Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (ст. 77 ЗК РФ). Они в основном используются сельскохозяйственными предприятиями , организациями и гражданами , занимающимися производством товарной сельскохозяйственной продукции.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, залежи, земли,занятыемноголетниминасаждениями(сады, виноградники и др.), имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья. К их числу относятся прежде всего сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний районный уровень.

Для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, не пригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель худшего качества по кадастровой стоимости.

Использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, осуществляется при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий.

В целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, выпаса скота в составе земель сельскохозяйственного назначения создается фонд перераспределения земель. Этот фонд формируется за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд при добровольном отказе от земельного участка либо при принудительном изъятии земельного участка в случаях, предусмотренных федеральными законами. В него также включаются земельные участки, когда нет наследников ни по закону , ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял земельный участок в наследство, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства на земельный участок.

В ЗК РФ предусматривается целевое использование земель сельскохозяйственного назначения. Они могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством.

Субъектами использования сельскохозяйственных земель признаются:

• граждане, в том числе ведущие крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;
• хозяйственные товарищества и общества , производственные кооперативы , государственные и муниципальные унитарные предприятия , иные коммерческие организации ;
• некоммерческие организации , в том числе потребительские кооперативы , религиозные организации;
• казачьи общества;
• опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и учебно-производственные подразделения научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательные учреждения;
• общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

Правовой режим земель крестьянских (фермерских) хозяйств

Крестьянское (фермерское) хозяйство представляет собой объединение граждан , связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии.

Фермерское хозяйство может быть создано одним гражданином. Право на создание фермерского хозяйства имеют дееспособные граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства .

Членами фермерского хозяйства могут быть:

В состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество. При выходе из фермерского хозяйства одного из его членов земельный участок и средства производства фермерского хозяйства разделу не подлежат.

Действие названного закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

В федеральном законе называется пять принципов, на базе которых разрешается оборот земель сельскохозяйственного назначения. По содержанию они созвучны, но не повторяют требований основных принципов земельного законодательства, сформулированных в ЗК РФ, а конкретизируют их применительно к землям сельскохозяйственного назначения. Это такие принципы, как:

• сохранение целевого использования земельных участков;
• установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица ;
• преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
• преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина — члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;
• установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам , иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства , а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 %.

Правообладатели земельных участков сельскохозяйственного назначения обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, способами, которые не должны причинять вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности. Ненадлежащее использование правообладателями земельных участков сельскохозяйственного назначения признается достаточным основанием для принудительного изъятия. Случаи ненадлежащего использования определяются в соответствии с ЗК РФ.

При принудительном изъятии у собственника земельного участка сельскохозяйственного назначения в суд обращается орган государственной власти субъекта РФ (орган местного самоуправления), когда его ненадлежащее использование повлекло причинение вреда окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Особенности оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения

При продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, по которой он продается, за исключением продажи с публичных торгов. Продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации (орган местного самоуправления) о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора .

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением. Если извещенный государственный орган откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении.

При продаже земельного участка ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение в названном порядке. Земельные участки сельскохозяйственного назначения, в том числе находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет , могут быть переданы в аренду .

При передаче в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения договор аренды заключается или с участниками долевой собственности, или с одним из них, действующим на основании доверенностей , выданных ему другими участниками долевой собственности. Договор аренды участка сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Если договор аренды заключен на больший срок, он считается заключенным на срок, равный предельному установленному законом. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, законом не ограничивается. В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендуемый участок сельскохозяйственного назначения передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом ограничений, установленных законом.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляются по правилам в ст. 38 ЗК РФ.

Находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки сельскохозяйственного назначения могут передаваться в аренду по правилам ст. 34 ЗК РФ. Это разрешено, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков в аренду при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения в средствах массовой информации о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков определенных субъектов РФ. Если подано два и более заявлений о передаче земельных участков сельскохозяйственного назначения в аренду, такие участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Земельный участок, переданный гражданину или юридическому лицу в аренду, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка.

Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог , внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю, а равно передать земельную долю в доверительное управление или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил ст. 250 ГК РФ. Кроме того, он обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации определенных субъектов Российской Федерации о намерении продать долю в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения третьему лицу.

Если остальные участники долевой собственности в течение месяца с момента извещения в письменной форме или опубликования указанного сообщения откажутся от покупки доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения или не заявят о намерении приобрести ее, продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (орган муниципального самоуправления) о намерении продать долю в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с указанием цены и других существенных условий договора. Если субъект Российской Федерации (орган местного самоуправления) откажется от покупки доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения либо не уведомит продавца о намерении приобрести ее в течение месяца с момента получения извещения в письменной форме, продавец вправе в течение года продать долю в праве общей собственности третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. При продаже земельной доли по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение в письменной форме по ранее названным правилам.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Выдел земельных участков в счет долей в праве общей собственности из земель сельскохозяйственного назначения

В Федеральном законе от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривается право участника долевой собственности требовать выдела земельного участка. Установлен порядок такого выдела: участник долевой собственности обязан известить о намерении выделить земельный участок в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать в средствах массовой информации определенных субъектов Российской Федерации.

В извещении указываются предполагаемое местоположение земельного участка и размер компенсации остальным участникам долевой собственности. Местоположение выделяемого земельного участка должно соответствовать требованиям закона о предельных размерах выделяемого участка. Если в течение месяца со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности или опубликования сообщения не поступят возражения от участников долевой собственности, предложения о местоположении земельного участка считаются согласованными.

Споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур. Порядок их проведения устанавливает Правительство РФ . В случаях недостижения согласованного решения споры о местоположении земельного участка рассматриваются в суде. Неиспользуемая в течение трех лет часть находящего в долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть выделена в самостоятельный земельный участок субъектом РФ (органом местного самоуправления).

Субъект РФ вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта РФ или муниципального образования на неиспользуемый земельный участок. Порядок владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности.

Уведомление участников долевой собственности о предстоящем собрании проводится не менее чем за месяц до даты его проведения в письменной форме под расписку или путем опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ.

При условии надлежащего уведомления общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют не менее 20 % участников долевой собственности или владеющие более чем 50 % долей в праве общей собственности на этот земельный участок.

Решение считается принятым, если за него проголосовали присутствующие на собрании участники долевой собственности и владеющие в совокупности более чем 50 % долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Принятое решение оформляется протоколом, который подписывается всеми присутствующими участниками долевой собственности.

Закон обязывает участников долевой собственности, получивших при приватизации сельскохозяйственных угодий в собственность земельные доли, обеспечить определение на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями землеустройства. Эти границы должны быть документально оформлены по правилам государственного кадастрового учета и обозначены в государственной кадастровой документации.

Свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а при их отсутствии выписки из принятых до вступления в силу названного федерального закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющих права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Подводя итог, можно сформулировать ряд обобщающих положений. Обладая плодородием, земли сельскохозяйственного назначения являются средством производства в сельском хозяйстве и имеют очень важное значение для обеспечения продовольственной безопасности страны.

Сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Особенности земель сельскохозяйственного назначения позволяют построить целостную систему правового режима этих земель.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

I. Общие вопросы статуса земель сельскохозяйственного назначения

1.2 Земли сельскохозяйственного назначения, как объект правового режима

1.4 Субъекты, осуществляющие использование земель сельскохозяйственного назначения и их правомочия

II. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения

2.1 Общие положения ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

2.2 Особенности и практическая реализация оборота участков из земель сельскохозяйственного назначения

2.3 Судебная защита прав граждан при выделе земельного участка в натуре в счет земельных долей

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Земли сельскохозяйственного назначения составляют самостоятельную категорию земель Российской Федерации, приоритетное значение которой обусловлено их социально-экономической значимостью.

Преобразования, начатые в ходе земельной и аграрной реформ и коснувшиеся, прежде всего, отношений в сельском хозяйстве, продолжают оказывать существенное влияние на правовой режим земель сельскохозяйственного назначения. Это проявляется в демонополизации государственной собственности и установлении многообразия форм собственности на землю, появлении новых субъектов сельскохозяйственной деятельности, особом порядке приватизации сельскохозяйственных угодий, особом правовом регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения. Земли сельскохозяйственного назначения могут быть предметом исследования в качестве объекта различных правоотношений. Отдельно можно исследовать правовое регулирование прав на земли сельскохозяйственного назначения, условий и порядка использования этих земель, оборот, правовое регулирование государственного управления, охрану земель сельскохозяйственного назначения.

Выбор темы настоящего исследования обусловлен необходимостью проведения комплексного научного анализа правового режима земель сельскохозяйственного назначения, выявления проблем, возникающих при его регулировании, и выработки предложений по их решению.

Одной из главных задач повышения рациональности и эффективности использования земель является разработка и правильное применение законодательно-правовых актов, экономических и организационных мероприятий, направленных на равномерное развитие различных форм собственности на землю и поддержку эффективных форм землепользования, независимо от того, будут ли это коллективные, фермерские и личные подсобные хозяйства. Получив свидетельства на земельные паи, многие крестьяне не знают, что с ними делать. Во многих областях крестьяне при отсутствии средств не могут сами обрабатывать полученные земли и вынуждены на бесправных условиях отдавать свои земельные паи в аренду для создания.

Правовое обеспечение аграрно-земельных реформ в России осуществляется путем активного воздействия правовых норм российского права, в особенности аграрного права, на совершенствование деятельности аграрных хозяйственных обществ, товариществ, сельскохозяйственных кооперативов, крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, на разработку оптимальных форм хозяйствования на селе, на защиту имущественных, трудовых, земельных, организационно-управленческих прав участников сельскохозяйственных кооперативных организаций, на выбор эффективных форм землепользования, повышение производительности труда, улучшение государственного регулирования и управления сельским хозяйством и агропромышленным комплексом в целом, на решение проблем продовольственной безопасности страны.

Актуальность данной темы и ее значимость для юридической науки и практики заключается в том, что за последние годы произошли значительные изменения в системе земельных отношений, осуществлен переход от государственной монополии к различным формам собственности на землю, заложены основы многоукладного земледелия. Доля земель, сохранивших в собственности государства (из земель, используемых в сельскохозяйственном производстве), сократилась примерно до 15%. Преобладающей формой земельной собственности стала частная виде совместной и долевой. За годы реформы индивидуальным товаропроизводителям было предоставлено более 20 миллионов гектаров земли, увеличилась площадь личных подсобных хозяйств, зародился фермерский сектор сельского хозяйства. В связи с созданием крестьянских хозяйств более 700 тысяч работников перешли из крупных сельскохозяйственных предприятий в этот сектор, появились наемные работники. Возникли проблемы правового регулирования и охраны труда в связи с появлением участников сельскохозяйственных коммерческих организаций.

Объект исследования - это земельные общественные правоотношения связанны с использованием земли в процессе проведения современной земельной реформы. Предметом исследования является правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Целью нашего исследования является определение современного состояния правового регулирования отношений по использованию и охране земель сельскохозяйственного назначения и разработка конкретных выводов и предложений.

Для достижения указанной цели нами поставлены и решены следующие задачи по теме исследования:

Рассмотрение понятия и сущность земель сельскохозяйственного назначения и их правовое регулирование;

Изучение субъектов отношений, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения;

Рассмотрение сделок с земельными участками;

Анализ сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;

Рассмотрение выделения земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок.

Все выводы и предложения сделаны на основе научных методов и имеют вполне объективную основу, т.к. теоретической и практической базой послужили нормативно-правовые акты, регулирующие оборот земли, и другая документация, полученная в комитете по земельным ресурсам и землеустройству, а также в других организациях, закрепляющих право собственности и аренды на земельные доли.

Значимость исследуемой темы для современной России подтверждается также значительным количеством научных работ таких авторов, как Г.Е. Быстрова, Г.А. Волкова, А.К. Голиченкова и др.

сельскохозяйственный земля судебный

1. Общие вопросы статуса земель сельскохозяйственного назначения

1.1 Понятие и сущность земель сельскохозяйственного назначения и их правовое регулирование

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, другие земли, предназначенные для этих целей в соответствии с территориальным планированием использования земель. Земли сельскохозяйственного назначения включают в себя сельскохозяйственные угодья, земли, занятые зданиями и сооружениями, необходимыми для ведения сельского хозяйства и др. К сельскохозяйственным угодьям относят сенокосы, пашни, пастбища, залежи и иные угодья Земельный кодекс РФ: принят Гос. Думой 25 октября 2001 // Собрание законодательства РФ.- 2001. -№44.- Ст. 4147. .

Бесценность биопотенциала земли не может быть выражена никакой денежной оценкой, ни в какой валюте. Ущерб, нанесенный немецкими оккупантами в годы Великой Отечественной войны 1941--1945 гг. путем вывоза из России в Германию верхнего почвенного слоя земли, был огромен..В результате в тех местах, где до войны получали высокие урожаи, земледелие сократилось на 45%. Лишь к 1953 г. сельское хозяйство России с трудом достигло довоенного уровня, а затем вступило в полосу застоя. Земли сельскохозяйственного назначения в силу своей особой значимости нуждаются в особой защите.

Под правовым режимом земель сельскохозяйственного назначения следует понимать установленный законом порядок их учета, кадастра, мониторинга, использования и охраны.

Правовой режим данной категории земель складывается из нескольких элементов. Одним из них является наличие объекта правового регулирования, на который распространяется данный порядок. Он бывает, как правило, общим, родовым и конкретным.

Общим объектом правового регулирования является земля как часть окружающей среды, обладающая бесценным биопотенциалом в виде плодородия почв. Земли сельскохозяйственного назначения представляют собой особую категорию земель, т.е. ту часть земельного фонда РФ, которая предназначена и используется по основному назначению. Категории земель являются родовым объектом правового режима. Под целевым использованием земель сельскохозяйственного назначения понимается основное предназначение земель данной категории. Земельное угодье является конкретным объектом правового регулирования. Оно представляет собой земельный участок, используемый по непосредственному целевому назначению. Говоря о целевом использовании земель, необходимо упомянуть о таком понятии, как «конкретное целевое назначение». Под ним понимается вид использования земли, который исключает иные формы ее хозяйственной эксплуатации. На этих землях нельзя возводить никаких строений или сооружений, так как пахотные земельные угодья предназначены исключительно для посева сельскохозяйственных культур и выращивания корнеплодов и овощей Боголюбов С.А. Земельное право России: учебник. - М.: Высшее образование, 2006 - С. 365 .

Проводя подразделение земли по виду объекта правового регулирования, выделяют три вида правового режима использования земель: общий, особенный и специальный. Общий правовой режим распространяется на все земли и его элементами является использование земель по их целевому назначению. Для земель сельскохозяйственного назначения характерен особый правовой режим, выражающийся в их использовании для сельскохозяйственных целей. Особый правовой режим вводится для истощенных и деградированных земельных угодий. Эти меры необходимы для восстановления угодий и недопущения их разрушения в будущем. Следует отметить, что правовой режим земель устанавливается государством только на уровне общего и родового объекта.

Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, выделенных физическим лицам, может быть изменен, чему способствуют действия собственников земельных участков, землевладельцев и землепользователей, обладающих правом самостоятельного хозяйствования на земле.

Вторым элементом правового режима земель является наличие специально уполномоченных государственных органов по регулированию правового режима. Регулирование правового режима земель как общего объекта правового режима осуществляют государственные органы общей компетенции - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, ее территориальные органы и Министерство имущественных отношений РФ. Регулирование правового режима отдельных категорий земель и земельных угодий осуществляют органы управления специальной компетенции.

Третьим элементом правового режима использования земель является круг субъектов по использованию земель данной категории. Не все физические и юридические лица могут обладать правом собственности на земельные участки различных категорий, а лишь те, которые в соответствии со своим правовым статусом могут осуществлять тот или иной вид эксплуатации земли. Так, сельскохозяйственные предприятия не могут быть собственниками земель промышленности, поскольку их уставная деятельность не предусматривает ведения промышленной деятельности Боголюбов С.А. Земельное право России: учебник / М.: Высшее образование, 2006 - С.372 .

Основными нормативными актами, регулирующими порядок использования земель сельскохозяйственного назначения, являются ЗК РФ, Федеральный закон от 16.07.1998 № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. от 10.01.2003); федеральный закон от 08.12.1995 № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» (в ред. от 11.06.2003); Федеральный закон от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»; Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. от 07.07.2003) и др.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, защитного лесоразведения, научно-исследовательских, учебных и иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством:

· гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;

· хозяйственными обществами и товариществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;

· некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями; казачьими обществами;

· опытно-производственными, учебными, и учебно-производственными хозяйствами научно-исследовательских учреждений, учреждений высшего профессионального, среднего профессионального и начального профессионального образования сельскохозяйственного профиля;

· общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока для обеспечения их традиционного образа жизни, традиционного хозяйствования и традиционных промыслов (ст. 78 ЗК РФ) Земельный кодекс РФ: принят Гос. Думой 25 октября 2001 // Собрание законодательства РФ.- 2001. -№44.- Ст. 4147 .

Каждый из этих субъектов получает земельный участок на определенных условиях. Физическим лицам земельный участок выделяется в собственность и на неопределенный срок. Государственные и муниципальные учреждения и сельскохозяйственные предприятия обладают лишь правом бессрочного пользования выделенными им сельскохозяйственными участками. Остальным участникам правоотношений, указанным в законе, земельные участки могут выделяться в собственность, в бессрочное пользование и в аренду.

Гражданам Российской Федерации, вынужденным переселенцам из государств -- участников Содружества Независимых Государств земельные участки предоставляются для жилищного строительства, личных подсобных хозяйств, создания крестьянских (фермерских) хозяйств, сельскохозяйственных организаций. Земельные участки сельскохозяйственным организациям (хозяйственным товариществам и обществам, производственным и потребительским кооперативам, другим коммерческим организациям) могут предоставляться в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, аренду как юридическому лицу в соответствии с законами субъектов РФ. В случае предоставления земельного участка в собственность сельскохозяйственной организации ее члены (участники) получают право на земельный пай (долю), представляющий собой стоимостное выражение части земельного участка, приходящегося на долю члена (участника) сельскохозяйственной организации. Земельные участки учреждениям, государственным и муниципальным унитарным сельскохозяйственным предприятиям предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование.

В рамках земельной реформы в России производится реорганизация колхозов и совхозов. Ее суть заключается в переходе от старых организационно-хозяйственных форм к новым, которые установлены новым законодательством РФ.

Суть реорганизации заключается в следующем:

· раздел земель колхозов и совхозов на доли (паи) для передачи их в собственность граждан, занятых в сфере сельскохозяйственного производства;

· установление режима свободной, хозяйственной деятельности новых структур на базе рыночных отношений и невмешательства в нее государственных органов.

Предприятия, создаваемые при реорганизации колхозов и совхозов, имеют право покупать землю и имущество бывшего хозяйства у работников хозяйства, фонда государственного имущества.

Сельскохозяйственные угодья -- пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.) в составе земель сельскохозяйственного назначения, имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, не пригодные для ведения сельскохозяйственного производства либо сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости.

Изъятие (выкуп) в целях предоставления для несельскохозяйственного использования сельскохозяйственных угодий с кадастровой стоимостью, превышающей среднерайонный уровень, допускается лишь в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств; нуждами обороны и безопасности государства, разработкой месторождений полезных ископаемых (кроме общераспространенных), содержанием объектов культурного наследия, строительством и содержанием объектов культуры, здравоохранения, образования, дорог, магистральных трубопроводов, линий связи, электропередачи и других линейных сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов Быстров Г.Е. Земельная реформа в России: правовая теория и практика // Государство и право. - 2000. - № 4 - С.46-58. .

Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе опытно-производственных хозяйств научно-исследовательских учреждений и учебно-опытных хозяйств, образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья с кадастровой стоимостью, существенно превышающей средне районный уровень, могут быть законодательством субъектов РФ включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

Использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Условия предоставления земель сельскохозяйственного назначения в собственность хозяйственным обществам и товариществам, производственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, иным коммерческим организациям, религиозным организациям, казачьим обществам и общинам, научно-исследовательским учреждениям, образовательным учреждениям, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока.

В соответствии с ГК РФ был значительно расширен круг субъектов права на землях сельскохозяйственного назначения: хозяйственные товарищества (в форме полного товарищества и товарищества на вере); коммерческие товарищества -- ст. 66--86 ГК РФ; общества с ограниченной ответственностью, с дополнительной ответственностью или акционерные общества -- ст. 87--106 ГК РФ; производственные кооперативы -- ст. 107--114 ГК РФ.

Четвертым элементом правового режима использования земель является наличие прав и обязанностей субъектов правоотношений по использованию земель, что составляет основной элемент правового режима. Права и обязанности субъектов зависят как от особенности земли -- используемого объекта, так и от правового статуса субъектов.

Пятым элементом правового режима использования земель является наличие эффективного правового механизма, обеспечивающего надлежащий правовой режим использования земель. Помимо ЗК РФ порядок предоставления физическим лицам земельных участков сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», устанавливающим права, обязанности и ответственность лиц, ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство Волков Г. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Хозяйство и право. - 2003. - № 4 -5. .

Наконец, для того чтобы обеспечивать надлежащий правовой режим использования земель, необходимо создать эффективный правовой и правоприменительный механизмы. К ним относятся:

1) наличие правовых норм, исполнение которых предотвращает нарушение правового режима земель и обеспечивает приоритет земель сельскохозяйственного назначения перед другими землями;

2) выработка таких правовых норм, применение которых позволило бы устранить условия, способствующие нарушению правового режима земель;

3) правовые нормы должны содержать санкции за нарушение правового режима земель. Так, в действующем ЗК РФ в ст. 74--76 предусмотрена ответственность в виде довольно крупных штрафов за самовольное занятие земли, порчу и уничтожение плодородного слоя земли и т.д.;

4) правовые нормы должны содержать в себе порядок, позволяющий устранить нарушения режима использования земель. Например самовольно занятые земельные участки должны быть возвращены по принадлежности без возмещения затрат, произведенных за время незаконного пользования. Кроме того, незаконный пользователь обязан за свой счет привести земельный участок в пригодное для использования состояние.

Подводя итог сказанному, можно сделать вывод о том, что правовой режим земель сельскохозяйственного назначения - установленный порядок использования земель, закрепленный законодательством для наиболее ценной категории земельного фонда РФ.

Неоднородность в правовом режиме обусловлена:

· видами земель сельскохозяйственного назначения, их экономическими и экологическими свойствами. Так, естественные угодья имеют иной правовой режим по сравнению с пахотными землями; ценные сельскохозяйственные земли находятся под повышенной правовой охраной по сравнению с обычными угодьями; на землях, подверженных отрицательным природным изменениям, устанавливается особый охранительный режим и т.д.;

· юридическим статусом субъектов, осуществляющих использование земель. Например, научно-исследовательские учреждения должны использовать земли сельскохозяйственного назначения приоритетно для исследовательских целей, пропаганды передового опыта, а уж затем выступать в качестве обычного пользователя;

· иными объективными обстоятельствами. Так, при отнесении земель сельскохозяйственного предприятия к числу природоохранных происходит ограничение сельскохозяйственной деятельности, что изменяет и правовой режим использования земель данным хозяйством.

1.2 Земли сельскохозяйственного назначения как объект правового режима

В предыдущем параграфе земля с точки зрения правового режима рассматривалась как общий объект (элемент земельного фонда), как родовой объект (земля определена категорией этого фонда) и как конкретный объект (земельное угодье). Данное подразделение понятий земли имеет не только теоретическое, но и практическое прикладное значение, поскольку правовой режим использования земли подразделяется на общий, особенный и специальный.

Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения как общего объекта. Любой земельный участок имеет природные особенности, свойственные всем видам земель, а значит, любому земельному участку свойственны элементы правового режима, порожденные этими особенностями. Рассмотрим их по отдельности Ерофеев Б. В. Земельное право: учебник для вузов. - М.: Новый юрист, 2008. - С. 367. .

1. Любой земельный участок -- это прежде всего территория, на которой располагаются природные объекты (водоемы, растительность) и объекты имущественного характера (строения, сооружения, другое недвижимое и движимое имущество). В силу этого первой обязанностью собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов является осуществление рациональной организации территории своих участков. В процессе землеустройства принимаются меры для устранения неудобств в расположении земель. Например, при выделении земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства земельный участок должен представлять собой, как правило, единый земельный массив, без нарушения целостности других хозяйств и подразделений сельскохозяйственных организаций. Закон не раскрывает понятия «рациональная организация территорий», однако анализ действующего законодательства и иных нормативных актов позволяет утверждать наличие в этой обязанности следующих признаков:

Рациональное размещение и совмещение природных и имущественных объектов на территории земельного участка;

Устранение отрицательных последствий от размещенных соседствующих объектов.

2. Любой земельный участок представляет собой неперемещаемый объект, что является особенностью его правового режима и отличает его от режима обычного имущества:

· если право собственности, владения, аренды на обычный имущественный объект возникает путем передачи имущества собственнику, пользователю, арендатору, то аналогичные права в отношении земельного участка возникают после установления границ этого участка на местности и выдачи документов, удостоверяющих право собственности, владения, пользования, аренды этим участком;

· поскольку при участии земли в гражданском обороте перемещается не земля, а пограничные линии, распределяющие и перераспределяющие права собственности, землевладения, землепользования и аренды, то в ходе использования земель неизбежно возникают отношения соседства.

Земельно-соседские правоотношения имеют, как правило, две стороны: право на требование соседа определенных ограничений принадлежащих ему правомочий и обязанность подчиниться законным требованиям соседа об ограничении собственных правомочий в отношении использования своего участка. Каждый собственник земли, землевладелец, землепользователь и арендатор обязан не нарушать права других собственников, землевлаельцев, землепользователей и арендаторов, а также порядок пользования природными объектами. Наряду с правами соседских требований и притязаний соседей друг к другу закон устанавливает разграничение этих требований от необоснованных заявлений. Так, защите подлежат не всякие интересы соседствующих субъектов земельных правоотношений, а лишь такие, которые охраняются законом (сервитут). Необоснованным, к примеру, будет требование соседствующего субъекта о прекращении строительства объекта, который не нравится ему по своей конструкции Ерофеев Б. В. Земельное право: учебник для вузов. - М.: Новый юрист, 2008. - С. 367. .

3. Любой земельный участок представляет собой часть окружающей природы, является элементом экосистемы, а поэтому находится в сфере эколого-правового режима регулирования. Например, те земельные участки, на которых происходят устойчивые отрицательные изменения в окружающей среде, угрожающие состоянию естественных экологических систем, генетических фондов растений и животных, здоровью человека, объявляются зонами чрезвычайной экологической ситуации, после чего на них прекращается деятельность, отрицательно влияющая на окружающую среду; ограничиваются отдельные виды экологопользования, проводятся оперативные меры по восстановлению и воспроизводству природных ресурсов.

4. Любой земельный участок -- это сложное природное образование с зональными и региональными особенностями, обладающее устойчивой природной неоднородностью, которая является необходимым, а не случайным явлением. Это обстоятельство влияет на правовой режим использования земель. Так, субъекты правоотношений по использованию земель обязаны осуществлять использование и охрану земельных участков на основе комплексного подхода к угодьям как к сложным природным образованиям; при использовании земельного угодья должен осуществляться индивидуальный подход, учитывающий особенности не только каждого участка, но и его частей.

5. Любому земельному участку, как и всякому имуществу, присуща порча как от естественных природных процессов, так. и от деятельности людей. В отличие от обычного имущества, которое в конечном счете изнашивается, устаревает, заменяется более ценным, земля не может быть заменена какими-то другими объектами и не устаревает, она вечно значима для человеческого общества. Однако ее использование обязательно сопряжено с охраной, и функция охраны земли является неотъемлемой частью функций использования земель. Неотъемлемость охраны земель от всех форм и видов ее использования выражается в том, что:

· охрана земель планируется в государственном масштабе и является неотъемлемой функцией государственного регулирования землепользования;

· охране земель придан статус системы правовых, организационных, экономических и других мероприятий, направленных на рациональное использование, защиту от вредных воздействий, восстановление продуктивности земельных угодий;

Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения как родового объекта характеризует их в качестве категории земельного фонда. Согласно ЗК РФ на категории делится весь земельный фонд РФ, т.е. нет земель вне категории. Категории земель, исходя из смысла ЗК РФ, выявляются:

· в ходе ведения государственного земельного кадастра, осуществляемого по единой для всей республики системе за счет средств республиканского бюджета;

· в ходе изъятия и предоставления земель, когда происходит перевод земель из одной категории в другую, а также отнесение земель к той или иной категории, осуществляемые местными органами самоуправления в соответствии с их компетенцией Гусев Р. Общие положения Земельного кодекса (Попытка научно-практического анализа) // Закон. - 2002. - № 3 - С.41-47. .

Земли сельскохозяйственного назначения как категории земельного фонда нельзя отождествлять с землями сельскохозяйственного использования. Если первые -- это определенная категория земель, то вторые -- земельные угодья, которые могут находиться и в других земельных категориях. Сельскохозяйственное назначение охватывает как выращивание сельскохозяйственной продукции, так и весь связанный с этим цикл. Следовательно, все земли, обслуживающие этот цикл, подпадают под понятие «земли сельскохозяйственного назначения». Непосредственное сельскохозяйственное производство (выращивание сельхозкультур, откорм скота) невозможно без соответствующей инфраструктуры (дорог, жилых зданий, мастерских, складов и т.п.). Так, при организации крестьянского хозяйства на территории, где отсутствуют объекты производственного и социально-бытового назначения, государство берет на себя его первичное обустройство: строительство дорог, линий электропередач, водообеспечение, телефонизацию, землеустройство, мелиорацию земель. Местные органы самоуправления обязаны оказывать помощь в возведении производственных объектов и жилья.

Земли сельскохозяйственного назначения регулируются законодательством, в качестве единого объекта, что означает:

· не всякие земли, а лишь пригодные для ведения сельскохозяйственного производства;

· не всякие пригодные для сельскохозяйственных нужд земли могут использоваться в качестве земель сельскохозяйственного назначения. Например, в заповедных зонах запрещается сельскохозяйственная деятельность, не связанная с сохранением и изучением природных комплексов.

Земельное законодательство выделяет следующие виды земель сельскохозяйственного назначения Попов М. Споры о разграничении государственной собственности на землю // Хозяйство и право. - 2002. - № 7 - С.56-57. :

· обычные виды земель, на которые распространяется общий режим использования. Закон не предусматривает каких-либо дополнительных гарантий или обязанностей по их использованию;

· земли сельскохозяйственного назначения, кадастровая оценка которых выше среднерайонного уровня (ценные земли). Изъятие таких земель с целью их предоставления для несельскохозяйственных нужд допускается лишь в исключительных случаях;

· земли сельскохозяйственного назначения, особо ценные для данного региона по своей продуктивности. Перечень их устанавливается законодательством субъектов РФ. В состав таких земель входят опытные поля (участки) научно-исследовательских учреждений и учебных заведений, а также другие земли. Изъятие таких земель не допускается;

· сельскохозяйственные земли, почвы которых деградированы и их восстановление невозможно в ближайшее время, а также земли, загрязненные химическими и радиоактивными веществами свыше допустимой концентрации, либо земли, зараженные карантинными вредителями и болезнями растений.

· сельскохозяйственные земли, расположенные в местах проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов и этнических групп. Установлен особый режим использования этих сельскохозяйственных земель.

Указанный режим особого использования может быть применен и на землях других категорий. Так, на землях природоохранного значения в местах проживания и хозяйственной деятельности этнических групп и малочисленных народов допускается использование данных земель для выпаса оленей; на землях природно-заповедного назначения -- традиционное экстенсивное природопользование, не вызывающее антропогенной трансформации охраняемых природных комплексов; на землях лесного фонда -- ведение северного оленеводства и охотничьего промысла.

«Чисто» сельскохозяйственными землями (сельскохозяйственными угодьями) являются земельные участки, используемые под выращивание сельскохозяйственных культур. Закон предъявляет особые требования к содержанию и использованию этого вида сельхозземель. Эти угодья можно подразделить на биоценозы (естественные угодья) -- не подвергнутые окультуриванию пастбища, сенокосы, луга и т.п. и агроценозы (окультуренные человеческим трудом)-- пашня, многолетние насаждения, окультуренные (мелиорированные) пастбища, сенокосы и другие сельхозугодья.

Все виды названных угодий являются природной машиной, которая либо сама, без вмешательства человека (естественные пастбища, сенокосы) производит сельскохозяйственную продукцию (кормовые травы), либо человеческий труд на ней позволяет получить сельскохозяйственные продукты (зерно, плоды, корнеплоды и т.п.). В связи с тем что данный вид сельхозугодий является потенциальным источником доходов пользователей землей, законом предусмотрены ставки сельскохозяйственного налога, дифференцированные с учетом состава угодий, их качества, площади и местоположения. Специфика использования сельскохозяйственных угодий заключается во вторжении их пользователя в механизм экосвязей земель с другими природными объектами, преобразовании экосистем путем изменения режима их функционирования. Так, распашка земель превращает их в сельскохозяйственное угодье, которое осуществляет свою природную функцию только под влиянием человеческого труда: если не будет посева, посадки, обработки сельхозкультур, то они не вырастут; если не проведены своевременно оросительные работы, то растения засохнут, и т.п Гусев Р. Общие положения Земельного кодекса (Попытка научно-практического анализа) // Закон. - 2002. - № 3 - С.41-47. .

С учетом этой специфики закон устанавливает следующие основные обязанности по использованию сельскохозяйственных угодий:

1. обеспечение оптимального водного режима почв. Пользователи землей, землевладельцы, землепользователи и арендаторы обязаны осуществлять защиту земель от подтопления, заболачивания, иссушения; вправе в установленном порядке проводить оросительные и осушительные мероприятия, не допуская бесхозяйственного излива воды, засоления и заболачивания земель, создавая наиболее благоприятный режим почвенной влаги;

2. обеспечение надлежащего солевого режима почв, для чего установлена о0язанность осуществлять защиту земель от вторичного засоления;

3. обеспечение питательного режима почв, при котором бы плодородие не только не уменьшалось, несмотря на вынос питательных веществ с урожаем, а увеличивалось. Повышение плодородия почв является одной из главных обязанностей каждого пользователя землей, землепользователя и арендатора, стимулируемой государством;

4. обеспечение надлежащего культурно-технического состояния почв, ведение борьбы с зарастанием земель кустарником, мелколесьем и т.п.;

5. обеспечение надлежащей экологической обстановки на земельном участке.

Подводя итог сказанному, можно сделать следующие выводы.

Земли сельскохозяйственного назначения как объект правового режима имеют тройственную правовую характеристику: общий объект (часть земельного фонда), на который распространяется общий правовой режим использования земли; родовой объект (категория земель земельного фонда), на который распространяются правила особого правового режима, предназначенные для земель сельскохозяйственного назначения; а также непосредственный объект (как сельскохозяйственное угодье), на который распространяется действие норм земельного, финансового, и иных отраслей права Бакунина Т.С., Землякова Г.Л. Земельный кодекс РФ: проблемы теории и практики // Государство и право. - 2002. - № 10 - С.88. .

Особенности земель сельскохозяйственного назначения, классифицированные по перечисленным трем уровням, позволяют построить, целостную систему правового режима этих земель. Регулирование правового режима земель сельскохозяйственного назначения, его возникновение, изменение, преобразования земельных положений в сельскохозяйственных предприятиях и организациях, дифференциация осуществляются исполнительными органами государственной власти.

1.3 Особенности государственного управления землями сельскохозяйственного назначения

Земельное законодательство предусматривает поэтапный порядок проведения земельной реформы в Российской Федерации. Право распоряжения землей осуществляют органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления (первый этап), а затем происходит перераспределение земли с учетом оптимальных потребностей общества (второй этап). В соответствии с Положением о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденным постановлением Правительства РФ от 04.09.1992 № 708 (в ред. От 11.12.1992)1 был установлен двухгодичный срок для реформирования колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий. Таким образом, была внедрена идея ускоренного массового разукрупнения сельскохозяйственных предприятий в административном порядке: были созданы общества с ограниченной ответственностью, акционерные общества закрытого и открытого типа, ассоциации сельскохозяйственных кооперативов, индивидуальных семейных, частных и коллективных предприятий и т.п.

Суть аграрной реформы заключается в реформировании организационно-правовых форм бывших сельскохозяйственных предприятий и приведении их в соответствие со ст. 50 ГК РФ (хозяйственные общества, акционерные общества разделе принадлежащего им имущества на паи для наделения работников этих предприятий, а также приватизации земель этих предприятий, которые были переданы в собственность коллективов, работающих на предприятиях, для выделения каждому причитающейся земельной доли. Важным этапом аграрной реформы являются Федеральная целевая программа стабилизации и развития агропромышленного производства в Российской Федерации на 1996--2000 гг. и Федеральная целевая программа развития крестьянских (фермерских) хозяйств и кооперативов на 1996--2000 гг.

Основной объем работы по проведению земельной реформы был возложен на Государственный комитет РФ по земельной политике и его органы на местах, а затем -- Федеральную службу земельного кадастра (Госземкадастр) России.

Земельная реформа преследует две основные цели:

1. перераспределение земель в интересах создания условий для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, формирование многоукладной экономики, рационального использования и охраны земель;

2. улучшение качества земель, повышение плодородия почв и продуктивности земель сельскохозяйственного назначения, производство экологически чистой продукции Бакунина Т.С., Землякова Г.Л. Земельный кодекс РФ: проблемы теории и практики // Государство и право. - 2002. - № 10 - С.88. .

Федеральная служба земельного кадастра России при выполнении своих функций взаимодействовала с другими федеральными органами. Государство осуществляет следующие функции правового управления режимом земель сельскохозяйственного назначения:

1. Функция ведения учета и наблюдения за состоянием кате-гории земель сельскохозяйственного назначения, который ведется в форме:

Земельного кадастра, позволяющего получить систему необходимых сведений и документов о правовом режиме земель, их распределении по собственникам, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, о качестве и ценности земель. Организация ведения земельного кадастра возложена на органы местного самоуправления, а обеспечение работ по ведению кадастровой работы -- На Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии;

Мониторинга земель, представляющего собой систему наблюдений за состоянием земельного фонда, который позволяет своевременно выявить изменения, возникшие в нем, дать оценку негативным процессам, обеспечить предупреждение и устранение их последствий;

Выявление той части сельскохозяйственных земель, которые используются не по целевому назначению, либо используются неэффективно, либо выбыли из оборота, либо переведены в менее ценные угодья.

В результате такого учета из выявленных земель создается специальный земельный фонд для последующего перераспределения между нуждающимися гражданами, фермерами, предпринимателями и т.п.

2. Функция планирования использования земельного фонда. Федеральная служба земельного кадастра России осуществляет экспертизу программ, схем и проектов в части развития землевладения, землепользования, землеустройства и рационального использования земель. Федеральное Собрание РФ и Правительство РФ совместно с органами местного самоуправления разрабатывают и выполняют федеральные программы по рациональному использованию земель, повышению плодородия почв, охране земельных ресурсов в комплексе с другими мероприятиями. Органы местного самоуправления (их администрация) осуществляют планирование использования земель, находящихся в их ведении.

3. Функция распределения и перераспределения земель и создания специального фонда перераспределения земель (ст. 80 ЗК РФ), в которой выделяются следующие правовые действия:

Установление границ особо охраняемых территорий и границ территорий с особым правовым режимом использования земель; изъятие земель для государственных и муниципальных нужд и возмещение убытков и потерь сельскохозяйственного производства;

Исполнение процедуры изъятия и предоставления земельных участков.

Законодательство устанавливает особенности оборота земельных участков сельскохозяйственных организаций:земельные участки сельскохозяйственных организаций по решению общих собраний членов (участников) сельскохозяйственных организаций и в соответствии с их уставами могут быть переданы в аренду: другим сельскохозяйственным организациям, крестьянским (фермерским) хозяйствам (до оптимального размера) для сельскохозяйственного производства. Передача в аренду более 50% земель может быть осуществлена только с разрешения органов исполнительной власти субъектов РФ; гражданам и их кооперативам для ведения садоводства, животноводства, огородничества по согласованию с органами местного самоуправления; гражданам и юридическим лицам для несельскохозяйственных нужд с разрешения органов исполнительной власти субъектов РФ в соответствии с зонированием земель, а также градостроительной и другой утвержденной в установленном порядке документацией, необходимой для застройки; для государственных и муниципальных нужд изъятие земель сельскохозяйственного назначения у собственников земли по их согласию осуществляется в порядке выкупа по рыночной цене или компенсации равноценным земельным участком; сельскохозяйственные организации могут вносить земельные участки в уставный (паевой) капитал хозяйственных товариществ и обществ, производственных и потребительских кооперативов, создаваемых с участием других организаций при условии, что размер их инвестиций не менее стоимости переданных земельных участков; сельскохозяйственные организации вправе обменивать земельные участки на земельные участки других сельскохозяйственных организаций и граждан с учетом проектов межхозяйственного и внутрихозяйственного землеустройства Романов В.И. О правовом регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. - 2003. - № 6 - С.53. .

Субъекты РФ могут устанавливать максимально допустимые размеры земельных участков, сдаваемых в аренду и вносимых в уставный (паевой) капитал сельскохозяйственной организации, или вправе требовать предварительного согласования осуществления таких сделок. Решение сельскохозяйственных организаций о сдаче в аренду; передаче в уставный (паевой) капитал, продаже для государственных и муниципальных нужд, об обмене земельных участков принимается общим собранием членов (участников) или уполномоченным им органом в порядке, определенном уставами или общими собраниями членов (участников) сельскохозяйственных организаций.

4. Функция управления порядком хозяйственной эксплуатации земель сельскохозяйственного назначения, которая осуществляется путем:

· применения и совершенствования налогообложения лиц, использующих земли сельскохозяйственного назначения. Земельный налог не взимается с граждан, которые впервые организуют крестьянское хозяйство, за земельные участки, находящиеся в стадии сельскохозяйственного освоения, в течение пяти лет с момента предоставления им такого участка;

· установления повышенных цен за экологически чистую продукцию, выращиваемую на землях сельскохозяйственного назначения;

· частичной компенсации расходов землепользователей из средств бюджета за снижение дохода, возникшее в результате временной консервации земель не по вине лиц, использующих эти земли.

5. Функция контроля, задачей которого является обеспечение соблюдения всеми гражданами, организациями, должностными лицами и государственными органами требований земельного законодательства в целях эффективного использования и охраны земель. Государственный контроль осуществляется органами местного самоуправления, Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии и его органами на местах и другими государственными органами. Так, функции санитарного контроля за технологией использования сельскохозяйственных земель осуществляет Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору. Непосредственные контрольные функции на местах осуществляют специалисты-землеустроители Росземкадастра, которые вправе: контролировать соблюдение всеми участниками земельных отношений действующего земельного законодательства и в случаях выявления нарушений вносить в соответствующие органы предложения об их устранении.

6. Функция обеспечения правового режима использования сельскохозяйственных земель (охранительная). Она выражается в том, что:

· государственные органы принимают меры к обеспечению преемственности в использовании земель сельскохозяйственного назначения. Реализуя на практике институт наследства земельных участков, государственные органы принимают меры к воссозданию класса крестьянства, разрушенного за период с 1917 г., способствуя тем самым реализации правового режима земель сельскохозяйственного назначения, а таковой формируется поколениями;

· государственные органы принимают меры к обеспечению устойчивого режима использования сельскохозяйственных земель. Изъятие земельных участков допустимо только по основаниям, перечисленным в законе, перечень которых является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. В силу этого каждый собственник земельного участка, землевладелец, землепользователь и арендатор обладает гарантией на будущее и использует землю, не опасаясь, что ее отберут;

· в случаях нарушения правового режима использования земель сельскохозяйственного назначения защита нарушенных прав лиц, использующих землю, осуществляется в органах по рассмотрению земельных споров Быстров Г.Е. Земельная реформа в России: правовая теория и практика / Государство и право. - 2000. - № 4 - С.46-58 .

Подводя итог изложенному, можно сделать следующие выводы:

Государственное регулирование правового режима использования земель сельскохозяйственного назначения осуществляется через шесть основных функций: учета; планирования; распределения и перераспределения земель; регулирования порядка эксплуатации земель; контроля и правового обеспечения правового режима использования земель; охранительную. Основная работа по реализации этих функций возложена на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии и органы местного самоуправления (и их администрацию). В настоящий период эти функции осуществляются в ходе земельной реформы, которая проводится поэтапно. Государственное управление землей сельскохозяйственного назначения осуществляется преимущественно экономико-правовыми, а не административно-командными методами.

1.4 Субъекты, осуществляющие использование земель сельскохозяйственного назначения, и их правомочия

В земельно-правовой литературе советского периода традиционно рассматривался только один вид субъекта правоотношений по использованию земли -- это землепользователь, поскольку в условиях господства исключительной собственности государства на землю иных и не могло быть. Игнорировалось положение работников сельхозпредприятий, непосредственно реализующих свои правомочия по использованию угодий; их труд регулировался другими отраслями права (трудовым, аграрным и т.д.).

Фактическая реализация правового режима земель сельскохозяйственного назначения осуществляется именно в сфере правомочий субъектов правоотношений по непосредственному использованию угодий. Рассмотрим юридический статус этих субъектов и их правомочия по отдельности.

Субъекты правоотношений по использованию земель сельскохозяйственного назначения в широком смысле. Выделение их в таком аспекте обусловлено следующими мотивами:

1. Они являются субъектами чисто земельных правоотношений в силу наделения их титулом на право использования земель. Это собственники земель в их разновидности: землевладельцы, землепользователи, как постоянные, так и временные, арендаторы. Их правовой статус удостоверяется специальными документами -- свидетельством на право собственности; пожизненного наследуемого владения; бессрочного или постоянного пользования, а также договорами на право временного пользования и аренды.

Подобные документы

Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения. Порядок и особенности использования земель сельскохозяйственного назначения. Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения. Федеральный закон об обороте земель с-х назначения.

курсовая работа , добавлен 09.02.2007


Понятие и общая характеристика правового режима земель сельскохозяйственного назначения. Нормативно-правовые акты, регулирующие порядок использования земель. Субъекты, осуществляющие использование. Правовое регулирование. Формы осуществления оборота.

реферат , добавлен 03.06.2008


Правовое регулирование комплекса вопросов рационального использования земель сельскохозяйственного назначения. Принцип целевого характера использования земель. Общие права по использованию земли. Санкции за нарушение земельного законодательства.

реферат , добавлен 24.07.2011


Правовое регулирование земельного рынка в Российской Федерации. Доходный, затратный и сравнительный подходы к оценке земельного участка. Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения. Кадастровая оценка земель различного целевого назначения.

учебное пособие , добавлен 01.08.2009


Методика определения рыночной стоимости земли или стоимости права аренды земель сельскохозяйственного назначения в Украине. Бонитировка как сравнительная оценка качества почв по основным свойствам. Расчет нормативной денежной оценки земельного участка.

курсовая работа , добавлен 05.09.2014


Преобразования, начатые в ходе земельной и аграрной реформ, оценка их влияния на правовой режим земель сельскохозяйственного назначения. Понятие и состав фонда перераспределения земель, история его создания в Бурятии. Содержание, структура данного фонда.

реферат , добавлен 07.02.2015


Система землеустройства, ее задачи и функции. Состояние и использование земель сельскохозяйственного назначения в России в 1995-2011 годах. Основные задачи землеустроительного обеспечения управления земельными ресурсами сельскохозяйственного назначения.

реферат , добавлен 22.10.2013


Правовой режим земель поселений. Градостроительный кодекс РФ. Особенности государственного управления землепользованием в поселениях. Специфические черты правового режима земель. Содержание правомочий граждан в отношении использования земельных участков.

реферат , добавлен 03.06.2008


Использование и охрана земель историко-культурного назначения. Анализ состояния и использования земель историко-культурного и рекреационного назначения. Рассмотрение методики государственной кадастровой оценки земель. Поправочные коэффициенты стоимости.

дипломная работа , добавлен 17.12.2017


Механизм функционирования земельного рынка в РФ, особенности формирования цен и рыночной стоимости земельных участков. Методологические подходы к оценке земель. Содержание и задачи и методика определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Понятие и общая характеристика правового режима земель сельскохозяйственного назначения

Будучи частью природы, земля обладает биопотенциалом в виде плодородия почв, представляющего собой бесценное народное достояние. Земля как предмет регулирования земельного права, которое понимает под ней важнейший природный ресурс – главное средство производства в сельском хозяйстве. Земли сельскохозяйственного назначения в силу своей особой важности нуждаются в особой защите. Поэтому нормы земельного права обязывают всех землепользователей и собственников земель бережно использовать предоставленные им земельные участки и повышать их почвенное плодородие.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогеи пых и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, храпения и первичной переработки сельскохозяйствен пой продукции (ст. 77 ЗК РФ).

К сельскохозяйственным угодьям относят пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.). Сельскохозяйственные угодья имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране .

Под правовым режимом сельскохозяйственных земель следует понимать установленный законом порядок их учета, кадастра, мониторинга, использования и охраны. Правовой режим данной категории земель складывается из следующих элементов.

1. Наличие объекта правового регулирования, на который распространяется данный правовой режим. Он бывает общим, родовым и конкретным.

Общим объектом правового регулирования является земля как часть окружающей среды, обладающая биопотенциалом в виде плодородия почв (элемент земельного фонда)

Родовым объектом правового регулирования являются категории земель. Земли сельскохозяйственного назначения представляют собой особую категорию земель, т.е. ту часть земельного фонда РФ, которая предназначена и используется по основному назначению, но вместе с тем не исключает сопутствующих целей их хозяйственной эксплуатации. Например, на этих землях могут располагаться гаражи для сельхозтехники, мастерские, перерабатывающие предприятия, обслуживающие сельхозпроизводство.

Конкретным объектом правового регулирования является земельное угодье. Оно представляет собой земельный участок, используемый по непосредственному целевому назначению. Под целевым использованием земель сельскохозяйственного назначения понимается основное предназначение земель данной категории. Говоря о целевом использовании земель, необходимо упомянуть о таком понятии, как "конкретное целевое назначение". Под ним понимается такой вид использования земли, который исключает иные формы ее хозяйственной эксплуатации. Так, пахотные сельскохозяйственные угодья предназначены исключительно для выращивания зерновых культур, корнеплодов и овощей.

Проводя разделение земли по виду объекта правового регулирования, выделяют три вида правового режима использования земель: общий, особый и специальный.

Общий правовой режим распространяется на все земли, и его элементом является использование земель по их целевому назначению. Для земель сельскохозяйственного назначения характерен особый правовой режим, выражающийся в их использовании непосредственно для сельскохозяйственных целей. Специальный правовой режим применяется для истощенных и деградированных земельных угодий. Применение специального режима необходимо для восстановления указанных земель, чтобы не допустить их дальнейшего разрушения.

Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, выделенных физическим лицам, может быть изменен в результате действий собственников земельных участков, землевладельцев и землепользователей, обладающих правом самостоятельного хозяйствования на земле.

Следует отметить, что правовой режим земель устанавливается государством только на уровне общего и родового объекта.

2. Наличие специально уполномоченных государственных органов по регулированию правового режима земель сельскохозяйственного назначения.

Выработка и реализация государственной политики и нормативно-правовое регулирование в сфере земельных отношений в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения, по государственному мониторингу таких земель возложена на Минсельхоз России.

Росреестр осуществляет государственный кадастровый учет, государственную кадастровую оценку земельных участков и другие функции.

Государственный земельный надзор за соблюдением земельного законодательства, требований охраны и использования земель осуществляют Росреестр, Росприроднадзор и Россельхознадзор и их территориальные органы.

3. Круг субъектов по использованию земель сельскохозяйственного назначения.

Не все физические и юридические лица могут обладать правом собственности на земельные участки различных категорий, а лишь те, которые в соответствии со своим правовым статусом могут осуществлять тот или иной вид эксплуатации земли.

Основными нормативными правовыми актами, регулирующими порядок использования земель сельскохозяйственного назначения, являются ЗК РФ, федеральные законы: "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения"; "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"; "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; Федеральный закон от 08.12.1995 № 193-ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации" и др.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, защитного лесоразведения, научно-исследовательских, учебных и иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством:

• – гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;
• – хозяйственными обществами и товариществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;
• – некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;
• – казачьими обществами;
• – опытно-производственными, учебными, учебноопытными и учебно-производственными подразделениями научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений;
• – общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов.

Каждый из этих субъектов получает земельный участок на определенных условиях. Физическим лицам земельный участок выделяется в собственность и аренду. Государственные и муниципальные учреждения и сельскохозяйственные предприятия обладают лишь правом бессрочного пользования выделенными им сельскохозяйственными участками. Остальным участникам правоотношений, указанным в законе, земельные участки могут выделяться в собственность, в бессрочное пользование и в аренду.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Организация торгов по продаже таких земельных участков, а также права на заключение аренды осуществляются в соответствии со ст. 38 ЗК РФ.

Переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Сельскохозяйственные угодья, предоставленные сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со ст. 28 ЗК РФ могут предоставляться гражданам на праве общей собственности бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ. При этом выкуп арендуемого участка не допускается.

Земельные участки из числа земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды на срок не менее чем пять лет.

Сельскохозяйственные организации и граждане, которые осуществляют деятельность но ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, приобретают права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Сельскохозяйственные угодья приобретаются в собственность по цене, установленной субъектом РФ, в размере не более 15% их кадастровой стоимости. Законами субъектов РФ устанавливаются случаи бесплатного предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебноопытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), могут быть в соответствии с законодательством субъектов РФ включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

Использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (п. 5 ст. 79 ЗК РФ).

Наряду с ЗК РФ порядок предоставления физическим лицам земельных участков сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", устанавливающим права, обязанности и ответственность лиц, ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство.

4. Наличие прав и обязанностей субъектов правоотношений по использованию земель.

Они зависят как от особенностей вида сельхозугодий – используемого объекта, так и от правового статуса субъектов. Содержание прав и обязанностей зависит и от иных обстоятельств (ст. 40–43 ЗК РФ), что подробнее будет рассмотрено ниже.

5. Наличие эффективного правового механизма, обеспечивающего надлежащий правовой режим использования земель.

Для обеспечения надлежащего правового режима использования земель необходимы эффективные правовые и правоприменительные механизмы. К ним относятся:

• 1) наличие правовых норм, исполнение которых предотвращает нарушение правового режима земель и обеспечивает приоритет земель сельскохозяйственного назначения как наиболее ценной категории земельного фонда;
• 2) выработка таких правовых норм, применение которых позволило бы устранить условия, способствующие нарушению правового режима земель;
• 3) правовые нормы должны содержать санкции за нарушение правового режима земель. Так, ЗК РФ (ст. 74–76) предусмотрена, помимо дисциплинарной, административная и уголовная ответственность за земельные правонарушения;
• 4) правовые нормы должны содержать в себе порядок, позволяющий устранить нарушения режима использования земель. Например, самовольно занятые земельные участки должны быть возвращены по принадлежности без возмещения затрат, произведенных за время незаконного пользования. Кроме того, незаконный пользователь обязан за свой счет привести земельный участок в пригодное для использования состояние.

Следует отметить имеющуюся неоднородность в правовом режиме земель сельскохозяйственного назначения, которая обусловлена:

• – видами земель сельскохозяйственного назначения, их экономическими и экологическими свойствами. Так, пахотные земли имеют иной правовой режим по сравнению с пастбищами; особо ценные сельскохозяйственные земли находятся под повышенной правовой охраной по сравнению с обычными угодьями; на землях, подверженных отрицательным природным изменениям, устанавливается специальный охранительный режим и т.д.;
• – юридическим статусом субъектов, осуществляющих использование земель. Например, научно-исследовательские учреждения должны использовать земли сельскохозяйственного назначения непосредственно для исследовательских целей, пропаганды передового опыта;
• – иными объективными обстоятельствами. В частности, при отнесении земель сельскохозяйственного предприятия к числу природоохранных происходит ограничение сельскохозяйственной деятельности, что изменяет и правовой режим использования земель данным хозяйством.

Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией РФ (ст. 9, 72), ЗК РФ (п. 6, 7 ст. 27, ст. 79 и др.), ГК РФ (п. 2 ст. 260), Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", другими федеральными законами и законами субъектов РФ.

На основе вышеизложенного можно сделать вывод о том, что правовой режим земель сельскохозяйственного назначения – установленный порядок использования земель, закрепленный законодательством для наиболее ценной категории земельного фонда РФ.

• Следует отметить, что ущерб, нанесенный немецкими оккупантами в годы Великой Отечественной войны 1941–1945 гг. путем вывоза из России в Германию верхнего плодородного черноземного почвенного слоя земли, был огромен. В результате в тех местах, где до войны получали высокие урожаи, земледелие сократилось на 45% (лишь к 1953 г. сельское хозяйство России с трудом достигло довоенного уровня). См.: Моряков В. И. История России. М., 1996. С. 423–427.

В соответствии со статьей 77 Земельного Кодекса Российской Федерации 2001 года землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также земли, предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, защищающей земли от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений. Также в эту категорию включены земли под замкнутыми водоемами, постройками и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения имеет следующие особенности.

Первая особенность основана на функции земли как производительной силы и незаменимого средства производства.

Вторая особенность правового режима выражается в приоритетном предоставлении земель, имеющих высокую кадастровую оценку, гражданам, предприятиям, учреждениям, организациям, занимающимся сельскохозяйственным производством для сельскохозяйственных нужд.

Третья особенность определяется заботой общества и государства о сохранении и повышении плодородия земель сельхозназначения, о защите их от деградации и загрязнения.

Четвертая особенность правового режима заключается в том, что круг субъектов сельскохозяйственного землепользования ограничивается определенными земельным законодательством сельскохозяйственными целями (выращивание плодово-ягодных насаждений, зерновых и овощных культур, ведение садоводства, огородничества, животноводства, дачного хозяйства, переработка сельскохозяйственной продукции).

Пятой особенностью является то, что значительная часть земель сельхозназначения находится в частной собственности, а их собственники наделены более широким спектром распорядительных правомочий.

Шестой особенностью правового режима этих земель является особый порядок их изъятия для иных, не связанных с сельскохозяйственным производством, целей. Поэтому для земель сельскохозяйственного назначения наиболее регламентирован порядок исчисления убытков, потерь, упущенной выгоды.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, решения научно-исследовательских, учебных и иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством следующими субъектами права сельскохозяйственного землепользования:

Гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;

Хозяйственными обществами и товариществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;

Некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами и религиозными организациями;

Казачьими обществами и общинами;

Опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений;

Общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов;

Правовой режим земель населенных пунктов.

В соответствии со статьей 83 ЗК РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.

Исходя из положений градостроительного и земельного законодательства, устанавливающих правовой режим земель населенных пунктов (поселений), можно выделить следующие характерные особенности правового режима названной категории земель:

1. Преимущественное использование этих земель как пространственного базиса для целей застройки, удовлетворения социально-экономических, экологических, санитарно-гигиенических нужд жителей данного населенного пункта (поселения).

2. Компактность, наличие общей (единой по своему земельному массиву) территории, которая отграничивается от земельных категорий городской, поселковой чертой или чертой сельского населенного пункта (т.е. внешней границей соответствующего населенного пункта).

3. Преобладание в составе земель населенных пунктов (поселений) муниципальной собственности. Значительное место также занимают и земли, находящиеся в частной собственности. Особенно это характерно для сельских населенных пунктов, средних и малых городов и поселков.

4. Управление землями осуществляют муниципальные органы, которые определяют правовой режим использования и охраны земель, порядок и нормативы предоставления их в пользование, перевод земель из одного вида в другой, осуществляют муниципальный контроль, разрешают земельные споры и т.д.

Основным целевым назначением земель данной категории является удовлетворение жилищных, производственных, социальных, культурно-бытовых нужд граждан, проживающих на территории населенных пунктов.

Правовой режим земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатика, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения.

Несмотря на разницу целей и задач эксплуатации этих земель и разнообразие субъектов права землепользования (в качестве субъектов выступают предприятия, учреждения, организации горнодобывающей и перерабатывающей промышленности, железнодорожного транспорта, автомобильного строительства, энергетики, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, обороны и безопасности), можно выделить следующие характерные для данной категории земель черты правового режима:

1. Преобладающая площадь земель данной категории предназначена для использования ее в качестве пространственного базиса (для размещения промышленных, транспортных, военных и иных объектов). Для целей размещения транспортных, промышленных, военных объектов должны предоставляться, в первую очередь, худшие земельные участки, имеющие наименьшую нормативную цену.

2. Земли, занятые объектами промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и т.д. как правило, имеют повышенную экологическую опасность (например, АЭС, ТЭЦ, железнодорожные и автомобильные магистрали, военные полигоны и др.). Это обусловливает необходимость применения правовых средств предупредительного характера, направленных на обеспечение экологической безопасности людей и предотвращение отрицательного воздействия этих объектов на окружающую природную среду, на генетический фонд животных и растений. В этих целях нормами специального законодательства предусматривается обязательное создание вокруг этих предприятий, учреждений, организаций и их объектов специальных защитно-охранных, санитарно-защитных зон, зон безопасности либо запретных, с особыми условиями использования (нередко с особым пропускным режимом). Установлением этих зон обеспечивается нормальное функционирование промышленных, транспортных, космических, оборонных объектов, объектов энергетики.

Третья особенность правового режима земель этой категории выражается в отсутствии единства и компактности предоставляемых земельных территорий как во времени, так и в пространстве.

Правовой режим земель особо охраняемых

Территорий и объектов.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли:

1) особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов;

2) природоохранного назначения;

3) рекреационного назначения;

4) историко-культурного назначения;

5) иные особо ценные земли в соответствии с Земельным кодексом и федеральными законами.

К характерным особенностям правового режима земель особо охраняемых территорий относятся следующие:

Во-первых, земли особо охраняемых территорий, как правило, изъяты из хозяйственного оборота и служат целям сохранения уникальных природных комплексов, усиления их оздоровительных, культурно-эстетических, экологических свойств, усиления экологического воспитания населения.

Во-вторых, земли особо охраняемых территорий преимущественно находятся в федеральной государственной собственности. Они передаются на условиях постоянного (бессрочного) пользования и владения природоохранительным учреждениям и организациям.

В-третьих, землями особо охраняемых территорий управляют специальные природоохранительные органы федерального уровня (Министерство природных ресурсов и его территориальными органами и т.д.).

В-четвертых, всякое изъятие земель особо охраняемых территорий действующим законодательством запрещается.

В-пятых, нарушение особого режима охраны данных территорий влечет повышенные меры юридической ответственности.

В-шестых, формирование и организация вновь создаваемых особо охраняемых территорий предполагает обязательное проведение государственной экологической экспертизы.

Правовой режим земель лесного фонда, водного фонда и запаса.

Правовой режим земель лесного фонда

К землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие).

В настоящее время площадь лесного фонда составляет 1096,8 млн. га, из которых более 98 млн. га предоставлено в пользование юридическим лицам. Большую часть земель этой категории занимают лесные земли (795,7 млн. га), болота (104,1 млн. га), прочие земли (171,1 млн. га) и водные объекты (18,1 млн. га).

Лес как природный объект выполняет три важные функции:

§ экологическую (благоприятное влияние на окружающую среду в качестве климаторегулирующего, почвозащитного, водоохранного, санитарно-гигиенического и оздоровительного фактора);

§ экономическую (источник древесины и другой потребительской продукции);

§ социальную (улучшает условия жизни людей).

Многофункциональный характер леса проявляется в одновременном использовании его различными лицами в разных целях. Также как в сельском хозяйстве, земля данной категории выступает в качестве главного средства производства.

В зависимости от народохозяйственного и экологического значения лесов, их местоположения и выполняемых функций Лесным кодексом РФ (1997 г.) установлено деление лесного фонда на группы и категории защитности (рис.14)

Леса состоят из трех частей:

§ земли лесного фонда;

§ леса, не входящие в лесной фонд;

§ древесно-кустарниковая растительность.

К лесным землям не относятся защитные древесные насаждения на землях сельскохозяйственного назначения и в полосах отвода вдоль линейных объектов; озеленительные насаждения в населенных пунктах; насаждения на приусадебных, дачных и садовых участках.

Площадь лесных земель на 01.01.2001г. составляет 871,5 млн. га, из которых 794,3 млн. га покрыто лесами, остальная часть этих земель занята лесными питомниками, погибшими древостоями, вырубками, прогалинами и пустырями.

прочие земли – 5,9 млн. га.

В чем состоят особенности правового режима земель сельскохозяйственного назначения?

Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения определяется ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также главой XIV «Земли сельскохозяйственного назначения» Земельного кодекса РФ и иными нормативными актами.

Согласно ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Главная особенность этой категории земель состоит в том, что земля здесь выступает в качестве основного средства производства продуктов питания и кормов для животных, а также сырья для промышленности. Поэтому для земель сельскохозяйственного назначения установлен особый правовой режим, имеющий целью как охрану и повышение плодородия почв, так и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота.

Субъектами прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения могут быть граждане и организации, отвечающие установленным критериям для пользователей этой категории земель.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются:

Сельскохозяйственные угодья,

Земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Согласно п. 1 ст. 79 ЗК РФ сельскохозяйственные угодья в зависимости от их естественных природных свойств и экономической целесообразности использования в целях растениеводства или животноводства подразделяются на следующие виды угодий: пашни; сенокосы; пастбища; земли, занятые многолетними насаждениями; залежи.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей:

Гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;

Хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;

Некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;

Казачьими обществами;

Опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений;

Общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

Правовой режим крестьянских (фермерских) хозяйств. Крестьянское хозяйство - форма ведения коммерческого сельскохозяйственного производства, основанного на индивидуальном предпринимательстве.

Право на создание крестьянского хозяйства и на получение земельного участка для этих целей имеет каждый дееспособный гражданин РФ, достигший 18-летнего возраста, имеющий опыт работы в сельском хозяйстве и сельскохозяйственную квалификацию либо прошедший специальную подготовку. В случае наличия нескольких претендентов преимущественное право на получение земельного участка имеют граждане, проживающие в данной местности.

Гражданам земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены для создания крестьянского (фермерского) хозяйства. В этом случае гражданин приобретает правовой статус индивидуального предпринимателя и использует предоставленный земельный участок для ведения товарного сельскохозяйственного производства.

Личное подсобное хозяйство - это своеобразная форма производства сельскохозяйственной продукции, имеющая характер личного потребления.

Правовой режим земель, которые используются для ведения садоводства и огородничества, регулируется главным образом ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Содержание и особенности правового режима этих земель определены той целью, для которой они используются.

Существует две основные правовые формы ведения садоводства и огородничества: коллективная и индивидуальная. В рамках коллективной формы осуществления такой деятельности граждане могут создавать садоводческие, огороднические некоммерческие товарищества, садоводческие, огороднические потребительские кооперативы либо садоводческие, огороднические некоммерческие партнерства. В то же время законодательство допускает возможность вести садоводство или огородничество в индивидуальном порядке.

Правовой режим сельскохозяйственных предприятий. Использование земель сельскохозяйственного назначения могут осуществлять юридические лица, в т.ч. и те организации, для которых такое производство не является основным: предприятия промышленности, религиозные организации (например, монастыри) для устройства подсобных сельских хозяйств.

Но основную массу сельскохозяйственных земель занимают организации, непосредственно ведущие аграрное производство, правовой статус которых различен. Их большинство в настоящее время составляют сельскохозяйственные коммерческие организации.

Сельскохозяйственные коммерческие организации могут функционировать в тех формах, которые предусмотрены действующим гражданским законодательством. Согласно ГК различают хозяйственные общества, товарищества и кооперативы.

Сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), -- в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости. Для строительства линий электропередачи, связи, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов и других подобных сооружений допускается предоставление сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения более высокого качества. Данные сооружения размещаются главным образом вдоль автомобильных дорог и границ полей севооборотов.

В сфере земельных отношений рыночный оборот земель возникает вслед за признанием земельных участков объектами гражданских прав. Независимо от того, в какой собственности находится земля - частной, государственной или муниципальной, - распоряжаться земельным участком (определять его юридическое положение) собственник может в пределах, установленных законом. Согласно российскому земельному законодательству земельный участок можно продать, подарить, отдать в залог, сдать в аренду и распоряжаться им иным образом, если соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Так, например, ограничения оборотоспособности земельных участков установлены в ст. 27 ЗК РФ. Совершение каждого вида сделки оформляется соответствующим договором. Одним из наиболее распространенных договоров, присущих рыночным отношениям, является договор купли-продажи.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения представляет собой систему перераспределения земельных участков, предоставленных для нужд сельского хозяйства (а также предназначенных для этих целей), между участниками земельных правоотношений. В состав основных операций оборота земель сельскохозяйственного назначения входят сделки: купли-продажи, аренды, наследования, рассмотренные выше, а также залога, дарения, мены, ренты и пожизненного содержания с иждивением.

В целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота в составе земель сельскохозяйственного назначения создается фонд перераспределения земель, который формируется за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд:

1) при добровольном отказе от земельного участка;

2) если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства;

3) при принудительном изъятии земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами.

При этом сведения о наличии земель в фонде перераспределения земель являются общедоступными.

2. Каков порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности, с целью создания крестьянского (фермерского) хозяйства?

Пункт 1 статьи 81 ЗК РФ «Предоставление земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства» указывает: «Гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с ЗК РФ и ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

В соответствии со ст. 12 ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», Порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности следующий:

1. Граждане, которые заинтересованы в предоставлении им земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, подают в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг заявления, в которых должны быть указаны:

1) цель использования земельных участков (создание, осуществление деятельности фермерского хозяйства, его расширение);

2) испрашиваемое право на предоставляемые земельные участки (в собственность или аренду);

3) условия предоставления земельных участков в собственность (за плату или бесплатно);

4) срок аренды земельных участков;

5) обоснование размеров предоставляемых земельных участков (число членов фермерского хозяйства, виды деятельности фермерского хозяйства);

6) предполагаемое местоположение земельных участков.