Переход на прямые договоры: когда его ожидать? В некоторых случаях переход к прямым договорам между собственниками квартир и ресурсоснабжающими организациями будет обязательным.

В 2018 году был принят закон о заключении прямых договорах с РСО. Деятельность ресурсников имеет особо важное значение для владельцев помещений в многоквартирных домах, поскольку без предоставляемых ими услуг невозможно комфортное проживание в МКД. Безусловно, такие услуги оплачиваются собственниками. В статье мы расскажем, как УО заключить договор с ресурсоснабжающей организацией напрямую.

Заключение прямых договоров в 2018 году с РСО управляющими компаниями

РСО – производитель того или иного ресурса, также выполняет роль поставщика.

В Российской Федерации деятельность большинства РСО контролируется администрацией населенных пунктов. Тем не менее, закон не запрещает выполнять данную работу частным лицам.

Основная часть населения ошибочно считает, что РСО и управляющая компания – это одна и та же организация. Но, естественно, это не так. Ресурсоснабжающее предприятие не может быть УК. Управляющая компания является посредником, обеспечивающим сотрудничество между жильцами МКД и РСО. А чтобы перейти на прямые договоры с РСО, УО должна получить согласие собственников жилья. О том, как составить сценарий общего собрания собственников помещений по вопросу перехода на прямые договоры с РСО , рассказали эксперты в статье журнала «Управление МКД» .

Несмотря на то, что законодательство не запрещает управляющим организациям оказывать услуги снабжения ресурсами, тем не менее, они, как правило, отказываются от выполнения данной деятельности по причине больших капиталовложений, необходимых для этого.

« После перехода на прямые договоры деньги будут перечисляться напрямую поставщикам ресурсов, а на счета управляющих компаний будет попадать только плата непосредственно за жилое помещение», - пояснил глава Минстроя России Михаил Мень.

Управляющая компания является исполнителем коммунальных услуг перед жильцами МКД и РСО:

1. Во-первых, УК обязана осуществлять непрерывную поставку ресурсов в срок.
2. Во-вторых , управляющая компания .

Итак, мы видим, что происходит заключение различных договоров: на обслуживание с жильцами МКД, а также с РСО. Подробнее об этом рассказывают наши эксперты в на курсе .

Такая же цель представлена и при заключении договора между ТСЖ и РСО. Данная процедура подобных правоотношений регламентируется , определяющим порядок заключения договора с РСО, срок, в течение которого он должен быть заключен, а также ряд основных требований к содержанию данного документа.

Опасный момент!

Смотрите фрагмент бесплатного вебинара для наших подписчиков на тему "Переход на прямые договоры между РСО и потребителем".

Договор с РСО содержит полный перечень прав и обязанностей сторон. УК в свою очередь занимается субподрядной поставкой ресурсов, а жильцы должны своевременно оплачивать коммунальные услуги. В на курсе расскажут, как взаимодействовать с собственниками, чтобы минимизировать образование долгов за ЖКУ.

Согласно законодательству при заключении договора с РСО необходимо соблюдать определенный порядок.

Если управляющая компания является непосредственным исполнителем коммунальных услуг, тогда именно она отвечает за несвоевременно выплаченные средства перед РСО. А РСО в свою очередь не имеет права взыскивать задолженность с жильцов, поскольку между ними не заключен прямой договор. А управляющая компания отчитывается перед РСО не за каждого отдельного потребителя, а за общее количество использованных ресурсов собственниками всего многоквартирного дома.

Но данная организация не имеет права лишать весь МКД снабжения, именно поэтому УО взыскивает задолженность с конкретных жильцов дома . Если погашения недоимки со стороны собственников помещений не происходит, тогда самой управляющей компании приходится оплачивать накопленный долг за свой счет. Так, образовавшиеся денежные обязательства перед РСО могут привести к банкротству УО.

У УК есть два способа защитить свои интересы . Это:

• написание .

Тем не менее, УО может действовать только в рамках договора, заключенного между компанией и жильцами МКД.

Один из наиболее крупных должников по оплате ЖКУ - местная власть. Когда управляющая МКД организация вправе обратиться с иском непосредственно к собственнику, а когда - к пользователю, нанимателю или арендатору помещения в муниципальной собственности вы сможете из статьи электронного журнала «Управление МКД» или .

О других возможностях по взысканию долгов Вы сможете узнать, ответив на вопросы on-line сервиса , и он подберет оптимальное решение для каждого Вашего должника.

А быстро подсчитать пени за задоженность по ЖКУ Вам поможет on-line калькулятор справочной системы «Управление МКД ».

Принятие закона о прямых расчетах с РСО в 2018 году

23 марта 2018 года в Государственной думе в третьем чтении был принят законопроект, позволяющий ресурсоснабжающим организациям заключать прямые договоры на поставку коммунальных ресурсов с конечными потребителями в лице владельцев квартир. Раньше такая возможность была только у жильцов тех домов, которые находятся в непосредственном управлении. С внесением этих поправок аналогичное право появляется и у тех, кто живет в МКД, обслуживающихся управляющей компанией. Изменения закрепляются в ЖК РФ в новой статье – 157.2 .

Договоры в обход УК по обновленному законодательству граждане могут заключать с РСО, подающими тепло и воду, обеспечивающими работу канализации и вывоз ТБО. Нововведения относятся, в том числе, и к поставщикам электроэнергии и газа. Однако здесь особых изменений не произойдет. Управляющие организации уже давно отстранены от взаимоотношений потребителей этих ресурсов и их поставщиков.

За тепло и горячую воду некоторые горожане и до принятия закона платили напрямую РСО, не привлекая к процессу УО. Это делалось по решению общедомового собрания, которое является основным органом управления дома. В поправках есть другое важное уточнение – на прямые платежи можно перейти и без такого решения. Переход происходит автоматически без подписания каких-либо документов при накоплении управляющей организацией задолженности перед ресурсовиком. Для этого достаточно просрочки в 2 месяца.

Как закон повлияет на работу управляющих компаний

Принятый закон и поправки в Жилищный кодекс не означают, что все без исключения управляющие организации и ТСЖ или ЖСК вытесняются из схемы подачи потребителям коммунальных услуг и обработки поступающей от граждан оплаты. Переход на прямые расчеты возможен только при наличии такой инициативы от РСО. Если ресурсовика не устраивает платежная дисциплина УО, то он может «переключить» денежные потоки от потребителей на себя и убрать из схемы посредника.

Другой вариант – желание самих жильцов оплачивать услуги напрямую ресурсоснабжающей организации. Наличия у граждан инициативы и соответствующего решения общедомового собрания здесь недостаточно. Для заключения прямого договора требуется согласие самой РСО. У управляющих организаций возможности инициировать переход на прямые договоры нет. Конечно, она может косвенным путем подтолкнуть потребителей или РСО к этому, но окончательное решение остается вне компетенции УК.

Согласно законодательству организация, которая оказывает услуги и ведет деятельность в случае непосредственного управления МКД, ответственна перед жильцами за содержание МКД.

Авторы законопроекта объясняют свою инициативу, в том числе, несовершенством понятия «исполнитель коммунальных услуг», которым является управляющая организация. С одной стороны, УО ответственна перед потребителями за качество получаемых ими услуг. Нарушения нередко происходят по вине РСО, и управляющая компания зачастую технически не в состоянии что-то изменить.

С другой стороны, УК отвечает перед ресурсоснабжающими организациями за оплату потребляемых многоэтажкой коммунальных ресурсов, независимо от того, насколько своевременно за них платят конечные потребители.

В случае поставки некачественных услуг управляющая компания вынуждена производить перерасчеты оплаты для жильцов, после чего согласовывать их с ресурсовиками. Вносить средства за поставленные ресурсы УО должна в полном объеме, независимо от того, есть ли долги у конечных потребителей. Задолженности жильцов и прессинг со стороны РСО, отказывающих в перерасчетах – наиболее распространенные причины банкротства УК.

С принятием нового закона управляющие организации могут избавиться от описанного бремени. Впрочем, как мы разобрались выше, решающего слова в этом вопросе у них нет.

Как УК действовать в новых реалиях законодательства, чтобы минимизировать собственные риски

Действия управляющих компаний в связи с принятием закона о прямых договорах зависят от их заинтересованности в обработке поступающих от жильцов платежей. Здесь возможно два сценария.

1. УК не заинтересована в дальнейшем приеме платежей. Если управляющая компания хочет заниматься исключительно своими основными обязанностями по содержанию и ремонту дома, то она может посодействовать переводу жильцов на прямые договоры. Можно попробовать убедить в полезности такой рокировки инициативных представителей собственников квартир и ресурсоснабжающие организации. При необходимости стоит посодействовать жителям МКД в сборе и проведении общедомового собрания, на котором будет выноситься решение о прямой оплате ЖКУ.

Если метод убеждения не работает, то можно попробовать и более «экстремальный» вариант с искусственным накоплением задолженности перед РСО. Недовольные деятельностью УК ресурсовики и жильцы перейдут на прямые расчеты, после чего долг быстро погашается. Однако рекомендовать такой способ не будем, так как он чреват различными неприятностями для управляющей организации, а также требует тщательного расчета и прогнозирования ситуации.

2. УК хочет сохранить право принимать платежи. Многим управляющим компаниям важно удержать под своим контролем поступающий от жильцов поток денежных средств. В таком случае нужно действовать так, чтобы ни у собственников квартир, ни у РСО не появилось повода для удаления УК из этой схемы.

Второй видимый недостаток – возможное снижение качества обслуживания потребителей и повышение их недовольства. Например, большие РСО при появлении задолженностей наверняка не будут разбираться с каждым должником в отдельности и вникать в его ситуацию, как это могут делать УК. Монополисту всегда проще надавить, то есть пойти в суд или отключить ресурс при достижении минимальной просрочки, допускающей такие санкции.

Заключение договора с РСО при приеме МКД

Когда УК принимает многоквартирный дом после заключения договора с РСО, она должна соблюдать определенные правила. Остановимся на этом подробнее:

Чтобы Вы легко могли определиться со способом заключения договора с РСО мы придумали простой сервис:

Правило 1. Заранее просчитывайте даты.

При заключении договора управления многоквартирным домом в протоколе общего собрания следует указывать приемлемую для организации дату начала деятельности. Обычно при заключении договора с РСО обозначают не срок окончания выполнения своих обязательств, а время, когда компания приступила к работе.

Таким образом, жильцы МКД избирают новую управляющую организацию и прописывают в договоре, когда она должна начать осуществлять свои функции. Это время можно заранее оговорить с собственниками помещений.

Должны быть сопоставлены как минимум 2 даты: число, когда было проведено собрание жильцов МКД, и день, когда УК приступила к выполнению своих обязательств согласно договору.

При заключении договора необходимо указать: «дата начала исполнения обязательств по настоящему договору - «01»_______201___г.». Позже мы поговорим о том, почему именно первое число месяца считается самым оптимальным вариантом.

Важно!

Согласно п.19 Правил №124 те или иные ресурсы не могут быть поставлены ранее указанного в договоре срока. Таким образом, управляющая компания обязана обеспечивать коммунальными услугами жильцов МКД с даты начала исполнения обязательств, которая была утверждена общим собранием собственников многоквартирного дома.

В том случае, если вы заранее не просчитаете срок приема, а также передачи управления МКД, вам грозят потенциальные риски.

• Во-первых, вы можете не успеть своевременно подать необходимый пакет документов РСО.

И до тех пор, пока вы не сдадите документы, ресурсоснабжающее предприятие будет начислять оплату за предоставляемые коммунальные ресурсы предыдущей управляющей компании, либо перечислений не будет вовсе. Второй случай подразумевает, что при заключении договора с РСО данная организация дополнительно переведет средства за тот период времени, когда плата не была начислена.

Согласно решению Верховного Суда РФ исключение многоквартирного дома из управления компании представляет собой веское основание для того, чтобы прекратить обязательства по статье 416 ГК РФ и, следовательно, для того, чтобы расторгнуть договор энергоснабжения. Таким образом, несвоевременное заключение договора РСО с новым объектом (МКД) не может служить основанием для того, чтобы возложить обязанности по оплате на лицо, которое расторгло правовую и фактическую связь с данными многоквартирными домами.

• Второй аспект – это кассовый разрыв.

За расчетный период для оплаты коммунальных услуг берут один календарный месяц, согласно п.37 Правил №354. Исходя из этого, желательно расторгнуть договор с действующей управляющей компанией и оформить договорные отношения с новой организацией в конце месяца. Так вы сможете избежать расхождений в расчетах обоих управляющих предприятий.

Правило 2. Необходимо составить акт снятия показаний на дату начала исполнения договорных обязательств новой управляющей компании.

Акт снятия показаний ОДПУ нужен для того, чтобы исключить перерасчеты. Закон данного требования не предъявляет, но в жизни он необходим. Данный акт подписывается передающей и принимающей сторонами. В этом документе указывается точный объем коммунальных ресурсов, за который необходимо произвести оплату.

Правило 3. Для заключения договора с РСО нужно своевременно предоставить соответствующий пакет документов.

Новая управляющая компания для заключения договора с РСО должна отправить соответствующую заявку, к которой следует приложить пакет документов, предусмотренный пп.6,7 Правил №124. С юридической точки зрения недопустима «автоматическая» замена исполнителя коммунальных услуг, но на практике данный вопрос выглядит несколько иначе.

РСО с особым вниманием относится к протоколу ОСС, в частности к тому, сохранится ли порядок предоставления коммунальных услуг и платежей, действовавший при предыдущей управляющей компании (согласно ч.18 ст.12 ФЗ 3176-ФЗ).

• Отказ ресурсоснабжающей организации от договора ресурсоснабжения: права и правила

Мнение эксперта

Определение исполнителя КУ при затягивании процесса перехода

Мария Горячева ,

руководитель отдела судебно-арбитражной и претензионной работы юридического департамента ПАО ГК «ТНС Энерго»

По ряду причин возникают такие ситуации, когда УК не торопится либо не имеет возможности своевременно предоставить необходимые документы согласно Правилу №124 для заключения договора с РСО. Минстрой РФ поддерживает право ресурсоснабжающей организации выступать в качестве ИКУ при отсутствии заключенного договора в случае управления МКД УК или ТСЖ.

Такая позиция является весьма спорной, поскольку оплата коммунальных услуг осуществляется в зависимости от способа управления многоквартирным домом, в то время как заключение договора с РСО не имеет такой важной роли.

В соответствии с позицией Верховного суда наличие у компании статуса УО означает «автоматическое» возникновение статуса исполнителя КУ, в результате чего у той или иной организации возникают соответствующие обязанности по предоставлению коммунальных ресурсов потребителям и последующей оплате за коммунальные ресурсы (в соответствии с определением от 06.07.2015 №310-КГ14-8259).

Заключение договора с РСО напрямую и прямые платежи – одно и то же?

Как показывает практика, многие представители сферы жилищно-коммунального хозяйства, в том числе и УК, не совсем понимают разницу между прямым договором и прямым платежом в системе «потребитель коммунальных услуг – поставщик КУ».

Определение «исполнитель коммунальных услуг» утвержден жилищным законодательством, и ответственность за качество предоставляемых услуг и своевременную оплату начислений лежит на управляющих компаниях. Если УО была избрана для управления многоквартирным домом, тогда именно она и является исполнителем КУ.

Таким образом, УК обязана предоставлять собственникам помещений в МКД коммунальные услуги и приобретать с этой целью соответствующие коммунальные ресурсы на основании заключения договора с РСО.

Тем не менее, на сегодняшний день некоторые управляющие организации до сих пор используют серые договорные и расчетные схемы. К примеру, УК может договориться с РСО о прямом предъявлении счетов за коммунальные услуги жильцам МКД и в это время самостоятельно заниматься начислениями, предоставлением квитанций, претензионной работой и высчитыванием задолженностей.

Хотя данная организация не имеет юридического основания для осуществления данной деятельности, поскольку не имеет отношения к КУ.

К тому же, многие управляющие компании вовсе не нацелены на заключение договора с РСО. Таким образом, данные организации не имеют юридического основания для поставки КУ в МКД и приема оплаты. На сегодняшний день осуществляется тщательная проверка управляющих компаний на предмет официально заключенных договоров с РСО.

Необходимо понимать, что УК в этом случае сильно рискует, поскольку, помимо проверки лицензионного контроля, она может оказаться в такой ситуации, когда ресурсоснабжающая организация в свою очередь может затребовать с управляющей компании задолженность, не оплаченную потребителями за коммунальные ресурсы. Также отсутствие заключенного договора между УО и РСО может грозить еще более серьезной ответственностью.

• Обеспечение учета используемых энергетических ресурсов в жилищно-коммунальной сфере

Заключение договора с РСО-исполнителем

Остановимся подробнее на тех случаях, когда ресурсоснабжающая организация выступает в роли исполнителя коммунальных услуг, а УК или ТСЖ управляет МКД:

1. Многоквартирный дом, количество квартир в котором превышает 16, управлялся непосредственно, а ИКУ являлись соответствующие ресурсоснабжающие предприятия.

Согласно Федеральному закону №255-ФЗ собственники помещений МКД при условии, что дом состоит более чем из 16 квартир, не имеют права управлять им непосредственно. Таких жильцов обязуют организовать ТСЖ и передать управление МКД управляющей организации. При этом владельцы не стали выполнять данное требование.

Затем в июне 2015 года был принят закон №176-ФЗ, в соответствии с которым собственники помещений МКД имеют право сохранить порядок предоставления КУ и соответствующих расчетов в том случае, когда на общем собрании жильцов было принято решение о том, что необходимо сменить способ управления многоквартирным домом или избрать УО.

Так, владельцы воспользовались данным правом, избрав способ управления МКД ТСЖ или УК, и сохранили «прямой договор» с РСО. Другими словами, нарушив федеральное законодательство (не назначив УО или ТСЖ), собственники пришли к тому, что многоквартирным домом управляет УК или ТСЖ, при этом ИКУ осталась ресурсоснабжающая организация.

1. УО или ТСЖ осуществляет управление МКД без заключения договора с РСО, не соблюдая требований законодательства, отказывается от осуществления своих обязанностей и не взимает плату за КУ.

После того как был принят закон 176-ФЗ, РСО признали себя исполнителями коммунальных услуг, потому что УК и ТСЖ не брали на себя данную роль. Как и в вышеуказанной ситуации, нарушение законодательства стало основанием того, что управление МКД осуществляет УК или ТСЖ, а РСО является исполнителем КУ.

1. Жилой дом, число квартир в котором было не менее 16, управлялся непосредственно, и после закона, вступившего в силу 30 июня 2015 г., собственники помещений избрали на общем собрании способ управления УК или ТСЖ, также было принято решение сохранить ранее действующий порядок предоставления коммунальных услуг и соответствующих расчетов.

В данном случае управлением дома занимается УК или ТСЖ, а исполнитель коммунальных услуг – РСО.

1. Управляющая компания или ТСЖ имеет определенную задолженность перед ресурсоснабжающей организацией, размер которой превышает стоимость коммунальных ресурсов за 3 календарных месяца. Данная недоимка признана или самой управляющей компанией (ТСЖ), или судебным решением.

РСО, руководствуясь п.30 Правил 124, расторгла договор с должником в одностороннем порядке и оформила договорные отношения напрямую с потребителями КУ.

Влияет ли лицензия УК на заключение договора с РСО

Согласно письму Минстроя РФ №35750-ОЛ/04 от 05.11.2015 г. управляющие компании обязаны заключить договор с РСО, данный факт подлежит обязательному лицензионному контролю (ч.1 ст.193 ЖК РФ).

В соответствии с Постановлением Правительства России №146 от 15 мая 2013 г. управление МКД осуществляется с помощью заключения договора с РСО на энергоснабжение, теплоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение и газоснабжение для предоставления жильцам МКД коммунальных услуг. Так, заключение договора с РСО представляет собой лицензионное требование, подлежащее лицензионному контролю.

Договоры между владельцами квартир в МКД и РСО, которые были заключены между собственниками помещений в МКД и РСО до 29 июня 2015 г., имеют свою силу до окончания срока договора либо прекращают свое действие по заявлению одной из сторон. Это единственный случай, когда отсутствие официального договора между управляющей компанией и ресурсоснабжающей организацией не является нарушением лицензионных требований.

Согласно Письму Минстроя №35750-ОЛ/04 УК обязаны соблюдать и иные требования, утвержденные Правительством РФ. Лицензионные требования, в частности, представлены:

• соблюдением правил , предусмотренных частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ;
• исполнением взятых на себя обязательств по договору управления (часть 2, статья 162 ЖК РФ);
• соблюдением требований , предусмотренных частью 1 статьи 193 ЖК РФ.

При заключении договора управления УО по запросу владельцев квартир в МКД обязана выполнять определенный комплекс работ и оказывать услуги в рамках управления многоквартирным домом, к примеру, обеспечивать надлежащее содержание и ремонт МОП в доме, предоставлять КУ и производить другие операции, обусловленные рамками договора.

Согласно Правилам осуществления деятельности по управлению МКД управление домом обеспечивается благодаря предоставлению КУ собственникам квартир в МКД на основании заключения договора с РСО. Таким образом, мы видим, что заключение договора УК с РСО представляет собой лицензионное требование и подлежит обязательному лицензионному контролю.

• Об ответственности управляющих организаций за нарушение лицензионных требований

Что грозит УК, если не будут заключены договоры с РСО

В том случае, когда лицензионные требования не соблюдаются и нарушаются, УК попадает под административную ответственность, в соответствии с которой организация выплачивает штраф, либо руководитель управляющей компании дисквалифицируется.

Согласно ч.1 ст.7.23.3 КоАП РФ за несоблюдение и нарушение УК и ИП правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами данным организациям грозит административный штраф:

• для физических лиц – в размере от 50 до 100 тыс. руб. или дисквалификация сроком на 3 года;
• для юридических лиц – в размере от 150 до 250 тысяч рублей.

Согласно ч.2 ст.7.23.3 невыполнение обязательств, предусмотренных правилами осуществления деятельности по управлению МКД, на тот момент, когда лицензия прекращает свое действие или аннулируется, грозит административным штрафом:

• для физических лиц – в размере от 100 до 200 тыс. руб. или дисквалификация сроком до трех лет;
• для индивидуального предпринимателя – в размере от 150 до 500 тысяч рублей или дисквалификация сроком до 3 лет;
• для юридических лиц – в размере от 150 до 500 тыс. руб.

Согласно ч.2 ст.14.1.3 в том случае, когда предпринимательская деятельность по управлению МКД осуществляется с нарушениями лицензионных требований, вменяется административный штраф:

• для физических лиц – в размере от 50 до 100 тыс. руб. либо дисквалификация сроком до 3 лет;
• для ИП – в размере от 250 до 300 тыс. руб. либо дисквалификация сроком до 3 лет;
• для юридических лиц – в размере от 250 до 300 тысяч рублей.

Согласно ч.2.4 ст.19.5 КоАП РФ в случае невыполнения или ненадлежащего исполнения обязательств в указанный срок предписания ГЖН по устранению нарушений того или иного лицензионного требования грозит административный штраф:

• для физических лиц – в размере от 12 до 20 тысяч рублей;
• для юридических лиц – от 300 до 500 тысяч рублей.

За совершение административного правонарушения по ст. 7.23.3 и 14.1.3 КоАП РФ ИП, которые осуществляют свою предпринимательскую деятельность не имея статуса юридического лица, несут административную ответственность именно в качестве юридических лиц.

Таким образом, заключение прямого договора между владельцами квартир в МКД и РСО не отменяет обязанности управляющих организаций оформлять договорные отношения с ресурсоснабжающими предприятиями.

Заключение договора с РСО при непосредственном способе управления

Под непосредственным управлением МКД подразумевают организованные действия собственников жилых помещений или привлекаемых сторонних лиц, которые направлены на достижение комфортных условий для проживающих. Непосредственное управление владельцами МКД так же, как и другие методы управления многоквартирным домом, регулируется ст.161 ЖК РФ.

Согласно ст.164 ЖК РФ непосредственная форма управления МКД подразумевает тот факт, что абсолютно все собственники должны заключить договор на поставку таких коммунальных ресурсов, как водоснабжение, газоснабжение, отопление и электроснабжение. В том случае, когда владельцы квартир оформили доверенность на одного человека, он в свою очередь заключает такие договоры от имени каждого собственника.

Для заключения прямого договора с РСО необходимы:

• экземпляр копии документа о решении общего собрания собственников жилых помещений по переходу на непосредственное управление МКД;
• экземпляр копии документа о решении общего собрания владельцев квартир относительно выбора председателя, на которого возлагается ответственность по осуществлению непосредственной работы с обслуживающими организациями;
• экземпляр копии техпаспорта МКД;
• оригинал заявления на заключение договора с РСО;
• нотариально заверенная копия доверенности.

Так оформляется необходимый пакет документов в случае непосредственного управления МКД относительно всех видов обслуживания, которые включают в себя вывоз мусора, лифтовые работы и многое другое. Если в доме насчитывается 12 и менее квартир, в этом случае жильцы имеют право обойтись без подрядчиков.

В ситуации найма вся сумма денежных средств, оплачиваемых за коммунальные услуги, распределяется среди собственников жилых помещений, которые подписывали договор с подрядчиком. А те владельцы квартир, которые отказались от заключения договора, возмещают другим жильцам свою долю из оплачиваемой суммы.

При заключении договора с РСО устанавливаются границы ответственности за предоставление услуг (например, за водоотведение, горячее и холодное водоснабжение, газо- и электроснабжение, отопление). РСО в случае непосредственного управления МКД обязана обеспечить обслуживание наружных инженерных коммуникаций.

Собственники квартир при этом предоставляют сопровождение внутридомовых инженерных сетей. Данную работу жильцы осуществляют самостоятельно или обращаются к подрядчику.

В соответствии с п.103 Правил №354 РСО не обязана уменьшать размер оплаты за КУ жильцам в том случае, когда снижение качества предоставляемых услуг лежит не на ресурсоснабжающем предприятии, а на УО. А собственники помещений в свою очередь вправе потребовать возместить убытки с УК.

В случае непосредственного управления МКД жильцы не оплачивают услуги УК, в связи с чем добиться компенсации потерь достаточно сложно. Согласно правилам перерасчета оплаты за КУ в случае ухудшения качества предоставляемых услуг предусмотрено понижение оплаты той организации, которая ее начисляет.

В случае непосредственного управления МКД возмещение убытков собственникам помещений зависит от их решения. В этой ситуации жильцы пересчитывают объем оплаты за КУ, если многоквартирный дом обслуживают ненадлежащим образом, независимо от того, кто именно занимается обеспечением коммунальных услуг – УО или РСО (данное право владельцев квартир в МКД утверждено законом «О защите прав потребителей»).

Чтобы избежать неприятных ситуаций при заключении нового договора с собственниками помещений (в случае непосредственного управления МКД), УО с согласия ресурсоснабжающего предприятия возлагает на себя обязательства по перерасчету оплаты за КУ жильцам дома по причине предоставления обслуживания ненадлежащим образом (по вине УК).

• Предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества: как действовать исполнителю КУ

Заключение договора с РСО на нежилые помещения

Согласно новой редакции Постановления Правительства РФ от 01.01.2017 дополнилось определение нежилого помещения. Ранее под этим понятием подразумевалось помещение, не являющееся жилым и не входящее в состав мест общего пользования в МКД.

На данный момент под нежилым помещением в МКД подразумевается помещение:

• указанное в проектных или технических документах либо в электронном паспорте МКД;
• не являющееся жилым;
• не включенное в состав общего имущества в МКД, независимо от наличия отдельного входа или подключения к внешним сетям инженерно-технического обеспечения.

Таким образом, к нежилым помещениям относится консьержная, колясочная, часть подвала, выкупленные и приватизированные жильцами многоквартирного дома, а также те помещения, которые были встроены и пристроены.

Под нежилыми помещениями подразумевается и часть МКД, в которой размещают автомобили (например, машино-место, подземный гараж, автостоянка).

В данном случае речь идет именно о тех автостоянках и машино-местах, находящихся внутри МКД, а не об отдельных сооружениях.

Действия, которые необходимо выполнить с нежилыми помещениями:

Этап 1. Предоставляется информация о нежилом помещении в РСО.

В январе 2017 г. каждый собственник нежилого помещения обязан заключить прямой договор с РСО на предоставление КУ (согласно п.6 ПП РФ №354). Данное правило не распространяется на машино-места.

В связи с новыми нормами при заключении договора с РСО у УК, владельцев нежилых помещений и ресурсоснабжающей организации возникают определенные обязательства.

Для заключения договора с РСО на обслуживание нежилых помещений УО обязана предоставить данные о том или ином нежилом помещении в РСО и направить уведомление собственникам нежилых помещений о необходимости оформить договорные отношения с ресурсоснабжающим предприятием.

Перечень сведений, который необходимо предоставить в РСО в письменной форме:

• фамилия, имя, отчество владельца нежилого помещения, ОГРН;
• общая площадь;
• тип деятельности;
• показатели приборов учета на 01 января 2017 г. (при наличии);
• сечение трубы.

Также необходимо отметить, чтобы РСО использовала формулу из Приложения N1 Постановления Правительства РФ для определения объема КУ при обслуживании МКД (из объема, выставляемого УО, вычитают объем, выставляемый на нежилое помещение).

УО в свою очередь в уведомлении владельцу нежилого помещения должна указать, чтобы он предоставил экземпляр копии договора с РСО в управляющую компанию, а также каждый месяц снимал показания счетчиков.

Этап 2. В РСО подается заявление от собственников нежилых помещений.

Владелец нежилого помещения является инициатором заключения договора с РСО в письменном виде. С этой целью он направляет в РСО заявление с указанием данных из подпунктов «в», «г», «д», «з», «л», «с» п.19 ПП РФ №354:

• физическому лицу необходимо указать фамилию, имя, отчество, дату рождения, паспортные данные, контактный телефон и наименование организации, адрес регистрации и контактный телефон для юрлица;
• адрес, по которому расположено нежилое помещение в МКД, и его общую площадь;
• перечень предоставляемых коммунальных услуг;
• сведения о приборах учета;
• способы социальной поддержки по оплате КУ;
• срок действия договора.

Со своей стороны владелец нежилого помещения обязан выполнять требования согласно п.6 ПП РФ №354. Собственник при этом должен подать соответствующую заявку на заключение договора с РСО даже в том случае, когда УО не информировала его о том, что необходимо оформить договорные отношения с ресурсоснабжающей организацией.

Этап 3. Выдача проекта договора РСО.

Сведения о каждом нежилом помещении передают в ресурсоснабжающую организацию собственники или УО. Таким образом, РСО находится в зависимом положении.

После того как ресурсоснабжающая организация получила заявление, она в течение 10 дней обязана предоставить заявителю проект договора. Договоры составляют в 2 экземплярах – по одному экземпляру для каждой стороны.

Ресурсоснабжающая организация не может отправить проект договора или предъявить счет, если УО или владелец нежилого помещения не направили заявление на заключение договора с РСО.

В том случае, когда договор с ресурсоснабжающей компанией не был заключен, РСО высчитывает объем потребляемых КУ как при бездоговорном потреблении (в соответствии с п.6 ПП РФ №354).

Поправка, утверждающая обязательное заключение договора с РСО для нежилых помещений, действует с 01.01.2017 г. С этого момента необходимо было оформить договор ресурсоснабжения. Безусловно, далеко не каждая УО смогла своевременно выполнить данное требование.

В некоторых случаях заключали договоры уступки права требования между УК и РСО. УО в результате данного договора получает право требования от РСО и выставляет счет на весь МКД, а РСО в свою очередь требует за весь объем КУ, поступающих в дом, от УК.

Данный подход грозит определенными рисками, которые следует учитывать:

1. Позиция суда.

Согласно законодательству существует четкое обозначение, кто именно должен заключить договор, в то время как договор уступки права требования суд имеет право признать навязыванием пользователям своих требований.

1. Право требования задолженности наступает по истечению десяти дней текущего месяца.

Таким образом, если управляющая компания оформляет договор уступки права требования с РСО, она вправе выставить счет за предоставляемые коммунальные ресурсы только после десятого числа.

1. Суд вправе отменить договор уступки права требования и обязать оформить прямой договор с РСО.

В некоторых случаях заключение договора уступки права требования для УО признается нарушением лицензионного требования. Согласно ст.161 ЖК РФ каждая управляющая организация должна надлежащим образом оформить договор с РСО.

• Заключение договоров на поставку коммунальных ресурсов между управляющей и ресурсоснабжающей организациями

Заключение договора с РСО напрямую

Разговоры о заключении прямых договоров между собственниками помещений МКД и РСО велись уже длительное время. В этом году это требование будет реализовано в полной мере.

У государства есть свои причины, учитывая которые власти утвердили обязательное заключение прямого договора между собственниками помещений в МКД и РСО. Почти у тридцати процентов управляющих организаций обнаружены задержки перечисления материальных средств РСО, которые получены от владельцев помещений в МКД за предоставляемые коммунальные услуги. Именно поэтому своевременно в СРО поступает только 80% оплаты.

Как считает государство, заключение прямого договора с РСО позволит перекрыть всю систему обеспечения КУ и обеспечения коммунальными ресурсами. Как предполагают разработчики проекта, данный закон позволяет сократить задолженность населения в сфере жилищно-коммунального хозяйства, которая на сегодняшний день достигает уже 1 триллион рублей и до сих пор продолжает расти. Со временем данная система снизит сумму недоимки в сфере ЖКХ.

Заключение прямого договора с РСО обеспечивает передачу материальных средств в качестве оплаты за КУ от владельцев помещений в ресурсоснабжающей организации, причем оплачивать пользование по КУ и за жилые помещения необходимо по единому документу. Данный документ содержит информацию о размере платы за КУ и пользование жилыми помещениями, в том числе и идентификационные коды потребителя услуг в РСО.

Типовая форма данного документа утверждена Правительством РФ, но его не обязательно заключать именно в письменном виде. Когда собственника помещений подключают к электросети, газосети, водоотводу и другим коммуникациям, заключение договора происходит автоматически, что означает последующую оплату за потребляемые КУ. Управляющая организация ответственна за сбор сведений, необходимых для исполнения условий договора, расчета платы, и последующую отправку специалистам РСО.

Перечень требуемых данных подразумевает персональную информацию о собственниках помещений, пользующихся коммунальными услугами. Передача сведений именно в этом конкретном случае не нарушает требования законодательства. Также необходимо снять показания с индивидуальных и общих счетчиков.

Важно!

Согласно законодательству до 01.09.2017 г. следует организовать конкурс и избрать информационно-расчетный центр или принять решение по его организации. Данный срок может быть продлен в том случае, когда соблюдаются 2 условия: если в регионе уже существует информационно-расчетный центр, и к 01.07.2017 г. он функционирует не менее года. Более того, срок может быть продлен, когда региональный МФЦ исполняет свои обязанности по начислению платы за КУ.

Для управляющих организаций, кооперативов и ТСЖ предоставляется время до 01.10.2017 г. для заключения договора с информационно-расчетным центром. В срок до 01.11.2017 г. управляющие компании и РСО обязаны расторгнуть оформленные ранее договорные отношения и заключить новые договоры на поставку ресурсов для содержания МКД.

Обе стороны несут ответственность при отсутствии обеспечения КУ или в том случае, когда предоставленные услуги отличаются низким качеством. Качество данных КУ в свою очередь правительство предлагает контролировать на границе зон ответственности управляющего МКД и РСО.

Другими словами, ресурсоснабжающие организации берут на себя ответственность за непрерывность предоставления КУ и их качество, но в том случае, когда причиной неполадок являются проблемы с внутридомовыми сетями, вина за низкое качество услуг возлагается на УО.

УК также может являться посредником в урегулировании споров, затрагивающих ухудшение качества КУ или полное их отсутствие. Собственники помещений в МКД обращаются к УО в том случае, когда необходимо пересчитать начисленную плату.

Имеет особое значение тот факт, где именно произошло нарушение. К примеру, ресурсоснабжающие организации несут ответственность за границей МКД, а УО отвечает за возникшие неполадки внутри дома. УК, как и ресурсоснабжающие организации, должны заключить договоры с расчетными центрами.

Согласно поправкам в ЖК РФ от 01.01.2017 г. для собственников помещений в МКД увеличился размер пени за просрочку оплаты за КУ. На данный момент он составляет более 20 % годовых.

Также в 2017 году Правительство РФ на законодательном уровне разрешило арестовывать единственное жилье должников. Так, собственники квартир продолжают проживать в данном помещении, но теряют возможность выполнять какие-либо манипуляции с недвижимостью – продать квартиру, прописать в ней новых жильцов и т.д. Что касается владельцев частных домов, то сейчас у должника государство имеет право отделить земельный участок и продать его в счет погашения долга.

Согласно закону №45-ФЗ разрешено взыскивать неуплату за КУ в приказном порядке, также была введена упрощенная процедура рассмотрения гражданских дел. Сейчас УК имеет право обратиться в суд сразу на всех неплательщиков, а не судиться с каждым в отдельности. Затем эти дела переходят к судебным приставам.

Для РСО преимущество новых правил заключается в том, что к ним будут поступать прямые платежи от населения, минуя УО и товарищество собственников недвижимости. Управляющие компании и ТСЖ в свою очередь избавятся от задолженностей владельцев помещений в МКД за предоставляемые КУ. Более того, плата за КУ, взимаемая ранее УК, теперь не учитывается в качестве прибыли при налогообложении.

Для собственников помещений в МКД преимуществом является то, что теперь сокращается риск банкротства УО, ТСЖ или ЖСК из-за задолженностей перед РСО. Недоимка не компенсируется за счет средств, которые были собраны на содержание и текущий ремонт МКД. Также появилась возможность перерасчета оплаты в случае низкого качества предоставляемых услуг.

Тем не менее, собственники помещений в МКД не застрахованы от путаниц с оплатой всевозможным организациям в различных местах. Также не исключены проблемы с осуществлением перерасчета из-за низкого качества предоставляемых услуг.

В заключение

По мнению экспертов, данные нововведения в Жилищном кодексе РФ могут дать только общее направление и стратегию. Все тонкости следует указывать в постановлениях в короткие сроки, а также с учетом возможных вариантов развития ситуации. Если этого не произойдет, тогда нововведения могут принести больше вреда, чем пользы.

Информация об экспертах

Мария Горячева , руководитель отдела судебно-арбитражной и претензионной работы юридического департамента ПАО ГК «ТНС Энерго». ПАО Группа компаний «ТНС энерго» является одной из крупнейших независимых энергосбытовых предприятий РФ, управляющей 10 энергосбытовыми организациями, обслуживающими потребителей в 11 регионах РФ.

Прямой договор между собственниками и РСО был вопросом разных министерств, которые взвешивали его плюсы и минусы. В 2017 постановление уже используется для регулирования отношений между ресурсниками и потребителями. В чем достоинства и недостатки такой системы и стоит кому точно нужно заключать такой договор?

Государство стремится исключить посредников между поставщиком ресурса и его потребителем.В этом есть смысл, поскольку ситуация с должниками достигла критической отметки. Причем в четверти случаев деньги теряются на пути от УК (как того, кто собирает платежи с населения) до РСО, которые ждут оплаты. А страдают в итоге и обычные граждане. Об этом говорил Андрей Чибис, заместитель министра по ЖКХ.

Новая концепция - за ресурсы платим ресурсникам, за управление и содержание дома - управляющим компаниям, товариществу и кооперативу.

У людей возникает ряд вопросов, в, казалось бы, прозрачном решении. Мы постараемся ответить на самые частые из них.

Заключать прямой договор с РСО придется каждому?

В текущем проекте сказано, что все договоры на такие услуги:

• горячего водоснабжения,
• холодного водоснабжения,
• электроснабжения,
• газоснабжения,
• отопления (в т.ч. поставка топлива для печей),
• вывоз ТБО

заключаются с каждым собственником от его имени. Но прямой договор между собственником и ресурсоснабжающей организацией не придется заключать в офисе и в сопровождении юриста. Ему не требуется письменная форма. Сроки договора - с момента подключения к сети и на неопредленный срок. Добросовестная оплата счетов и исполнение всех требований продлевают действие соглашения.

Договор на поставку общедомовых услуг будет заключаться между РСО и управляющей организацией.

Теперь УК не участвует в формировании счетов?

Это не совсем так. Кое-какие обязанности у управляющей компании или ТСЖ остались. Во-первых, на них ложится обязанность собирать данные для формирования платежек. Во-вторых, следят за тем, чтобы РСО поставляли качественные, бесперебойные услуги и не нарушали договор. В-третьих, принимают претензии по качеству услуг от жильцов. Также УК, ТСЖ станут посредниками в спорных ситуациях с ресурсниками. Перерасчет услуг в любом случае будет, определяется только тот, из чьего бюджета он осуществится: нарушения внутри дома оплачивает управляющая организация, на границе дома и во внешних сетях - РСО.

Что прямые договоры дают коммунальным организациям?

Для организаций этот процесс несет как положительные, так и отрицательные моменты.

1. повышение платежной дисциплины населения, доказанное на практике в регионах, перешедших на такую систему ранее;
2. РСО сразу получают деньги за свой товар, то есть применяются стандартные рыночные отношения без лишних переводов;
3. сокращение возможности применять мошеннические схемы, как, например, регистрация нового юрлица после банкротства предыдущего; сокращение числа бесполезных УК;
4. потребность в новых рабочих местах - вакансии по работе с потребителями, так как РСО становятся сильнее вовлечены в рынок, чем раньше.

Концепция «исполнителя коммунальных услуг» , утверждённая жилищным законодательством России, постоянно критикуется экспертами сферы ЖКХ, а в последнее время критика этой концепции слышна и из уст непосредственно её утвердивших депутатов Государственной Думы РФ.

Существующая схема предоставления и оплаты коммунальных услуг предусматривает поставку некого коммунального ресурса от ресурсоснабжающей организации к исполнителю коммунальных услуг (УО, ТСЖ, ЖСК), потом этот «коммунальный ресурс» на некой границе зон эксплуатационной ответственности загадочным образом превращается в «коммунальную услугу», которая исполнителем оказывается потребителю.

Соответственно, оплата предоставленной услуги поступает от потребителя к исполнителю, а от исполнителя (уже в качестве оплаты коммунального ресурса) в РСО. Сложившаяся система двух различных правоотношений («РСО - исполнитель КУ» и «исполнитель КУ - потребитель КУ») не всегда устраивает самих участников этих правоотношений.

Чего хотят РСО?

В рамках утверждённой законодательством концепции РСО поставляет исполнителю КУ коммунальный ресурс и предъявляет к оплате стоимость этого ресурса. При этом исполнитель, оказывающий коммунальную услугу потребителю, несёт ответственность за качество этой услуги, осуществляет учёт объёмов потребления, производит перерасчёты, для чего принимает от потребителей соответствующие документы, ведёт претензионную работу с должниками - и несёт соответствующие издержки на все эти работы.

При этом тарифы на коммунальные услуги равны тарифам на соответствующие коммунальные ресурсы, т.е. РСО получает доход в виде стоимости поставленного ресурса, и не несёт издержек, связанных с предоставлением коммунальных услуг. Казалось бы, очень даже хорошая для РСО схема - не надо работать с каждым конкретным потребителем, вести соответствующую бухгалтерию, «выбивать» деньги с должников.

Но возникает другая проблема. Исполнитель коммунальных услуг в подавляющем числе случаев не может в полном объёме оплатить полученный от РСО коммунальный ресурс .

Во-первых, как никогда остро стоит проблема неплатежей потребителей жилищно-коммунальных услуг. Причина и в низком уровне доходов населения при высокой стоимости ЖКУ, и в «протестных» неплатежах, вызванных как низким качеством услуг, так и устоявшимся общественным мнением о повальной недобросовестности всех исполнителей КУ.

Во-вторых (отчасти это последствия первой причины), исполнитель КУ полученные за коммунальные услуги денежные средства часто использует для собственных нужд, компенсации собственных расходов, покрытия собственных издержек. Необходимо учесть, что потребители-неплательщики имеют задолженности не только за коммунальные услуги, но и за жилищные, а стоимость именно жилищных услуг является доходом исполнителя КУ.

При этом стоимость жилищных услуг устанавливается самими потребителями, и в подавляющем числе случаев тариф установлен в размере, обеспечивающим работу исполнителя с минимальной рентабельностью, а то и вообще не покрывающим издержек исполнителя. Низкий тариф и задолженности потребителей приводят к необходимости для исполнителя КУ использовать для собственных нужд любые денежные средства, находящиеся на расчётных счетах организации, в том числе средства, предназначенные для оплаты коммунальных ресурсов.

Сложившаяся ситуация приводит к тому, что РСО пытаются найти такую схему работы, при которой исполнитель КУ работает с конечными потребителями, несёт ответственность за качество услуг, ведёт претензионную работу, но при этом денежные средства от потребителей поступают напрямую в РСО, минуя «ненадёжные» расчётные счета исполнителей КУ. И, надо сказать, ряд таких схем жилищным законодательством предусмотрено.

Прямые платежи

В случае, если общим собранием собственников помещений МКД избран способ управления управляющей организацией, либо ТСЖ, либо ЖСК или иным специализированным жилищным кооперативом и избрана конкретная организация, осуществляющая управление домом, такая организация становится исполнителем коммунальных услуг.

Исполнитель заключает с собственниками помещений дома договоры управления, предусматривающие в числе прочего предоставление коммунальных услуг, а с РСО заключает договоры ресурсоснабжения для целей оказания коммунальных услуг.

Согласно договору управления исполнитель коммунальных услуг предоставляет эти самые услуги и предъявляет к оплате потребителям их стоимость, т.е. получает денежные средства на свой расчётный счёт.

Однако, части 6.3 и 7.1 ст.155 ЖК РФ устанавливают, что общим собранием собственников помещений МКД (или общим собранием членов ТСЖ, ЖСК) может быть установлена возможность внесения оплаты за коммунальные услуг непосредственно в РСО. В этом случае внесение собственниками платы за коммунальные услуги напрямую в РСО считается выполнением своих обязательств по оплате коммунальных услуг. При этом никаких договоров между потребителями и РСО не заключается, оплата производится на основании договора управления, заключенного между исполнителем КУ и потребителями, исполнитель КУ продолжает нести ответственность за качество коммунальных услуг и не освобождается от обязанности ведения претензионной работы с должниками.

Это первый способ оплаты коммунальных услуг напрямую в РСО.

Второй способ предусмотрен Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012г. N124 (далее - Правила N124).

Согласно п.26 Правил N124 в договоре ресурсоснабжения может быть предусмотрена уступка от исполнителя коммунальной услуги к ресурсоснабжающей организации права требования задолженности потребителей в соответствии со ст.382 ГК РФ.

В этом случае никакого дополнительного согласия собственников не требуется, никаких дополнительных договоров между РСО и потребителями не заключается, РСО выставляет собственникам счета на оплату КУ, ведёт с ними претензионную работу по задолженностям и т.п. Исполнитель КУ при этом продолжает нести ответственность за качество услуг, но решение вопросов финансовых расчётов за эти услуги передаёт РСО.

Помимо двух приведённых случаев, при которых договорные отношения между РСО и потребителями отсутствуют, все платежи вносятся потребителями КУ непосредственно в РСО в случае наличия прямых договоров на предоставление коммунальных услуг между потребителями и РСО.

Однако, необходимо знать, что далеко не всегда такие прямые договоры правомерны.

Прямые договоры

Не будем долго расписывать случаи правомерности заключения прямых договоров между РСО и потребителями КУ, а просто приведём исчерпывающий перечень таких случаев:

1. Заключение договора с собственником индивидуального жилого дома.

2. Заключение договоров с собственниками помещений МКД в случае выбора общим собранием собственников непосредственного управления.

3. Заключение договоров с собственниками помещений МКД в случае, если договоры управления собственников с ранее действующим исполнителем КУ (УО, ТСЖ, ЖСК) не действуют (истёк срок действия, расторгнуты по тем или иным причинам), а договор управления с иным исполнителем КУ не заключен (не выбран или не реализован способ управления, не выбрана организация, управляющая домом, либо выбрана с ещё не наступившей даты и т.п.).

4. Заключение договоров с собственниками нежилых помещений МКД.

5. Заключение договоров с собственниками помещений МКД в случае, если задолженность исполнителя КУ перед РСО превысила стоимость потребления коммунального ресурса за три месяца.

Иных случаев заключения прямых договоров на предоставление КУ между РСО и потребителем КУ законодательством не предусмотрено.

Необходимо обратить особое внимание, что при наличии исполнителя коммунальных услуг (УО, ТСЖ, ЖСК) и отсутствии трёхмесячной задолженности этого исполнителя перед РСО, заключение прямых договоров между РСО и собственниками жилых помещений МКД не основано на законе. Наличие такого договора свидетельствует о том, что имеет место один из ранее перечисленных случаев - либо исполнитель имеет трёхмесячную задолженность (а в «условиях задачи» указано, что это не так!), либо собственники помещений избрали непосредственное управление (а мы рассматриваем случай реализации способа управления УО, ТСЖ или ЖСК).

Такой договор подразумевает наличие у РСО обязанностей исполнителя КУ, т.е. содержание и ремонт внутридомовых сетей, обеспечивающих предоставление соответствующих коммунальных услуг собственникам помещений. Но, во-первых, сами РСО обычно не планируют исполнять такие обязанности, во-вторых, при наличии избранного общим собранием исполнителя КУ его функции не могут быть переданы РСО. Таким образом, в рассматриваемом случае прямой договор между РСО и собственниками жилых помещений МКД является ничтожным, и любой суд это признает.

Выводы

Подведём итог наших рассуждений.

Прямые платежи собственников помещений в РСО возможны:

1. От собственников жилых домов, на основании договора с РСО. Основания: часть 9 ст.155 ЖК РФ, подп. «в» п.17 Правил предоставления коммунальных услуг, утверждённых ПП РФ от 06.05.2011 г. N354 (далее - Правила N354).

2. От собственников нежилых помещений МКД. Основание: п.18 Правил N354.

3. От собственников жилых помещений МКД в случаях:

3.1. При непосредственном управлении МКД. В этом случае РСО является исполнителем КУ, между РСО и собственниками заключаются договоры предоставления коммунальных услуг. Основания: часть 8 ст.155 ЖК РФ, подп. «а» п.17 Правил N354.

3.2. При управлении домом УО, ТСЖ, ЖСК, если общее собрание собственников помещений МКД приняло соответствующее решение. Договор между РСО и собственниками не заключается, могут вноситься изменения в договор управления. Основания: части 6.3 и 7.1 ст.155 ЖК РФ.

3.3. При переуступке права требования от исполнителя КУ к РСО. Вносятся соответствующие изменения в договор ресурсоснабжения, заключенный между РСО и исполнителем КУ, согласия потребителей не требуется, договоры между РСО и собственниками помещений не заключаются. Основания: п.26 Правил N124, ст.382 ГК РФ.

3.4. Если договоры управления собственников с ранее действующим исполнителем КУ (УО, ТСЖ, ЖСК) не действуют (истёк срок действия, расторгнуты по тем или иным причинам), а договор управления с иным исполнителем КУ не заключен (не выбран или не реализован способ управления, не выбрана организация, управляющая домом, либо выбрана с ещё не наступившей даты и т.п.). Основание: подп. «б» п.17 Правил N354.

3.5. Если задолженность исполнителя КУ перед РСО превысила стоимость потребления коммунального ресурса за три месяца. Основание: подп. «а» п.30 Правил N124.

Иных случаев прямых платежей собственников помещений МКД в РСО и заключения прямых ЖКХ в СМИ: Как победить в информационной войне?

Отрасли: жкх

По данным ВЦИОМ, уже не первый год ЖКХ является в России политической проблемой №1. Люди недовольны размером платежей, ростом тарифов, низким качеством жилищно-коммунальных услуг. Разумеется, накопленные негативные эмоции рано или поздно требуют выхода. И выход этот «услужливо» подсказывают СМИ: «Жалуйтесь!», «Судитесь!», «Пишите заявления!», «Боритесь за свои права!». Людей подбадривают: «Вам должны!», «Вас обманывают!», «Вы имеете право!». И логичным продолжением этих информационных сообщений становится указание на тех самых субъектов, которые всем должны и на которых необходимо жаловаться. И субъектами этими, как всем хорошо известно, являются управляющие организации и ТСЖ.

В данной статье попробуем разобраться, что же могут предпринять добросовестные УО (УК, ТСЖ, ЖСК, ЖК) в ситуации, когда их заочно назначили виноватыми?

Ежедневно мы слышим из телепередач про «недобросовестных коммунальщиков», которыми именуют исключительно работников УК и ТСЖ (производители коммунальных ресурсов к «коммунальщикам» «традиционно» не относятся). Печатные СМИ публикуют статьи про «громкие разоблачения» управляющих компаний, РСО постоянно твердят, что исполнители коммунальных услуг их обворовывают, чиновники всех уровней заявляют о недобросовестности УК как о главной проблеме в ЖКХ.

И, что удивительно, никакие государственные меры не могут урезонить «воров управдомов» - и прокуратура, и ГЖИ, и общественные организации, включая целые политические партии, всегда готовы оказать помощь простым гражданам в борьбе против «недобросовестных управляющих компаний». И штрафы увеличивают, и судопроизводство переводят из гражданского в уголовное, и перечень обязанностей постоянно пополняют - а они всё живут!

Бедные РСО из последних сил в убыток себе подают жильцам горячую воду, газ, свет, самостоятельно решают вопрос качества этих коммунальных услуг. А подлые УК умудряются еще каким-то образом ухудшать качество этих услуг (даже при отсутствии технических возможностей!) - целенаправленно остужают горячую воду (что приводит к неудовлетворительному отоплению и ГВС), добавляют в питьевую воду ржавчину, обеспечивают перебои в подаче электроэнергии и т.д. и т.п.

Политики всех уровней и кандидаты в политики обещают наладить ЖКХ перед каждыми выборами, а после выборов уже традиционно признаются в отсутствии полномочий и невозможности бороться с непобедимыми монстрами - управдомами.

И, оказывается, только сами пострадавшие (т.е. собственники и наниматели помещений) могут победить страшное зло путём многочисленных жалоб, заявлений, отказами устанавливать экономически обоснованный тариф за содержание и ремонт - в общем, любыми действиями, создающими помехи деятельности по управлению МКД. Ведь у нас квартиры в частной собственности, и никто не может вмешиваться в дела управления собственника своим имуществом.

Но тут же периодически обнародуются интересные факты (упоминающиеся без всякой связи с «ворами УКашками»).

Оказывается, РСО (без стеснения заявляющие, что УК воруют их деньги) сопротивляются введению непосредственного управления - как раз той модели управления МКД, когда посредников между поставщиком коммунального ресурса и потребителем коммунальной услуги не существует (т.е. когда «воров» лишают возможности воровать). Более того, недавно принятый «Закон о лицензировании деятельности по управлению МКД» (Федеральный закон от 21.07.2014г. N255-ФЗ) подразумевает ликвидацию института непосредственного управления МКД, по крайней мере, в домах, количество квартир в которых более 16 (п.5 ст.7 Закона о лицензировании ЖКХ).

Безусловно, РСО громко заявляют о своем желании получать свои деньги напрямую с собственников, но, оказывается, не хотят исчезновения УК! Ведь УК и ТСЖ даже при прямых расчетах населения с РСО остаются исполнителями коммунальных услуг, несут всю полноту ответственности за качество этих услуг, да еще и при «правильно» оформленном договоре ресурсоснабжения оказываются должниками перед РСО по обязательствам собственников, если те, потребляя коммунальные услуги, вдруг решили их не оплачивать. При этом исполнитель коммунальных услуг выступает для РСО в качестве бесплатного коллектора, работающего с должниками-потребителями (расходуя на это свои финансовые и человеческие ресурсы) и в полном объеме (не оставляя себе ни копеечки, не компенсируя свои расходы на «выбивание» этих денег, да еще дополнительно тратя средства на банковские переводы) перечисляющего деньги в РСО. «Под шумок» РСО умудряются взыскивать с управляющих организаций деньги даже за несуществующие услуги, например, за «водоотведение на ОДН». Да и удобно использовать УК и ТСЖ в качестве «подушки безопасности», обвиняя их во всех проблемах, «вешая на них всех собак».

В процессе обсуждения того же «Закона о лицензировании ЖКХ» экспертами высказывалось, например, такое мнение: «УО получит возможность отказаться от "нерентабельных" домов путём исключения их из перечня МКД в заявлении на выдачу лицензии». Что же получается? Есть "нерентабельные" дома? И их так много, что эту проблему обсуждают на федеральном уровне? И власти опасаются, что УО могут такие дома «бросить», а кто-то другой (вероятно, органы госвласти, местного самоуправления) вынуждены будут решать вопросы содержания и ремонта таких домов? А как же повальное воровство УК? Впрочем, «мелкие нестыковки» между реальным положением дел и навязываемой населению теорией легко теряются в мощном информационном потоке наших «честных» и «независимых» СМИ.

Целью данной статьи, впрочем, не стоит поиск причин такой ситуации. Хочется попытаться выработать эффективную модель действий УК и ТСЖ в сложившихся условиях.

Итак, первое, что надо понять - против УК и ТСЖ ведётся настоящая информационная война. Если это не так, то происходящая вакханалия в СМИ может быть только последствием массового помешательства. А поскольку в такое повальное нарушение психики верится с трудом, признаем, что происходит борьба в информационном поле.

И одной из сторон этой борьбы (между прочим, традиционно проигрывающей) являются как раз УО (УК, ТСЖ, ЖСК, ЖК), а другой стороной могут выступать и РСО, и органы власти, и надзорные инстанции, и политики (представляющие как власть, так и оппозицию), и различного рода коммерческие и некоммерческие организации, и отдельные граждане.

И что же делать управляющим организациям?

Можно, конечно, плакаться на «злую судьбу» и ждать, что некто умный и сильный неожиданно всё наладит. Но лично мне кажется, что если уж называть вещи своими именами и признавать, что идёт настоящая информационная война против УО, то этим самым УО надо не ожидать исхода этой войны (который, естественно, не может быть благоприятен для УО при отсутствии их сопротивления), а предпринимать ответные действия. И эта ответная реакция должна быть продуманной, сильной, эффективной. И поскольку речь идёт о войне информационной, противодействие атакам должно также осуществляться в информационном поле.

Самое главное в информационной войне - поиск союзников. И наиболее важными союзниками представляются жильцы тех домов, которыми УО управляет. Таким образом, важнейшая задача - создание у собственников и нанимателей помещений управляемых МКД положительного образа управляющей организации, превращение этих самых собственников и нанимателей в надежных сторонников, соратников, сподвижников. Тут же надо отметить, что информационные атаки, в принципе-то, и направлены на жильцов домов. Поэтому взаимодействие с этими жильцами просто необходимо как минимум для нейтрализации вражеских атак.

Управляющей организации необходимо выстраивать с жильцами взаимодействие, конструктивный диалог (или, на худой конец - монолог). Необходимо направлять на них информационный поток «своей» информации, не давать «разным врагам» возможности «промывать мозги» потенциальным союзникам.

Далее позволю себе дать несколько советов управляющим организациям о том, как можно выстраивать эффективное информационное взаимодействие с населением (предлагаемые рекомендации сформулированы на основе обобщённого положительного опыта работы с жильцами управляющих организаций различных регионов РФ):

1. Информируйте население

Необходимо информировать жильцов о всех Ваших достижениях, разъяснять жилищное законодательство, доводить до сведения информацию о тех или иных событиях в жилищной сфере и т.п. И для этого можно использовать широкий спектр инструментов: публикации в местных СМИ, выступления по местному телевидению, организация различного рода собраний, обходы домов, размещение информации на квитанциях, на собственных Интернет-ресурсах. Можно выпускать свою газету, какой-либо информационный бюллетень, использовать иные способы информирования населения. Желательно использовать все возможные каналы информационного воздействия.

Естественно, информационные сообщения, статьи, обращения должны быть объективными, соответствующими действительности, хотя в отдельных случаях и допустимы субъективные оценки, мнения, высказывания, не искажающие общеизвестные факты.

2. Проводите обучение

Прошедшие обучение компетентные жильцы - Ваши друзья. Особенно если обучение проводили Вы, а не кто-либо из Ваших «врагов». Помимо простой благодарности «учителям» обученные Вами люди получат именно ту информацию, которую Вы считаете нужным им дать. Начните обучение, например, с Советов МКД, постепенно расширяя аудиторию, и довольно скоро Вы увидите, насколько легче Вам будет взаимодействовать с Вашими жильцами.

3. Будьте открытыми

Необходимо вести прием жильцов. Приём должны вести не только специалисты «паспортного стола» и бухгалтерии по начислению коммунальных услуг, но и, например, директор, инженер, юрисконсульт, прочие специалисты. Создайте максимально комфортные условия для ожидающих приёма граждан. Украсьте не свой кабинет, а приёмную, в которой ждут своей очереди посетители.

Позволяйте жильцам участвовать в осмотрах общедомовых приборов учёта, в иных мероприятиях, старайтесь развивать позитивное сотрудничество во время такого рода совместной работы.

Участвуйте в различного рода собраниях, совещаниях, обсуждениях, высказывайте своё мнение, комментируйте события.

Тут же необходимо напомнить про обязанность раскрытия информации - раскрывайте максимально возможное количество информации. Речь не идёт о предоставлении сведений о зарплатах работников, но раскрыть информацию о затратах непосредственно на каждый управляемый дом с распределением суммы по всем видам работ будет очень даже полезно.

4. Реагируйте на жалобы

Очевидно, что обоснованные жалобы должны быть тщательно разобраны, на них должен быть дан разумный подробный ответ, сами же выявленные замечания должны быть минимизированы, либо устранены. А что же делать с многочисленными необоснованными жалобами, поданными людьми, которые что-то где-то прочитали и по непонятным причинам решили, что их кто-то обманывает, иными словами - жалобы тех, кто «слышит звон, да не знает, где он»?

При поступлении «неадекватных» жалоб реагируйте на них максимально быстро и широко. Пишите не только письменный ответ заявителю, но и открытый ответ в местных СМИ с обязательным объяснением абсурдности жалоб и ссылкой на то, как много времени у работников УО отнимает обработка различных заявлений, содержащих неадекватные требования (неисполнимые и не вмененные в обязанности УО ни договором управления, ни каким-либо НПА).

5. Признавайте ошибки и недоработки

Не «отмазывайтесь»! Если Ваша организация допустила просчёт, промах (особенно который невозможно скрыть), обязательно признайтесь в этом. Не стоит, конечно, бравировать своими ошибками, но и отрицать их в ряде случаев глупо. Лучше всего вскользь сообщить о своей ошибке, с обязательным указанием мероприятий по ликвидации негативных последствий, отметив положительные моменты («На ошибках учатся», «Благодаря случившемуся, в нашей компании создан специальный отдел, который в будущем предотвратит возникновение не только произошедшего, но и ряда аналогичных событий, возникновение которых мы раньше даже не прогнозировали» и т.д. и т.п.).

6. «Указывайте виноватых»

При использовании этой рекомендации надо быть осторожным, особенно если придётся балансировать на грани объективного и субъективного. Нельзя «перегибать палку». Но тем не менее, необходимо по возможности перенаправлять негатив со своей организации на других.

Люди недовольны тарифом на воду? Так обязательно говорите им, что тариф утверждают органы госвласти. А Вы со своей стороны тоже сопротивляетесь такому большому тарифу. Мало того, что Вы чисто по-человечески понимаете людей, так Вы еще лично заинтересованы в уменьшении тарифа (Вы же тоже платите квартплату), а Ваша управляющая компания из-за повышения тарифа терпит дополнительные убытки (например, из-за оплаты банковских переводов, плата за которые установлена в % и зависит от перечисляемых сумм). В общем, во всех бедах виноваты совсем не Вы!

7. Создавайте атмосферу нетерпимости к должникам и вредителям

Разъясняйте людям, что убытки, которые приносят Вам должники, погашаются из средств, собранных с добросовестных жильцов. Т.е. эти самые добросовестные жильцы платят долги своих соседей. И Вы можете победить всех этих злостных неплательщиков только с помощью их соседей!

Что касается различного рода вредителей (бьющих стёкла и рисующих на стенах), тут нужны и обращения в полицию, и призывы к жильцам ловить и задерживать таких хулиганов, объяснять недопустимость такого поведения своим детям и т.п.

8. Выстраивайте обратную связь

Проводите анкетирования, опросы жильцов, собирайте информацию. Во-первых, таким образом Вы снимете накапливающийся негатив - вплеснутые на бумагу эмоции уже меньше давят на психику людей. Во-вторых, Вы будете получать информацию о волнующих людей вопросах, получать оценку своей деятельности. И в-третьих, будет создаваться положительный образ заботливой неравнодушной компании, что не может не способствовать росту доверия к ней.

9. Вовлекайте жильцов в деятельность по управлению МКД

Организуйте различные мероприятия, в которых могут участвовать жильцы. Инициируйте субботники, организуйте конкурсы на лучший двор, лучший подъезд и т.п. Проводите специализированные конкурсы: среди детей - на лучший рисунок, среди дизайнеров - на лучший логотип, среди творческих коллективов - на лучший слоган и т.п. Привлекайте в комиссии по оценке конкурсантов своих жильцов, представителей общественности. Выбирайте в качестве поощрительных призов связанные с жилищной сферой полезные вещи: например, дому-победителю - детскую площадку, подъезду-победителю - энергоэффективную систему освещения, победителю индивидуального соревнования - установка комплекта водосчётчиков.

Принимайте от людей предложения по совершенствованию деятельности УО, реализуйте совместные проекты.

10. Подчёркивайте единство целей

При любом удобном случае давайте жильцам понять, что Вы наняты ими на работу, у Вас нет никаких собственных интересов, кроме как исполнение работ по содержанию и ремонту их домов, достижения максимально комфортных условий их проживания, предотвращение аварий и всесторонняя помощь во всех вопросах жилищной сферы.

Насколько эффективны предлагаемые мероприятия?

Конечно же, у многих прочитавших советы по информационному взаимодействию возникают некоторые возражения. Ниже приведу часть из них:

1. Подавляющее число жильцов - дилетанты. Они ничего не понимают, им бесполезно что-либо объяснять.

2. Информационное взаимодействие можно налаживать непосредственно перед общим собранием собственников, на котором будут решаться важные вопросы (например, увеличение тарифа на содержание и ремонт), в остальное время отвлекать специалистов на «информационную работу» - глупо, неэффективно, нерентабельно.

3. Предлагаемая работа требует огромных ресурсов - финансовых, трудовых. УК, ТСЖ не могут позволить себе тратить средства на такую работу. Гораздо правильне заниматься именно содержанием и текущим ремонтом, а не глупыми PR-акциями.

Что ж, попробую доказать несостоятельность этих замечаний:

Во-первых, необходимо учитывать, что даже некомпетентные жильцы, ничего не понимающие в жилищном законодательстве, высоко ценят саму деятельность по разъяснению, положительно оценивают открытость УО, ее стремление донести какую-либо информацию до граждан.

А с учётом желания довольно большой части людей постоянно бравировать своими знаниями, будет отмечаться цитирование информации, предоставляемой УО. И, естественно, цитирующий то или иное сообщение человек будет с большим доверием относиться к источнику такого сообщения. А ведь источником как раз и является УО. А уж грамотные компетентные жильцы наверняка оценят информационно-разъяснительную работу очень высоко и могут стать настоящими союзниками УО.

Что же касается «периодичности» информационной работы (т.е. её востребованности именно перед Общим собранием или в какой-либо другой конкретный момент и "ненужности" во все остальные периоды), тут необходимо понимать, что «глубина» информационного воздействия, влияющая на степень доверия, - величина, безусловно, зависящая от времени этого воздействия.

Жильцы дома нанимают УК, и после проведения общего собрания продолжают платить этой УК за услуги по содержанию и ремонту, т.е. остаются ее клиентами. Нельзя считать целью работы УК «протаскивание» нужных решений через ОССП с целью дальнейшего получения максимальной прибыли и минимизации издержек (даже в ущерб качеству обслуживания).

Надо помнить главное - жильцы могут нанести существенный, даже непоправимый урон деятельности УО не только на общем собрании собственников, но и в любой момент, когда им это заблагорассудится! Примеров - масса.

Поэтому информационно-разъяснительную работу надо вести постоянно! И пусть Вас не пугает большое число неадекватных, неправильно воспринимающих ситуацию жильцов. Большинство граждан - всё же адекватные разумные люди, готовые воспринимать и усваивать информацию.

В маркетинге есть очень интересная система оценки рынка потребителей. Согласно этой системе некоторая часть потребителей (например, 10%) купит товар (услугу) любого качества по любой цене при любых условиях, другая аналогичная часть (те же 10%) никогда ни по какой цене ни при каких условиях не приобретут товар (услугу), какое бы у нее ни было качество.

Поэтому важно понимать, что никогда 100% жильцов не станут противниками УО, как и никогда 100% жильцов не станут сторонниками УО, и конкретный процент поддерживающих УО жильцов зависит как раз от эффективности (количества и качества) мероприятий по информационному воздействию на этих самых жильцов.

Что касается «нерентабельности» информационной работы, тут надо проводить анализ занятости специалистов. Могу лишь привести такой пример: одна из управляющих компаний договорилась с местной газетой о ведении рубрики, посвященной ЖКХ. В этой рубрике разъяснялись различные аспекты жилищного законодательства, давалась информация о планах компании по повышению качества управления МКД и - самое главное - давались ответы на поступающие от жильцов вопросы.

В итоге за два месяца публикаций количество обращений в УК (жалобы, заявления и т.п.) снизилось в пять раз (!), уменьшилось количество проверок прокуратуры, снизилось количество запросов из надзорных инстанций, органов местного самоуправления и т.п. А ведь каждая жалоба требовала ответа и конкретных действий специалистов, даже разъяснения одних и тех же типовых вопросов отнимали довольно-таки много времени на подготовку ответа, требовали финансовых расходов на ту же бумагу, конверт, оплату почтовых расходов.

Каждый запрос надзорных инстанций и органов местного самоуправления оборачивался необходимостью копирования десятков, а то и сотен листов различных документов - а это опять бесполезный расход рабочего времени специалистов и материальных ценностей - бумага, картриджи, электричество и т.п.

Таким образом, осуществление информационно-разъяснительной работы - очень даже рентабельное направление деятельности, способное высвободить существенные временные, финансовые, трудовые ресурсы различных подразделений компании.

Отсутствие же такой работы приводит к накоплению "текучки" в виде неотвеченных писем, как следствие, росту жалоб, повышенныму интересу надзорных инстанций. В итоге вполне может создаться ситуация, когда все специалисты УК целые дни будут писать ответы на жалобы, готовить документы по запросам, давать объяснения проверяющим. А работать-то будет некогда и некому!

Ну, и ещё один совет напоследок: даже если Вы высоко оцениваете потенциал информационно-разъяснительной работы, не спешите сразу же заниматься этой деятельностью. Ведь на это направление Вам нужен будет специалист, и специалист очень высокого уровня, хорошо разбирающийся и в юридических, и в технических вопросах, умеющий грамотно довести до сведения населения нужную информацию.

Иными словами - смотрите, чтобы опрометчивая деятельность не привела к ситуации, описанной в одной притче:

«Лесоруб пилит дерево тупой пилой. Проходящий мимо человек спросил:
- Почему бы Вам не прерваться на некоторое время, чтобы заточить пилу?
Лесоруб подумал и ответил:
- Мне некогда этим заниматься, мне надо работать! - и продолжил пилить дерево тупой пилой».

договоров действующим законодательством РФ не предусмотрено.

Около 30% управляющих компаний задерживают перечисление денег РСО, полученных от жильцов за коммунальные услуги. По этой причине, собираемость денег у вторых составляет всего 80%. Это стало одной из причин для федеральных властей выступить с инициативой перехода на прямые расчёты между собственниками квартир и ресурсопоставщиками.

Нельзя сказать, что все посредники недобросовестны, но, по нашим оценкам, около 30% УК используют соблазн недоплатить ресурсоснабжающим организациям, собрав при этом деньги с населения, — сообщил РИА Новости замминистра строительства и ЖКХ, главный жилищный инспектор Андрей Чибис. - К сожалению, бизнес-модель использования чужих средств до сих пор практикуется.

По инициативе Минстроя, возможно, уже в этом году ресурсопоставщики получат возможность напрямую получать деньги с населения и вести работу с должниками.

Изначально эта идея принадлежала министру строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаилу Меню. Он предложил исключить УК из цепочки платежей. Еще в 2015 году он заявил, что после введения прямых договоров между потребителями и ресурсоснабжающими организациями и упорядочивания деятельности расчетных центров, принимающих плату за коммунальные услуги, средства жильцов не будут оседать на счетах управляющих компаний и РКЦ, а будут направляться напрямую поставщикам. Министр ожидает, что с рынка добровольно уйдут те, кто пришел управлять не домами, а чужими денежными средствами.

Этой сложной теме ООО «Академия профессионального развития» посвятила вебинар «Прямые договоры между собственниками помещений и ресурсоснабжающими организациями», который прошёл 15 февраля.

Его провёл эксперт, чье имя широко известно - ведущий юрисконсульт направления городского хозяйства Фонда «Институт экономики города», один из разработчиков Жилищного кодекса Российской Федерации и принятых в соответствии с ним подзаконных актов, участник рабочих групп Государственной думы, Минрегиона РФ и Минстроя РФ по разработке проектов федеральных законов, постановлений Правительства РФ и приказов Минстроя России по вопросам ЖКХ Дмитрий Павлович Гордеев.

Около 100 участников приняло участие в мероприятии. Формат вебинара не предполагает двустороннее обсуждение, но участники активно оставляли комментарии в чате. Среди них было много вопросов. На часть Дмитрий Гордеев ответил, остальные - получили ответы уже после мероприятия по электронной почте. На вебинаре Дмитрий Павлович рассказал о пробелах в действующем законодательстве и прокомментировал новый законопроект Минстроя.

Я - представитель института экономики города, - рассказал эксперт. - Наш институт писал разделы № 7 и 8 Жилищного кодекса. Так же мы разрабатывали Постановление Правительства №307. В нём мы старались выдержать концепцию перехода на прямые договоры, но только при непосредственном способе управления многоквартирным домом. Тогда довести до конца не удалось, так как потом в Минстрой пришли люди из РСО. Они начали стремиться внедрить прямые договоры при любом способе управления. Моё личное отношение к прямым договорам - в целом, положительное. Если дом на непосредственном управлении - там целесообразны прямые договоры.

Российское законодательство можно интерпретировать по-разному

Сейчас регулируют договоры между коммунальщиками и собственниками домов и квартир следующие документы:

Законодательные акты не лишены недостатков, некоторые их статьи можно истолковать неоднозначно.

У каждого из нас, у прокуратуры, у судов - могут быть разные подходы к законодательству, - считает Гордеев. - Каждый его может интерпретировать по-своему. Такое наблюдается в России, так как наше жилищное законодательство - неидеально.

Более того, существуют нормативные документы, которые противоречат друг другу. Но законодатели подстраховались от возникновения таких ситуаций и сделали один главный нормативный акт.

У нас есть несколько положений в Жилищном кодексе, суть которых в том, что если ФЗ и другие законы противоречат Жилищному кодексу, то он имеет верховенство, - говорит Дмитрий Павлович.

Почему переход на прямые договоры целесообразен только при непосредственном управлении?

Согласно пункту 2, статьи 161 Жилищного кодекса РФ «Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом», собственники квартир в многоэтажке могут выбрать один из трёх способов управления:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем 30;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

По мнению эксперта, заключение прямых договоров возможно только при непосредственном способе управления.

При управлении домом УО не может быть прямых договоров, а иногда в практике это встречается, - прокомментировал Гордеев. - Если дом находится под управлением УО, то она отвечает за предоставление всех коммунальных услуг. Управляющая организация продаёт ресурсы по тем же ценам, что и РСО. Она предоставляет услуги по стоимости в установленном порядке. Законодательством это сделано, чтобы не рассчитывать оплату для каждой УО, к примеру, включать туда издержки при покупке ресурсов. Эти расходы УК может включить в статью «За ремонт и содержание жилья», сумма этой графы оплаты - нерегулируемая. Но даже если жильцы будут напрямую платить деньги РСО, УК все равно останется исполнителем услуг. Собственники задолжают РСО - она спрашивает долги с УК.

Какие последствия ждут после утверждения нового законопроекта?

Минстрой России в прошлом году подготовил проект Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» (о переходе к новой системе договорных отношений между потребителями коммунальных услуг и ресурсоснабжающими организациями). Планируется, что изменения затронут 14,5 тысячи управляющих организаций и порядка 37,103 тысячи ресурсопоставщиков. Важным новшеством для работников сферы ЖКХ является и то, что ответственность ресурсоснабжающих организаций и управляющих компаний (ТСЖ) предлагается разграничить. За качество и непрерывность подачи коммунальных ресурсов отвечают ресурсопоставщики, а если причина этого в неполадках внутридомовых сетей, то вина будет на управляющей компании.

Переход на прямые договоры планировался в течение последних лет, но до сих пор не осуществлён.

По моему мнению, Минстрой навязывает переход на прямые договоры, - говорит Дмитрий Гордеев. - Около 3 лет Минстрой издавал законы, но положения о переходе на прямые договоры из них были изъяты. Многие были против принятия таких законов, так как в них был перекос в сторону РСО.

Самый большой «минус» в новом законопроекте, как считает эксперт, в том, что Минстрой хочет перейти на прямые договоры при любом способе управления многоквартирным домом, что противоречит действующему законодательству. Но сферу ЖКХ и жильцов ожидают и другие негативные последствия.

Законопроект еще не принят, но уже сами чиновники высказываются против его утверждения. К примеру, Минэкономразвития РФ опубликовало отрицательное заключение на проект этого федерального закона. Федеральные экономисты нашли ряд недостатков. По их мнению, они добавят сложностей организациям и гражданам. Например, при переходе на прямые договоры у РСО могут значительно возрасти расходы на оформление платёжек и приём платежей. Законодатели недостаточно проработали вопрос оплаты коммунальных услуг по вывозу мусора: региональные операторы по обращению с ТБО включены в состав ресурсоснабжающих организаций, а это противоречит действующему законодательству.

Законопроект, предполагающий заключение договоров электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, а также договоров на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами между ресурсоснабжающими организациями и собственниками помещений в многоквартирных домах, . По мнению разработчиков, данная мера позволит существенно снизить задолженность по коммунальным услугам, возникающую в том числе в связи с тем, что недобросовестные управляющие организации и ТСЖ не перечисляют в ресурсоснабжающие организации полученные от жильцов средства на оплату коммунальных услуг, а пытаются на них заработать (путем получения процентов по счетам). По данным министерства, на данный момент такая задолженность управляющих компаний составляет около 250 млрд руб.

Может ли управляющая организация отвечать за предоставление не всех, а отдельных коммунальных услуг? Ответ – в Энциклопедиисудебной практики интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите бесплатный доступ на 3 дня!

В процессе обсуждения данной инициативы в Правительстве РФ было принято решение закрепить в законодательстве более компромиссный вариант, сообщил Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень в ходе состоявшейся вчера пресс-конференции. Предполагается, что договоры на поставку ресурсов будут заключаться непосредственно с владельцами квартир в случае принятия такого решения – об этом необходимо будет уведомить управляющую компанию, ресурсоснабжающую организацию, а также соответствующую жилищную инспекцию. При отсутствии такого решения договоры по-прежнему будут заключаться с управляющей компанией или ТСЖ (). Однако если управляющая компания больше двух месяцев не перечисляет плату за коммунальные услуги, переход на прямые договоры между ресурсоснабжающими организациями и владельцами квартир будет обязательным. Таким образом, для МКД, управление которыми осуществляется без нарушений, ничего не изменится, а недобросовестные управляющие организации вынуждены будут уйти с рынка, подчеркнул министр. Напомним, о необходимости "отрезать эти управляющие компании от денежного потока" в ходе прошедшей 14 декабря говорил и Владимир Путин . Тем не менее конкретный срок принятия соответствующего законопроекта пока не определен.

Также во исполнение поручения президента (подп. "б" п. 1 перечня поручений от 5 ноября 2017 г. № Пр-2261) разработана дорожная карта поэтапного к проектному банковскому финансированию застройщиков, сообщил Михаил Мень. По словам министра, документ, который в настоящее время находится на согласовании в Правительстве РФ, предполагает не полный отказ от долевого строительства, а предоставление определенных преференций застройщикам, получающим целевые кредиты на строительство МКД и пользующимся счетами эскроу (кстати, в (далее – закон об участии в долевом строительстве) уже закреплена возможность привлечения застройщиком денежных средств, размещенных на счетах эскроу). Скорее всего, к таким застройщикам не будут применяться обновленные требования, которые начнут действовать с 1 июля следующего года, в частности – о размере собственных средств застройщика, который должен составлять не менее 10% от планируемой стоимости строительства МКД ( в редакции ).

Прежде чем процесс перехода к проектному финансированию будет запущен, предполагается оценить, во-первых, сможет ли банковское сообщество в полном объеме финансировать жилищное строительство (речь идет о немалых суммах, ведь объем инвестиций граждан в жилищное строительство составляет, по экспертным оценкам, около 3,5 трлн руб.), а во-вторых, сколько это будет стоить для застройщиков. "Когда эскроу-счета заработают, банки будут получать средства от граждан под 0%, а основные риски будут концентрироваться в [создан для защиты прав участников долевого строительства в случае банкротства застройщиков – средства фонда будут расходоваться, в частности, на выплату компенсаций пострадавшим дольщикам и завершение строительства проблемных объектов. По данным Минстроя России, по состоянию на 18 декабря на счет фонда поступило более 42 млн руб. от 266 застройщиков, заключено 1159 договоров долевого участия, предусматривающих такие компенсационные гарантии. – ГАРАНТ.РУ ]. Нужно понять, не будут ли банки выдавать кредиты застройщикам по ставкам коммерческих кредитов и не станут ли они осознанно их банкротить, находя причины для отказа в финансировании", – подчеркнул Михаил Мень. В связи с этим министерство обсуждает с Банком России возможность закрепления предельной ставки кредитования застройщиков за счет размещенных на счетах эскроу средств граждан. Окончательные решения о завершении реформирования сферы долевого строительства планируется принять в течение трех лет.

Кроме того, к концу 2018 года Минстрой России намерен разработать постоянно действующий механизм переселения граждан из аварийного жилья. Напомним, еще на год () – для завершения проекта по расселению жилых домов, признанных аварийными на 1 января 2012 года. По данным министерства, по нескольку таких объектов осталось в восьми субъектах РФ. При этом регионы, наиболее успешно реализовавшие этот проект, планируется поощрить за счет неиспользованных резервов Фонда содействия реформированию ЖКХ – средства в этом случае будут расходоваться, например, на расселение выявленных уже после 1 января 2012 года аварийных объектов. Если предложение министерства о необходимости проведения работы по переселению граждан из аварийного жилья на постоянной основе, а не по краткосрочным программам будет поддержано, срок деятельности указанного фонда снова может быть продлен, тем более что министерство будет настаивать на сохранении федерального финансирования этой работы хотя бы в части, что подразумевает наличие оператора. Как писал ранее портал ГАРАНТ.РУ, сам Фонд содействия реформированию ЖКХ уже направил в Минстрой России свои предложения по на постоянной основе.