельного участка как предмета договора купли-продажи (например, кадастровый номер, адрес (местоположение), наименование, категории земли, цели ее использования, общая площадь) вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в котором выделены разделы, содержащие информацию о земельном участке, о здания и сооружениях, о квартирах и помещения, других объектах, входящих в состав какого либо здания (сооружения). Все эти параметры подробно описаны в Приложении №1 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Также в кадастровом паспорте отображается план (чертеж, схема) земельного участка.

Согласно ст. 555 Гражданского Кодекса РФ существенным условием договора купли-продажи является цена, которая непосредственно должна быть четко определена в таком договоре. Цена, т.е. денежная сумма, которая выплачивается продавцу как эквивалент за передачу земельного участка в собственность покупателя, должна быть указана в договоре по соглашению на основании свободного волеизъявления сторон.

Согласно п.3 ст.424 Гражданского Кодекса РФ в случае когда, в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя их условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнительных обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы и услуги.

Существуют следующие способы определения цены договора купли-продажи:

По взаимному соглашению сторон на основе цен на земельные участки, существующие в данной местности на данный момент, т.е. о рыночным ценам;

В качестве цены за земельные участки согласно п.5 ст.66 Земельного Кодекса РФ стороны могут принять его кадастровую стоимость.

Рыночная стоимость земельного участка определяется в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельного участка, утвержденным распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 года №586-р.. Согласно этим рекомендациям рыночная стоимость основывается на принципах спроса и предложения, принципов замещения, принципов изменения во времени, принципов внешнего влияния, принципов наиболее эффективного использования.

В свою очередь кадастровая стоимость определяется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 12 августа 2006 года №222. Согласно п.1.3 данных указаний кадастровая стоимость определяется Земельной кадастровой палатой по соответствующему субъекту РФ, уполномоченной на обеспечение ведения Государственного реестра земель кадастрового района. Акт определения кадастровой стоимости земельного участка оформляется для земельного участка в пределах одного кадастрового квартала. Принципы, по которым определяется кадастровая стоимость, указываются во второй главе Методических указаний.

Если говорить о передаче земельного участка, то передача земельного участка продавцом и принятие покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. В юридической литературе отмечается, что стороны вправе подписывать передаточный акт или другой документ, свидетельствующий об исполнении продавцом обязанности передать недвижимость покупателю, а не обязаны.

Действительно, в соответствии с п.2 ст. 556 Гражданского Кодекса РФ обязательство продавца передать земельный участок считается исполненным после вручения (передачи) участка покупателю и подписания сторонами документа о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, что предполагает, что стороны вправе предусматривать иной порядок передаче. В то же время, уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных договором, рассматриваются как отказ продавца от исполнения обязанности передать или покупателя от обязанности принять имущество. Таким образом, подписание документа о передаче является обязанность сторон, если иной порядок не предусмотрен законом или соглашение сторон.

Согласно пункту 3 ст. 37 Земельного Кодекса РФ в договоре купли-продажи земельного участка не могут быть установлены условия, ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельных участков в аренду, совершение иных сделок с земельными участками.

Также, продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. В том случае, если все необходимые данные будут отсутствовать в договоре, то договор будет считаться не заключенным, а соответственно сделка будет считаться недействительной в соответствии с Гражданским Кодексом РФ.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающих существенное воздействие на использование и на стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требование о предоставление которой установлены федеральными законами. Вправе требовать уменьшение покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков.

А в свою очередь, если говорить о продажи земель из государственной и муниципальной собственности, то согласно пункту 4 ст. 38 Земельного Кодекса РФ Правительство устанавливает порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из государственных и муниципальных земель.

Правовое регулирование земельных торгов осуществляется Гражданским Кодексом РФ, Земельным Кодексом РФ, Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 года №808.

В соответствии с вышеуказанными Правилами, по составу участников торги являются открытыми и проводятся в форме конкурса или аукциона. Для того, что бы участвовать в торгах, соответствующий претендент представляет организатору торгов в установленный в извещении о проведении торгов срок заявку и иные документы в соответствии с тем перечнем, который опубликован в извещении о проведении торгов; юридическое лицо дополнительно прилагает к заявлению нотариально заверенные копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации юридического лица.

Тот участник торгов, который предложить наибольшую цену и признается победителем. Основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи земельного участка является протокол, в котором фиксируются результаты торгов. Договор подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола.

Введение 3

Правовое регулирование договора купли-продажи 4

Общие положения о купле-продаже 8

Предмет договора купли-продажи 13

Обязанности покупателя 16

Заключение 19

Список использованной литературы 20

Введение.

Договор купли-продажи является одним из основных видов обязательств по передаче имущества в собственность или в иное вещное право. Известная нам история правового регулирования этого договора насчитывает почти 4 тысячи лет. В процессе развития правовых систем происходил естественный отбор правовых норм о купле-продаже. Случайные положения со временем отсеивались уступая место более обоснованным и качественным, повышался уровень юридической техники. Правовые нормы первоначально регулировавшую куплю-продажу постепенно приобрели характер общих положений для других гражданско-правовых сделок. Благодаря этому институт купли-продажи оказал серьезное влияние на формирование договорного права всех правовых систем. Договор купли-продажи играет ведущую роль в опосредовании международных экономических отношений. Его регулированию служит Конвенция ООН 1980г. “О договорах международной купли-продажи товаров”. С течением времени расширяется круг видов купли-продажи. В качестве разновидности купли-продажи рассматривается поставка, энергоснабжение, контракция, продажа с использованием автоматов, биржевая торговля и т.д.

В различных правовых системах имеются свои особенности в регулировании купли-продажи. Например, в США особое значение придается гарантиям исполнения: понятию гарантий, подразумеваемым гарантиям, лицам, в чью пользу действуют гарантии, средствам защиты в случае нарушения гарантий. Во французском гражданском праве значительное влияние уделяется природе и форме продажи, обязательствам продавца и покупателя. Однако во всех правовых системах важнейшее значение придается передаче права собственности на вещи (имущество, товар) по договору купли-продажи и существенным условиям данного договора: его предмету, цене, ответственности сторон за соблюдение договорных условий, а также некоторым дополнительным условиям – о сроках, месте и порядке передачи товара, его перевозке и страховании, порядке расчетов и т.д.

Правовое регулирование договора купли-продажи.

Основными формами отношений субъектов хозяйствования при осуществлении ими своей хозяйственной и производственной деятельности является поставка и купля-продажа. Причем, последняя в настоящее время, в условиях складывающейся рыночной экономики, получила довольно широкое распространение.

Так как в соответствии со п. "о" ст. 71 Конституции Российской Федерации 1 гражданское законодательство находится в исключительном ведении Российской Федерации, ниже речь пойдет только о федеральном законодательстве.

Итак, отношения купли-продажи регулируются положениями действующего на территории России гражданского законодательства и договорами купли-продажи, заключенными между сторонами сделки. Оптовый оборот товаров, длительность хозяйственных связей, отношения между профессиональными продавцами и покупателями определены в Гражданском кодексе 2 Российской Федерации как поставка товаров. Определенные условия таких коммерческих отношений, прежде всего, являются компетенцией их участников. Вместе с тем, есть признанные стандарты коммерческого оборота, также нужно учитывать правила, установленные Венской конвенцией о международных договорах купли-продажи 3 , участником которой является Россия.

Как один из наиболее распространенных в деловом обороте договоров, договор купли-продажи достаточно урегулирован ГК 4 , учтены особенности нескольких видов договоров купли-продажи, в основном, связанные с объектом и целями договоров, с составом их участников. Исключительные права на определение условий договора, регулирование правоотношений его участников отнесены ГК к правам сторон, что соответствует требованиям рыночных отношений.

С принятием части второй ГК сузилась сфера действия Основ гражданского законодательства 1991 г. 5 : к отношениям купли продажи применяются лишь нормы раздела VII Основ о правоспособности иностранных лиц и действии иностранных гражданских законов и международных договоров.

Наряду с ГК значительную роль в регулировании отношений купли-продажи играют специальные законы, а также подзаконные нормативные акты: указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, акты отдельных федеральных органов власти 6 .

Так, например, среди законов, наряду с ГК, необходимо выделить Федеральный закон "О защите прав потребителей" 7 . Данный закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров, устанавливает права потребителей на приобретение товаров надлежащего качества и безопасных для жизни и здоровья потребителей, получение информации о товарах и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

В сложившихся правовых условиях текущего периода хозяйствующие субъекты, участники договорного процесса, стороны договоров не всегда имеют возможность найти тот законодательный или иной нормативный материал, который в более конкретной форме помог бы сторонам договора принять правильное решение по регулированию условий их отношений.

Многие положения таких ранее действовавших актов, как положения о поставках продукции и товаров, инструкции о порядке приемки продукции и товаров по количеству и качеству, особые условия поставки многих отдельных видов продукции производственно-технического назначения и товаров народного (бытового) потребления и других нельзя применить как нормативы. Но воспользоваться приемлемыми положениями этих документов в части, не противоречащей действующему законодательству, применить их в условиях конкретного договора, решением сторон, распространив действие названных документов или их части на условия отношений сторон по договору, могут участники договорного процесса (зачастую это и необходимо).

Как уже отмечалось выше, отдельные вопросы, связанные с договором куплей-продажей, регулируются постановлениями правительства Российской Федерации. Так, например, вопросы срока годности товара, наряду со статьей 472 ГК, регламентируется также постановлением Правительства РФ от 16 июня 1997 г. N 720, которым утвержден Перечень товаров, которые по истечении срока годности считаются непригодными для использования по назначению 8 .

В условиях нарождающегося рынка не следует пренебрегать многолетней практикой применения вышеназванных документов. При заключении договоров целесообразно опираться на нормативы, содержащиеся в ГК и регулирующие общие моменты всего комплекса мер по надлежащему исполнению волеизъявления сторон по заключаемому между ними договору купли-продажи. При заключении договоров, во избежание разночтения в последующем, необходимо прямо указывать (делать ссылку), какой нормативный акт или отдельные пункты его определены сторонами договора в качестве регулятора отношений между ними по тем или иным условиям договора купли-продажи.

Такое определение договора купли-продажи как общего родового понятия охватывает различные разновидности купли-продажи, отличающиеся друг от друга по предмету и его назначению, субъектному составу и другим признакам. «Если содержание договора купли-продажи не отражает особенности каких-либо элементов обязательства, такой договор обычно не выделяется в источниках права в отличие от других разновидностей купли-продажи и потому он регулируется теми нормами о договоре купли-продажи, которые являются общими по отношению к специальным нормам, регулирующим отдельные разновидности купли-продажи. Чтобы отграничить эту разновидность договора купли-продажи от других его разновидностей, имеющих общепризнанные названия в юридической науке, законодательстве и практике: договор розничной купли-продажи, договор поставки, договор энергоснабжения и т. д. - можно было бы использовать название «общегражданский, или обычный договор купли-продажи» .

Договор международной купли-продажи является консенсуальным, возмездным и двусторонне обязывающим (взаимным). Консенсуальным он признается потому, что договор считается заключенным, а обязательство - возникшим с момента достижения сторонами соглашения; возмездным - потому, что интерес покупателя удовлетворяется передачей ему товара (предмета договора), а интерес продавца - предоставлением ему встречного удовлетворения в виде денежного эквивалента стоимости предмета договора; взаимным (двусторонним) - потому, что каждая сторона договора наделяется не только субъективным гражданскими правами относительно другой стороны (контрагента), но и юридическими обязанностями перед другой стороной.

Обладая всеми признаками родового понятия договора купли-продажи, договор международной купли-продажи имеет и особые отличительные черты, выделяющие его из этого общего родового понятия.

Таких отличительных черт или особенностей, присущих исключительно международной торговли, всего две:

1) стороны договорного обязательства - как правило, лица, являющиеся резидентами разных государств и их предприятия находятся на территории разных государств;

2) предмет договора в процессе его передачи от продавца покупателю должен быть перемещен через государственную границу.

Один из специалистов по правовым вопросам международной торговли И.В. Елисеев высказывает мнение о том, что... «международную куплю-продажу нельзя понимать как простую разновидность договора купли продажи, однопорядковую с другими его разновидностями, регулируемыми ГК. Но в то же время международная купля-продажа охватывается общим родовым понятием договора купли-продажи и, в этом качестве, является его частным случаем»... «Таким образом, - делает вывод И.В. Елисеев, - договор международной купли-продажи является разновидностью купли-продажи вообще, однако его нельзя рассматривать в качестве однопорядкового с другими сделками, регулируемыми § 2-8 главы 30 ГК РФ. Это - разновидность договорного типа более высокого уровня, основанная на другом классификационном критерии, нежели договоры поставки, контрактации, энергоснабжения и др.» .

В юридической литературе отмечается, что... «в российском законодательстве отсутствует законодательно закрепленная модель внешнеторгового договора, что, как показывает практика, вызывает определенные сложности в правильной квалификации разрабатываемого договора в качестве внешнеторгового» . Эти суждения следует признать вполне справедливыми. Рассмотрение договора международной купли-продажи в качестве одного из видов родового понятия договора купли-продажи обусловливает возможность и даже необходимость отражения этого соотношения в ГК РФ, а именно в ст. 454, посвященной как раз общему понятию и общим признакам договора купли-продажи. Эту статью следовало бы дополнить пунктом шестым следующего содержания:

«К договору международной купли-продажи положения, предусмотренные настоящей главой, применяются, если иное не предусмотрено нормами международного права, являющимися составной частью правовой системы Российской Федерации». Тем самым, было бы реализовано положение ч. 2 п. 2. ст. 7 ГК РФ, согласно которому... «если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены гражданским законодательством, применяются правила международного договора».

В источниках международного частного права не дается определения договора международной купли-продажи. Вместе с тем, в некоторых документах указывается на отдельные признаки этого договора, которые используются для установления сферы применения соответствующего документа.

Так, Конвенция ООН о договорах международной купли-продажи товаров 1980 г. (далее по тексту - Венская конвенция или Конвенция) не применяется, по общему правилу, к международной купле-продаже товаров, которые приобретаются для личного, семейного или домашнего использования - подпункт «а» ст. 2 Конвенции. В виде исключения и к таким отношениям допускается применение положений Венской конвенции в тех случаях, когда в любое время до заключения договора или даже в момент заключения договора продавец не знал и не должен был знать, что товар приобретается для личного, семейного или домашнего использования.

Разработанный Международным институтом унификации частного права в Риме (УНИДРУА) документ «Принципы международных коммерческих договоров» (далее по тексту - Принципы УНИДРУА), так же как и Венская Конвенция, ориентирован на сферу предпринимательства и коммерческого оборота.

Заложенная в основу названных Принципов УНИДРУА концепция, отмечает А.С. Комаров, состоит в том, чтобы исключить из сферы их применения так называемые «потребительские сделки», правовое регулирование которых направлено... «на защиту потребителя, то есть стороны, вступающей в договор не в процессе осуществления предпринимательской или профессиональной деятельности» .

Назначение товаров, являющихся предметом договора, может быть использовано в качестве критерия для выделения двух разновидностей договора международной купли-продажи:

1) договор купли-продажи товаров, которые приобретаются покупателем для собственного личного, семейного или домашнего использования. Такому договору международной купли-продажи присущи черты обычного или общегражданского договора купли-продажи (§ 1 гл. 30 ГК РФ) и могут быть присущи черты договора розничной купли-продажи (§ 2 гл. 30 ГК РФ);

2) договор купли-продажи товаров, которые приобретаются покупателем для использования в предпринимательской или иной экономической деятельности, коммерческом обороте или иных целях, не связанных в любом случае с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием. Этой разновидности договора международной купли-продажи свойственны черты, характерные для договора поставки товаров по российскому гражданскому праву (§ 3 гл. 30 ГК РФ).

Существуют различные виды договоров международной купли-продажи, среди которых выделяют:

1) Контракт разовой поставки - единовременное соглашение, которое предусматривает поставку согласованного количества товара к определенной дате, сроку, периоду времени. Поставка товаров производится один или несколько раз в течение установленного срока. По выполнению принятых обязательств юридические отношения между сторонами и, собственно, контракт прекращаются.

«Разовые контракты могут быть с короткими сроками поставки и длительными сроками поставки» .

2) Контракт с периодической поставкой предусматривает регулярную (периодическую) поставку определенного количества, партий товара на протяжении установленного в условиях контракта срока, который может быть краткосрочным (обычно один год), и долгосрочным (5-10 лет, а иногда и больше).

3) Контракты на поставку комплектного оборудования предусматривают наличие связей между экспортером и покупателем-импортером оборудования, а также специализированными формами, участвующими в комплектации такой поставки. При этом генеральный поставщик организует и несет ответственность за полную комплектацию и своевременность поставки, а также за качество.

4) В зависимости от формы оплаты за товар различают контракты с оплатой в денежной форме и с оплатой в товарной форме полностью или частично. «Контракты с оплатой в денежной форме предусматривают расчеты в определенной согласованной сторонами валюте с применением обусловленных в контракте способов платежа (наличный платеж, платеж с авансом и в кредит) и форм расчета (инкассо, аккредитив, чек, вексель)» .

5) В нашей стране широкое распространение получили бартерные сделки - товарообменные и компенсационные соглашения, которые предусматривают простой обмен согласованных количеств одного товара на другой. В этих соглашениях устанавливается либо количество взаимопоставляемых товаров, либо оговаривается сумма, на которую стороны обязуются поставить товары.

6) Простое компенсационное соглашение, так же как и товарообменное, предусматривает взаимную поставку товаров на равную стоимость. Однако в отличие от товарообменной, компенсационная сделка предусматривает согласование сторонами цен взаимопоставляемых товаров. В такой сделке обычно фигурируют не два товара, а значительное число предполагаемых к обмену товаров.

Таким образом, можно сделать вывод, что договор международной купли-продажи - это соглашение двух лиц, по которому лицо, являющееся резидентом одного государства, - продавец - принимает на себя обязательство передать определенный объект,перемещаемый через государственную границу на территориюдругого государства, в собственность другого лица - покупателя, являющегося, как правило, резидентом иного государства, - а покупатель принимает на себя обязательство принять этот объект и уплатить за него продавцу обусловленнуюцену.