Переход на прямые договоры: когда его ожидать? В некоторых случаях переход к прямым договорам между собственниками квартир и ресурсоснабжающими организациями будет обязательным.

/Для этого необязательно переходить от управления домом управляющей организацией на непосредственное управление/

Начиная с января 2014года в сфере жилищно-коммунального хозяйства развернулась компания по агитации жителей по смене способа управления многоквартирными домами, а точнее по переходу на непосредственное управление домом. Назывались причины такого перехода. Первое, такое право дает нам Жилищный Кодекс РФ. Второе, заключение прямых договоров собственникам с ресурсоснабжающими организациями позволит оплачивать коммунальные услуги без посредника, то есть управляющей компании, а значит денежные средства собственников будут в полном объеме доходить до поставщиков коммунальных ресурсов.Третье, это позволят собственникам обращаться напрямую к поставщику, вслучае неполучения коммунальных услуг требуемых параметров.

Такая постановка вопроса возможно может иметь место, если сдаются в эксплуатацию новые дома, заселяются новые жильцы т.е. все стартуют с чистого листа. Но в нашем случае ситуация очень непростая: дома находятся в договорных отношениях с управляющими организациями уже много лет; к сожалению договорные условия по отдельным пунктам не выполняются; образовалась задолжность населения перед управляющими организациями, а также их перед населением; задолжность управляющих организаций перед ресурсоснабжающими организациями. В такой обстановке переход на непосредственное управление многоквартирными домами не является выходом из данной ситуации. А с учетом отсутствия грамотной просветительской работы среди населения в районах и городах, можно точно сказать, что это сделать не реально, особенно, если соблюдать при этом все требования законодательных актов. Надо обратить внимание и на то, что с 1 апреля 2015 года непосредственное управление многоквартирными домами в многоэтажных домах прекращает свое существование. Непосредственное управление, как форма управления многоквартирными домами остается в жилых домах с количеством квартир не более 16-ти (ФЗ-№255 п.5 статья 7).

Если ли выход из той ситуации, которая сложилась в сфере жилищного хозяйства? Оказывается есть. То есть собственники помещений в многоквартирном доме могут заключать прямые договора с ресурсоснабжающими организациями по оказанию коммунальных услуг, сохраняя способ управления домом через управляющую компанию. И это четко обговорено в двух законодательных документах: Жилищном Кодексе Российской Федерации и Постановлении Правительства РФ №354 от 06,05.2011г. « О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

1. На основании Жилищного Кодекса РФ

С позиции собственников

Заключение договоров по оказанию коммунальных услуг непосредственно с ресурсоснабжающими организациями допускаются законом лишь в двух случаях:

1. В силу ч.2.1 ст.161 ЖК РФ при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений.

2. На основании ч.7.1 ст.155 ЖК РФ при наличии решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, собственники помещений в многоквартирным доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям (за исключением коммунальных услуг, которые потребляются при использовании общего имущества в многоквартирным доме).

С позиции ресурсоснабжащих организаций

Оказания коммунальных услуг ресурсоснабжающими организациями происходит по следующему основанию:

В соответствии с п.30 Правил, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями (утверждено Постановлением Правительства РФ №124 от 14.02.2012г.), ресурсоснабжающая организация вправе расторгнуть договор ресурсоснабжения с исполнителем коммунальных услуг, при наличии двух условий:

1. Такая возможность предусмотрена договором, заключенным ресурсоснабжающей организацией с исполнителем коммунальных услуг.

2. У исполнителя наличествует признанная им по акту сверки расчетов или подтвержденная решением суда задолжность перед ресурсоснабжающей организацией за поставленный коммунальный ресурс в размере, превышающем стоимость соответствующего коммунального ресурса за 3 расчетных периода(расчетных месяцев). Данное условие должно обеспечивать соблюдение прав и законных интересов потребителей, добросовестно исполняющих свои обязательства по оплате соответствующего вида коммунальной услуги, в том числе путем предоставления им этого вида коммунальной услуги ресурсоснабжающей организацией, вплоть до заключения договора ресурсоснабжения с иным исполнителем или напрямую с потребителями, а также путем уведомления потребителей о наличии у исполнителя такой задолжности и возможности выбора собственниками помещений в многоквартирном доме иного способа управления многоквартирным домом, иной управляющей организации и заключения договора ресурсоснабжения, например с ресурсоснабжающей организацией в случае выбора непосредственного способа управления собственниками помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, следует запомнить, что поставлять горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление непосредственно потребителю должен исполнитель коммунальных услуг, а поставка данных услуг ресурсоснабжающей организацией допустима лишь в строго обозначенных в законе и подзаконных актах случаях.

2 . На основании Постановления Правительства РФ №354 от 06.05.2011г. « О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

Расширено понятие «Исполнитель». Теперь под исполнителем понимается любое юридическое лицо (а не только ТСЖ, ЖСК, УК). В новых правилах дается следующее определение: «исполнитель» – юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги. Из смысла ряда пунктов новых правил (пп. в п. 9, пп. в п. 10, пп. в п. 17) можно сделать следующий вывод: если на общем собрании собственников было решено, что собственники помещений поручают своей УК (или ТСЖ) осуществлять только техническое обслуживание дома, а предоставление коммунальных услуг они поручают РСО, то при обращении этих собственников в ресурсоснабжающую организацию поставщик будет обязан заключить с ними индивидуальные договоры.
Неоднократно можно слышать отговорку, что РСО не предоставляет коммунальные услуги потребителям, а предоставляет коммунальный ресурс юридическому лицу УК(или ТСЖ). Данная отговорка противозаконна, данные понятия сведены к тождеству, т. к. правила устанавливают:
– «ресурсоснабжающая организация» – юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, осуществляющие продажу коммунальных ресурсов (отведение сточных бытовых вод и т.д.);
– «коммунальные услуги» – осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или 2 и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (домовладений);
Иными словами – деятельность РСО по подаче коммунальных ресурсов означает предоставление коммунальных услуг. И тогда РСО квалифицируется как исполнитель коммунальных услуг гражданам в доме!

Кроме этого, нормы жилищного законодательства были скоординированы с Гражданским Кодексом РФ, в части признания факта заключения договора конклюдентными действиями, если договор не подписан сторонами. Судебной практикой уже неоднократно обращалось внимание на тот факт, что отсутствие договора на предоставление коммунальных услуг не освобождает гражданина от оплаты коммунальных услуг.
«Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, может быть заключен с исполнителем в письменной форме или путем совершения потребителем действий, свидетельствующих о его намерении потреблять коммунальные услуги или о фактическом потреблении таких услуг (далее – конклюдентные действия)».

Правила определяют договор на коммунальные услуги как договор о предоставлении коммунальных услуг, заключаемый собственником жилого дома (домовладения) с организацией (в том числе некоммерческим объединением), которая от своего имени и в интересах собственника заключает договоры холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) с соответствующими ресурсоснабжающими организациями.
В соответствии с формулировкой данный договор – это чистой воды «агентский договор» (ст. 1005 ГК РФ). А значит,УК, ТСЖ, ЖСК, вправе требовать оплаты им агентского вознаграждения.

Кроме того, сами правила предоставили возможность собственнику помещения (при наличии договора на предоставление коммунальных услуг между РСО и УК, ТСЖ) осуществлять платежи напрямую в РСО.

Важно!
«п. 64 . Потребители вправе при наличии договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенного с исполнителем в лице управляющей организации, товарищества или кооператива, вносить плату за коммунальные услуги непосредственно в ресурсоснабжающую организацию , которая продает коммунальный ресурс исполнителю, либо через указанных такой ресурсоснабжающей организацией платежных агентов или банковских платежных агентов в том случае, когда решение о переходе на такой способ расчетов и о дате перехода принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, членов товарищества или кооператива».
Похожее правило действует и для собственников нежилых помещений. В п. 18 Правил определено, что собственник нежилого помещения в многоквартирном доме вправе в целях обеспечения коммунальными ресурсами принадлежащего ему нежилого помещения в многоквартирном доме заключать договоры холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) непосредственно с ресурсоснабжающими организациями.

Другим видом договоров является договор, который сейчас ресурсоснабжающие организации имеют право заключать с собственниками напрямую, причем собственник сам по себе не может обратиться в ресурсоснабжающую организацию.

Если собственник квартиры определенного многоквартирного дома захотел заключить договор исключительно с ресурсоснабжающей организацией, он этого сделать не сможет. Вы должны иметь ввиду, что в многоквартирных домах этот вопрос решается исключительно решением общего собрания.

Если в доме есть ТСЖ или ЖСК, то решение вопроса об оплате коммунальных ресурсов (либо всех, либо одной конкретной услуги) напрямую ресурсоснабжающей организации решается на решении общего собрания членов ТСЖ или ЖСК. На этом собрании принимается решение о том, что собственники имеют право оплачивать конкретный коммунальный ресурс или все коммунальные ресурсы напрямую ресурсоснабжающей организации. Вопрос на собрании решается в отношении всех собственников (как жилых, так и нежилых помещений).

В отношении тех многоквартирных домов, в которых нет ТСЖ, ЖСК и которые управляются управляющими компаниями, также на общем собрании собственников можно принять решение о том, что собственники помещений в многоквартирном доме имеют право оплачивать коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающей организации.

Эти условия не касаются тех коммунальных услуг, которые идут на общие нужды дома. Таким образом, оплата коммунальных услуг, которые идут на общие нужды дома, не производится напрямую ресурсоснабжающей организации, а производится через исполнителя, управляющую компанию, ТСЖ и ЖСК.

Что касается тех многоквартирных домов, в которых не создано ТСЖ и ЖСК: они управляются управляющей компанией. Вопрос, поставленный на решение общего собрания о том, что собственники как жилых, так и нежилых помещений помещений (согласно Жилищному Кодексу) оплачивают напрямую ресурсоснабжающей организации.

Если собственники выбирают на общем собрании возможность оплаты коммунальных услуг (одной, нескольких или всех) напрямую ресурсоснабжающей организации, то делают они это все вместе. Эти условия установлены в Жилищном Кодексе в статье 155. Пункт 18 354 Постановления Правительства говорит о том, что собственник нежилого помещения может обратиться в ресурсоснабжающую организацию для заключения договора на оплату коммунальных услуг напрямую ресурсоснабжающей организации.

На собственника нежилых помещений возлагается дополнительная ответственность за предоставление определенных сведений исполнителю в лице управляющей компании, ТСЖ, ЖСК. При этом в пункте прямо не указано, что собственник нежилых помещений должен спрашивать согласие или подчиняться решению общего собрания.

Иногда возникают ситуации, когда все собственники жилых помещений оплачивают коммунальные услуги через исполнителя в ресурсоснабжающую организацию, а собственник нежилых помещений заключает договор напрямую с ресурсоснабжающей организации, минуя исполнителей. Это возникает из-за того, что некоторые нормативные акты в каких-то частях противоречат друг другу либо написаны так, что позволяют толковать данные статьи несколько по-разному. В данном случае, с одной стороны Жилищный Кодекс , который говорит о том, что общее собрание устанавливает возможность оплаты для собственников, не разделяя их, и с другой стороны Постановление Правительства 354 .

Жилищный Кодекс выше по своей юридической силе и должен применяться в случае противоречий. Поэтому мы можем настаивать в данном случае на том, что при заключении прямых договоров собственники нежилых помещений должны подчиняться решению общего собрания собственников либо решению общего собрания членов ТСЖ, ЖСК.

При этом наличие прямой оплаты ресурсоснабжающим организациям от собственников жилых и нежилых помещений не означает, что договор ресурсоснабжения между исполнителем и ресурсоснабжающей организацией не будет заключен. Договор между ресурсоснабжающей организацией и исполнителем должен быть подписан в любом случае, так как оплата за общие нужды дома идет через исполнителя. В договоре ресурсоснабжения, который заключается между ресурсоснабжающей организацией и исполнителем, в рамках 124 Постановления Правительства , должны быть предусмотрены следующие основные моменты:

1. Когда, каким образом и в какие сроки ресурсоснабжающая организация будет информировать исполнителя о задолженности, Отдельно должна быть сформирована задолженность, которая есть у потребителей ресурсоснабжающей организации, и та задолженность, которая есть за оплату коммунальных ресурсов, которые идут на общие нужды дома.

2. Условие о том, что при осуществлении сверки расчетов раздельно указываются все начисления, которые идут при использовании общего имущества и которые идут для каждого исполнителя.

3. Порядок взаимодействия ресурсоснабжающей организации и исполнителя в лице управляющей компании, ТСЖ, ЖСК по приостановлению или ограничению коммунальных услуг для должников. Ответственность исполнителя за невыполнение законных требований ресурсоснабжающей организации по приостановлению или ограничению в предоставлении коммунальных услуг.

Порядок приостановления или ограничения коммунальной услуги расписан в 354 Постановлении , и применение его для должников исполнителя вызывает очень большие сложности.

Во-первых, потому что это достаточно трудоемкая процедура, во-вторых, не всегда есть техническая возможность для отключения, в-третьих, можно спрогнозировать при отключении коммунальной услуги, даже если должник очень злостный. Он обращается в суд с соответствующими требованиями, и это стопроцентно возникающая судебная процедура, которая даже при наличии долга, даже при указании законодательства о том, что исполнитель имеет право отключать должников, не всегда прогнозируется в пользу исполнителей в плане вынесения решения.

И в данном случае мы можем сделать вывод, что в принципе ресурсоснабжающая организация сама не отключает должников. Она в договоре ресурсоснабжения данную обязанность перекладывает на управляющую организацию, ТСЖ и ЖСК, при этом строго описывая процедуру действий: как и в какие сроки должен отреагировать исполнитель, если ему поступило требование от ресурсоснабжающей организации произвести отключение должника.

В данном случае нужно для управляющих компаний, ТСЖ, ЖСК перед подписанием договора с таким пунктом нужно обратить внимание на возможность отключения. Если у вас возможности отключения должника нет, то подписывать договор с таким пунктом просто бессмысленно, особенно если предусмотрены штрафные санкции за невыполнение требований ресурсоснабжающей организации.

Для ресурсоснабжающей организации, так же как и для управляющей компании, ТСЖ, ЖСК при заключении договора мы предусматриваем очень много обязательств сторон. Но любые обязательства можно нарушить, и для незаконопослушных сторон они часто не имеют смысла, если не предусмотрена ответственность за нарушение. Поэтому очень четко прописывайте обязательства сторон в договоре, смотрите внимательно на раздел "Ответственность", и предусматривайте за каждое нарушение обязательства какую-либо ответственность (штраф, пени, вопрос расторжения договора). В этом случае эффективность исполнения обязательств у сторон будет повышаться.

В данном случае ресурсоснабжающая организация может установить штрафные санкции для исполнителей в случае невыполнения условий по приостановлению или ограничению в предоставлении коммунальных услуг для должников. И также в данном договоре (в случае если потребители напрямую вносят оплату за коммунальные услуги ресурсоснабжающей организации) нужно прописать обязанность исполнителя о том, чтобы они предусматривали порядок внесения платы за коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающей организации в договорах, которые заключаются с потребителями. В договоре между исполнителем и ресурсоснабжающей организацией должен быть прописан определенный порядок платежей. Такой же порядок внесения платежей устанавливается в договорах между исполнителем и конечным потребителем. Они не должны быть различными.

Прямых договоров, подписанных на бумаге, у ресурсоснабжающей организации и конечного потребителя может и не быть. Для того чтобы ресурсоснабжающей организации принимать напрямую денежные средства от потребителей за коммунальные услуги, необходимо решение общего собрания, обращение представителя с предоставлением данного протокола общего собрания. В дальнейшем механизм принятия денежных средств и выставления счетов будет отработан. А самого договора может и не быть. Договор будет между потребителем и исполнителем, в котором этот момент оплаты предусмотрен.

Мы рассмотрели основные моменты, которые нужно предусматривать в договоре ресурсоснабжения, заключающемся между ресурсоснабжающей организацией и исполнителем, как в случае оплаты за коммунальные ресурсы через исполнителя, так и в случае оплаты за коммунальные услуги непосредственно в ресурсоснабжающую организацию.

В 2018 году был принят закон о заключении прямых договорах с РСО. Деятельность ресурсников имеет особо важное значение для владельцев помещений в многоквартирных домах, поскольку без предоставляемых ими услуг невозможно комфортное проживание в МКД. Безусловно, такие услуги оплачиваются собственниками. В статье мы расскажем, как УО заключить договор с ресурсоснабжающей организацией напрямую.

Заключение прямых договоров в 2018 году с РСО управляющими компаниями

РСО – производитель того или иного ресурса, также выполняет роль поставщика.

В Российской Федерации деятельность большинства РСО контролируется администрацией населенных пунктов. Тем не менее, закон не запрещает выполнять данную работу частным лицам.

Основная часть населения ошибочно считает, что РСО и управляющая компания – это одна и та же организация. Но, естественно, это не так. Ресурсоснабжающее предприятие не может быть УК. Управляющая компания является посредником, обеспечивающим сотрудничество между жильцами МКД и РСО. А чтобы перейти на прямые договоры с РСО, УО должна получить согласие собственников жилья. О том, как составить сценарий общего собрания собственников помещений по вопросу перехода на прямые договоры с РСО , рассказали эксперты в статье журнала «Управление МКД» .

Несмотря на то, что законодательство не запрещает управляющим организациям оказывать услуги снабжения ресурсами, тем не менее, они, как правило, отказываются от выполнения данной деятельности по причине больших капиталовложений, необходимых для этого.

« После перехода на прямые договоры деньги будут перечисляться напрямую поставщикам ресурсов, а на счета управляющих компаний будет попадать только плата непосредственно за жилое помещение», - пояснил глава Минстроя России Михаил Мень.

Управляющая компания является исполнителем коммунальных услуг перед жильцами МКД и РСО:

Во-первых, УК обязана осуществлять непрерывную поставку ресурсов в срок.
Во-вторых , управляющая компания .

Итак, мы видим, что происходит заключение различных договоров: на обслуживание с жильцами МКД, а также с РСО. Подробнее об этом рассказывают наши эксперты в на курсе .

Такая же цель представлена и при заключении договора между ТСЖ и РСО. Данная процедура подобных правоотношений регламентируется , определяющим порядок заключения договора с РСО, срок, в течение которого он должен быть заключен, а также ряд основных требований к содержанию данного документа.

Опасный момент!

Смотрите фрагмент бесплатного вебинара для наших подписчиков на тему "Переход на прямые договоры между РСО и потребителем".

Договор с РСО содержит полный перечень прав и обязанностей сторон. УК в свою очередь занимается субподрядной поставкой ресурсов, а жильцы должны своевременно оплачивать коммунальные услуги. В на курсе расскажут, как взаимодействовать с собственниками, чтобы минимизировать образование долгов за ЖКУ.

Согласно законодательству при заключении договора с РСО необходимо соблюдать определенный порядок.

Если управляющая компания является непосредственным исполнителем коммунальных услуг, тогда именно она отвечает за несвоевременно выплаченные средства перед РСО. А РСО в свою очередь не имеет права взыскивать задолженность с жильцов, поскольку между ними не заключен прямой договор. А управляющая компания отчитывается перед РСО не за каждого отдельного потребителя, а за общее количество использованных ресурсов собственниками всего многоквартирного дома.

Но данная организация не имеет права лишать весь МКД снабжения, именно поэтому УО взыскивает задолженность с конкретных жильцов дома . Если погашения недоимки со стороны собственников помещений не происходит, тогда самой управляющей компании приходится оплачивать накопленный долг за свой счет. Так, образовавшиеся денежные обязательства перед РСО могут привести к банкротству УО.

У УК есть два способа защитить свои интересы . Это:

написание .

Тем не менее, УО может действовать только в рамках договора, заключенного между компанией и жильцами МКД.

Один из наиболее крупных должников по оплате ЖКУ - местная власть. Когда управляющая МКД организация вправе обратиться с иском непосредственно к собственнику, а когда - к пользователю, нанимателю или арендатору помещения в муниципальной собственности вы сможете из статьи электронного журнала «Управление МКД» или .

О других возможностях по взысканию долгов Вы сможете узнать, ответив на вопросы on-line сервиса , и он подберет оптимальное решение для каждого Вашего должника.

А быстро подсчитать пени за задоженность по ЖКУ Вам поможет on-line калькулятор справочной системы «Управление МКД ».

Принятие закона о прямых расчетах с РСО в 2018 году

23 марта 2018 года в Государственной думе в третьем чтении был принят законопроект, позволяющий ресурсоснабжающим организациям заключать прямые договоры на поставку коммунальных ресурсов с конечными потребителями в лице владельцев квартир. Раньше такая возможность была только у жильцов тех домов, которые находятся в непосредственном управлении. С внесением этих поправок аналогичное право появляется и у тех, кто живет в МКД, обслуживающихся управляющей компанией. Изменения закрепляются в ЖК РФ в новой статье – 157.2 .

Договоры в обход УК по обновленному законодательству граждане могут заключать с РСО, подающими тепло и воду, обеспечивающими работу канализации и вывоз ТБО. Нововведения относятся, в том числе, и к поставщикам электроэнергии и газа. Однако здесь особых изменений не произойдет. Управляющие организации уже давно отстранены от взаимоотношений потребителей этих ресурсов и их поставщиков.

За тепло и горячую воду некоторые горожане и до принятия закона платили напрямую РСО, не привлекая к процессу УО. Это делалось по решению общедомового собрания, которое является основным органом управления дома. В поправках есть другое важное уточнение – на прямые платежи можно перейти и без такого решения. Переход происходит автоматически без подписания каких-либо документов при накоплении управляющей организацией задолженности перед ресурсовиком. Для этого достаточно просрочки в 2 месяца.

Как закон повлияет на работу управляющих компаний

Принятый закон и поправки в Жилищный кодекс не означают, что все без исключения управляющие организации и ТСЖ или ЖСК вытесняются из схемы подачи потребителям коммунальных услуг и обработки поступающей от граждан оплаты. Переход на прямые расчеты возможен только при наличии такой инициативы от РСО. Если ресурсовика не устраивает платежная дисциплина УО, то он может «переключить» денежные потоки от потребителей на себя и убрать из схемы посредника.

Другой вариант – желание самих жильцов оплачивать услуги напрямую ресурсоснабжающей организации. Наличия у граждан инициативы и соответствующего решения общедомового собрания здесь недостаточно. Для заключения прямого договора требуется согласие самой РСО. У управляющих организаций возможности инициировать переход на прямые договоры нет. Конечно, она может косвенным путем подтолкнуть потребителей или РСО к этому, но окончательное решение остается вне компетенции УК.

Согласно законодательству организация, которая оказывает услуги и ведет деятельность в случае непосредственного управления МКД, ответственна перед жильцами за содержание МКД.

Авторы законопроекта объясняют свою инициативу, в том числе, несовершенством понятия «исполнитель коммунальных услуг», которым является управляющая организация. С одной стороны, УО ответственна перед потребителями за качество получаемых ими услуг. Нарушения нередко происходят по вине РСО, и управляющая компания зачастую технически не в состоянии что-то изменить.

С другой стороны, УК отвечает перед ресурсоснабжающими организациями за оплату потребляемых многоэтажкой коммунальных ресурсов, независимо от того, насколько своевременно за них платят конечные потребители.

В случае поставки некачественных услуг управляющая компания вынуждена производить перерасчеты оплаты для жильцов, после чего согласовывать их с ресурсовиками. Вносить средства за поставленные ресурсы УО должна в полном объеме, независимо от того, есть ли долги у конечных потребителей. Задолженности жильцов и прессинг со стороны РСО, отказывающих в перерасчетах – наиболее распространенные причины банкротства УК.

С принятием нового закона управляющие организации могут избавиться от описанного бремени. Впрочем, как мы разобрались выше, решающего слова в этом вопросе у них нет.

Как УК действовать в новых реалиях законодательства, чтобы минимизировать собственные риски

Действия управляющих компаний в связи с принятием закона о прямых договорах зависят от их заинтересованности в обработке поступающих от жильцов платежей. Здесь возможно два сценария.

1. УК не заинтересована в дальнейшем приеме платежей. Если управляющая компания хочет заниматься исключительно своими основными обязанностями по содержанию и ремонту дома, то она может посодействовать переводу жильцов на прямые договоры. Можно попробовать убедить в полезности такой рокировки инициативных представителей собственников квартир и ресурсоснабжающие организации. При необходимости стоит посодействовать жителям МКД в сборе и проведении общедомового собрания, на котором будет выноситься решение о прямой оплате ЖКУ.

Если метод убеждения не работает, то можно попробовать и более «экстремальный» вариант с искусственным накоплением задолженности перед РСО. Недовольные деятельностью УК ресурсовики и жильцы перейдут на прямые расчеты, после чего долг быстро погашается. Однако рекомендовать такой способ не будем, так как он чреват различными неприятностями для управляющей организации, а также требует тщательного расчета и прогнозирования ситуации.

2. УК хочет сохранить право принимать платежи. Многим управляющим компаниям важно удержать под своим контролем поступающий от жильцов поток денежных средств. В таком случае нужно действовать так, чтобы ни у собственников квартир, ни у РСО не появилось повода для удаления УК из этой схемы.

Второй видимый недостаток – возможное снижение качества обслуживания потребителей и повышение их недовольства. Например, большие РСО при появлении задолженностей наверняка не будут разбираться с каждым должником в отдельности и вникать в его ситуацию, как это могут делать УК. Монополисту всегда проще надавить, то есть пойти в суд или отключить ресурс при достижении минимальной просрочки, допускающей такие санкции.

Заключение договора с РСО при приеме МКД

Когда УК принимает многоквартирный дом после заключения договора с РСО, она должна соблюдать определенные правила. Остановимся на этом подробнее:

Чтобы Вы легко могли определиться со способом заключения договора с РСО мы придумали простой сервис:

Правило 1. Заранее просчитывайте даты.

При заключении договора управления многоквартирным домом в протоколе общего собрания следует указывать приемлемую для организации дату начала деятельности. Обычно при заключении договора с РСО обозначают не срок окончания выполнения своих обязательств, а время, когда компания приступила к работе.

Таким образом, жильцы МКД избирают новую управляющую организацию и прописывают в договоре, когда она должна начать осуществлять свои функции. Это время можно заранее оговорить с собственниками помещений.

Должны быть сопоставлены как минимум 2 даты: число, когда было проведено собрание жильцов МКД, и день, когда УК приступила к выполнению своих обязательств согласно договору.

При заключении договора необходимо указать: «дата начала исполнения обязательств по настоящему договору - «01»_______201___г.». Позже мы поговорим о том, почему именно первое число месяца считается самым оптимальным вариантом.

Важно!
Согласно п.19 Правил №124 те или иные ресурсы не могут быть поставлены ранее указанного в договоре срока. Таким образом, управляющая компания обязана обеспечивать коммунальными услугами жильцов МКД с даты начала исполнения обязательств, которая была утверждена общим собранием собственников многоквартирного дома.

В том случае, если вы заранее не просчитаете срок приема, а также передачи управления МКД, вам грозят потенциальные риски.

Во-первых, вы можете не успеть своевременно подать необходимый пакет документов РСО.

И до тех пор, пока вы не сдадите документы, ресурсоснабжающее предприятие будет начислять оплату за предоставляемые коммунальные ресурсы предыдущей управляющей компании, либо перечислений не будет вовсе. Второй случай подразумевает, что при заключении договора с РСО данная организация дополнительно переведет средства за тот период времени, когда плата не была начислена.

Согласно решению Верховного Суда РФ исключение многоквартирного дома из управления компании представляет собой веское основание для того, чтобы прекратить обязательства по статье 416 ГК РФ и, следовательно, для того, чтобы расторгнуть договор энергоснабжения. Таким образом, несвоевременное заключение договора РСО с новым объектом (МКД) не может служить основанием для того, чтобы возложить обязанности по оплате на лицо, которое расторгло правовую и фактическую связь с данными многоквартирными домами.

Второй аспект – это кассовый разрыв.

За расчетный период для оплаты коммунальных услуг берут один календарный месяц, согласно п.37 Правил №354. Исходя из этого, желательно расторгнуть договор с действующей управляющей компанией и оформить договорные отношения с новой организацией в конце месяца. Так вы сможете избежать расхождений в расчетах обоих управляющих предприятий.

Правило 2. Необходимо составить акт снятия показаний на дату начала исполнения договорных обязательств новой управляющей компании.

Акт снятия показаний ОДПУ нужен для того, чтобы исключить перерасчеты. Закон данного требования не предъявляет, но в жизни он необходим. Данный акт подписывается передающей и принимающей сторонами. В этом документе указывается точный объем коммунальных ресурсов, за который необходимо произвести оплату.

Правило 3. Для заключения договора с РСО нужно своевременно предоставить соответствующий пакет документов.

Новая управляющая компания для заключения договора с РСО должна отправить соответствующую заявку, к которой следует приложить пакет документов, предусмотренный пп.6,7 Правил №124. С юридической точки зрения недопустима «автоматическая» замена исполнителя коммунальных услуг, но на практике данный вопрос выглядит несколько иначе.

РСО с особым вниманием относится к протоколу ОСС, в частности к тому, сохранится ли порядок предоставления коммунальных услуг и платежей, действовавший при предыдущей управляющей компании (согласно ч.18 ст.12 ФЗ 3176-ФЗ).

Отказ ресурсоснабжающей организации от договора ресурсоснабжения: права и правила

Мнение эксперта

Определение исполнителя КУ при затягивании процесса перехода

Мария Горячева ,

руководитель отдела судебно-арбитражной и претензионной работы юридического департамента ПАО ГК «ТНС Энерго»

По ряду причин возникают такие ситуации, когда УК не торопится либо не имеет возможности своевременно предоставить необходимые документы согласно Правилу №124 для заключения договора с РСО. Минстрой РФ поддерживает право ресурсоснабжающей организации выступать в качестве ИКУ при отсутствии заключенного договора в случае управления МКД УК или ТСЖ.

Такая позиция является весьма спорной, поскольку оплата коммунальных услуг осуществляется в зависимости от способа управления многоквартирным домом, в то время как заключение договора с РСО не имеет такой важной роли.

В соответствии с позицией Верховного суда наличие у компании статуса УО означает «автоматическое» возникновение статуса исполнителя КУ, в результате чего у той или иной организации возникают соответствующие обязанности по предоставлению коммунальных ресурсов потребителям и последующей оплате за коммунальные ресурсы (в соответствии с определением от 06.07.2015 №310-КГ14-8259).

Заключение договора с РСО напрямую и прямые платежи – одно и то же?

Как показывает практика, многие представители сферы жилищно-коммунального хозяйства, в том числе и УК, не совсем понимают разницу между прямым договором и прямым платежом в системе «потребитель коммунальных услуг – поставщик КУ».

Определение «исполнитель коммунальных услуг» утвержден жилищным законодательством, и ответственность за качество предоставляемых услуг и своевременную оплату начислений лежит на управляющих компаниях. Если УО была избрана для управления многоквартирным домом, тогда именно она и является исполнителем КУ.

Таким образом, УК обязана предоставлять собственникам помещений в МКД коммунальные услуги и приобретать с этой целью соответствующие коммунальные ресурсы на основании заключения договора с РСО.

Тем не менее, на сегодняшний день некоторые управляющие организации до сих пор используют серые договорные и расчетные схемы. К примеру, УК может договориться с РСО о прямом предъявлении счетов за коммунальные услуги жильцам МКД и в это время самостоятельно заниматься начислениями, предоставлением квитанций, претензионной работой и высчитыванием задолженностей.

Хотя данная организация не имеет юридического основания для осуществления данной деятельности, поскольку не имеет отношения к КУ.

К тому же, многие управляющие компании вовсе не нацелены на заключение договора с РСО. Таким образом, данные организации не имеют юридического основания для поставки КУ в МКД и приема оплаты. На сегодняшний день осуществляется тщательная проверка управляющих компаний на предмет официально заключенных договоров с РСО.

Необходимо понимать, что УК в этом случае сильно рискует, поскольку, помимо проверки лицензионного контроля, она может оказаться в такой ситуации, когда ресурсоснабжающая организация в свою очередь может затребовать с управляющей компании задолженность, не оплаченную потребителями за коммунальные ресурсы. Также отсутствие заключенного договора между УО и РСО может грозить еще более серьезной ответственностью.

Обеспечение учета используемых энергетических ресурсов в жилищно-коммунальной сфере

Заключение договора с РСО-исполнителем

Остановимся подробнее на тех случаях, когда ресурсоснабжающая организация выступает в роли исполнителя коммунальных услуг, а УК или ТСЖ управляет МКД:

Многоквартирный дом, количество квартир в котором превышает 16, управлялся непосредственно, а ИКУ являлись соответствующие ресурсоснабжающие предприятия.

Согласно Федеральному закону №255-ФЗ собственники помещений МКД при условии, что дом состоит более чем из 16 квартир, не имеют права управлять им непосредственно. Таких жильцов обязуют организовать ТСЖ и передать управление МКД управляющей организации. При этом владельцы не стали выполнять данное требование.

Затем в июне 2015 года был принят закон №176-ФЗ, в соответствии с которым собственники помещений МКД имеют право сохранить порядок предоставления КУ и соответствующих расчетов в том случае, когда на общем собрании жильцов было принято решение о том, что необходимо сменить способ управления многоквартирным домом или избрать УО.

Так, владельцы воспользовались данным правом, избрав способ управления МКД ТСЖ или УК, и сохранили «прямой договор» с РСО. Другими словами, нарушив федеральное законодательство (не назначив УО или ТСЖ), собственники пришли к тому, что многоквартирным домом управляет УК или ТСЖ, при этом ИКУ осталась ресурсоснабжающая организация.

УО или ТСЖ осуществляет управление МКД без заключения договора с РСО, не соблюдая требований законодательства, отказывается от осуществления своих обязанностей и не взимает плату за КУ.

После того как был принят закон 176-ФЗ, РСО признали себя исполнителями коммунальных услуг, потому что УК и ТСЖ не брали на себя данную роль. Как и в вышеуказанной ситуации, нарушение законодательства стало основанием того, что управление МКД осуществляет УК или ТСЖ, а РСО является исполнителем КУ.

Жилой дом, число квартир в котором было не менее 16, управлялся непосредственно, и после закона, вступившего в силу 30 июня 2015 г., собственники помещений избрали на общем собрании способ управления УК или ТСЖ, также было принято решение сохранить ранее действующий порядок предоставления коммунальных услуг и соответствующих расчетов.

В данном случае управлением дома занимается УК или ТСЖ, а исполнитель коммунальных услуг – РСО.

Управляющая компания или ТСЖ имеет определенную задолженность перед ресурсоснабжающей организацией, размер которой превышает стоимость коммунальных ресурсов за 3 календарных месяца. Данная недоимка признана или самой управляющей компанией (ТСЖ), или судебным решением.

РСО, руководствуясь п.30 Правил 124, расторгла договор с должником в одностороннем порядке и оформила договорные отношения напрямую с потребителями КУ.

Влияет ли лицензия УК на заключение договора с РСО

Согласно письму Минстроя РФ №35750-ОЛ/04 от 05.11.2015 г. управляющие компании обязаны заключить договор с РСО, данный факт подлежит обязательному лицензионному контролю (ч.1 ст.193 ЖК РФ).

В соответствии с Постановлением Правительства России №146 от 15 мая 2013 г. управление МКД осуществляется с помощью заключения договора с РСО на энергоснабжение, теплоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение и газоснабжение для предоставления жильцам МКД коммунальных услуг. Так, заключение договора с РСО представляет собой лицензионное требование, подлежащее лицензионному контролю.

Договоры между владельцами квартир в МКД и РСО, которые были заключены между собственниками помещений в МКД и РСО до 29 июня 2015 г., имеют свою силу до окончания срока договора либо прекращают свое действие по заявлению одной из сторон. Это единственный случай, когда отсутствие официального договора между управляющей компанией и ресурсоснабжающей организацией не является нарушением лицензионных требований.

Согласно Письму Минстроя №35750-ОЛ/04 УК обязаны соблюдать и иные требования, утвержденные Правительством РФ. Лицензионные требования, в частности, представлены:

соблюдением правил , предусмотренных частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ;
исполнением взятых на себя обязательств по договору управления (часть 2, статья 162 ЖК РФ);
соблюдением требований , предусмотренных частью 1 статьи 193 ЖК РФ.

При заключении договора управления УО по запросу владельцев квартир в МКД обязана выполнять определенный комплекс работ и оказывать услуги в рамках управления многоквартирным домом, к примеру, обеспечивать надлежащее содержание и ремонт МОП в доме, предоставлять КУ и производить другие операции, обусловленные рамками договора.

Согласно Правилам осуществления деятельности по управлению МКД управление домом обеспечивается благодаря предоставлению КУ собственникам квартир в МКД на основании заключения договора с РСО. Таким образом, мы видим, что заключение договора УК с РСО представляет собой лицензионное требование и подлежит обязательному лицензионному контролю.

Об ответственности управляющих организаций за нарушение лицензионных требований

Что грозит УК, если не будут заключены договоры с РСО

В том случае, когда лицензионные требования не соблюдаются и нарушаются, УК попадает под административную ответственность, в соответствии с которой организация выплачивает штраф, либо руководитель управляющей компании дисквалифицируется.

Согласно ч.1 ст.7.23.3 КоАП РФ за несоблюдение и нарушение УК и ИП правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами данным организациям грозит административный штраф:

для физических лиц – в размере от 50 до 100 тыс. руб. или дисквалификация сроком на 3 года;
для юридических лиц – в размере от 150 до 250 тысяч рублей.

Согласно ч.2 ст.7.23.3 невыполнение обязательств, предусмотренных правилами осуществления деятельности по управлению МКД, на тот момент, когда лицензия прекращает свое действие или аннулируется, грозит административным штрафом:

для физических лиц – в размере от 100 до 200 тыс. руб. или дисквалификация сроком до трех лет;
для индивидуального предпринимателя – в размере от 150 до 500 тысяч рублей или дисквалификация сроком до 3 лет;
для юридических лиц – в размере от 150 до 500 тыс. руб.

Согласно ч.2 ст.14.1.3 в том случае, когда предпринимательская деятельность по управлению МКД осуществляется с нарушениями лицензионных требований, вменяется административный штраф:

для физических лиц – в размере от 50 до 100 тыс. руб. либо дисквалификация сроком до 3 лет;
для ИП – в размере от 250 до 300 тыс. руб. либо дисквалификация сроком до 3 лет;
для юридических лиц – в размере от 250 до 300 тысяч рублей.

Согласно ч.2.4 ст.19.5 КоАП РФ в случае невыполнения или ненадлежащего исполнения обязательств в указанный срок предписания ГЖН по устранению нарушений того или иного лицензионного требования грозит административный штраф:

для физических лиц – в размере от 12 до 20 тысяч рублей;
для юридических лиц – от 300 до 500 тысяч рублей.

За совершение административного правонарушения по ст. 7.23.3 и 14.1.3 КоАП РФ ИП, которые осуществляют свою предпринимательскую деятельность не имея статуса юридического лица, несут административную ответственность именно в качестве юридических лиц.

Таким образом, заключение прямого договора между владельцами квартир в МКД и РСО не отменяет обязанности управляющих организаций оформлять договорные отношения с ресурсоснабжающими предприятиями.

Заключение договора с РСО при непосредственном способе управления

Под непосредственным управлением МКД подразумевают организованные действия собственников жилых помещений или привлекаемых сторонних лиц, которые направлены на достижение комфортных условий для проживающих. Непосредственное управление владельцами МКД так же, как и другие методы управления многоквартирным домом, регулируется ст.161 ЖК РФ.

Согласно ст.164 ЖК РФ непосредственная форма управления МКД подразумевает тот факт, что абсолютно все собственники должны заключить договор на поставку таких коммунальных ресурсов, как водоснабжение, газоснабжение, отопление и электроснабжение. В том случае, когда владельцы квартир оформили доверенность на одного человека, он в свою очередь заключает такие договоры от имени каждого собственника.

Для заключения прямого договора с РСО необходимы:

экземпляр копии документа о решении общего собрания собственников жилых помещений по переходу на непосредственное управление МКД;
экземпляр копии документа о решении общего собрания владельцев квартир относительно выбора председателя, на которого возлагается ответственность по осуществлению непосредственной работы с обслуживающими организациями;
экземпляр копии техпаспорта МКД;
оригинал заявления на заключение договора с РСО;
нотариально заверенная копия доверенности.

Так оформляется необходимый пакет документов в случае непосредственного управления МКД относительно всех видов обслуживания, которые включают в себя вывоз мусора, лифтовые работы и многое другое. Если в доме насчитывается 12 и менее квартир, в этом случае жильцы имеют право обойтись без подрядчиков.

В ситуации найма вся сумма денежных средств, оплачиваемых за коммунальные услуги, распределяется среди собственников жилых помещений, которые подписывали договор с подрядчиком. А те владельцы квартир, которые отказались от заключения договора, возмещают другим жильцам свою долю из оплачиваемой суммы.

При заключении договора с РСО устанавливаются границы ответственности за предоставление услуг (например, за водоотведение, горячее и холодное водоснабжение, газо- и электроснабжение, отопление). РСО в случае непосредственного управления МКД обязана обеспечить обслуживание наружных инженерных коммуникаций.

Собственники квартир при этом предоставляют сопровождение внутридомовых инженерных сетей. Данную работу жильцы осуществляют самостоятельно или обращаются к подрядчику.

В соответствии с п.103 Правил №354 РСО не обязана уменьшать размер оплаты за КУ жильцам в том случае, когда снижение качества предоставляемых услуг лежит не на ресурсоснабжающем предприятии, а на УО. А собственники помещений в свою очередь вправе потребовать возместить убытки с УК.

В случае непосредственного управления МКД жильцы не оплачивают услуги УК, в связи с чем добиться компенсации потерь достаточно сложно. Согласно правилам перерасчета оплаты за КУ в случае ухудшения качества предоставляемых услуг предусмотрено понижение оплаты той организации, которая ее начисляет.

В случае непосредственного управления МКД возмещение убытков собственникам помещений зависит от их решения. В этой ситуации жильцы пересчитывают объем оплаты за КУ, если многоквартирный дом обслуживают ненадлежащим образом, независимо от того, кто именно занимается обеспечением коммунальных услуг – УО или РСО (данное право владельцев квартир в МКД утверждено законом «О защите прав потребителей»).

Чтобы избежать неприятных ситуаций при заключении нового договора с собственниками помещений (в случае непосредственного управления МКД), УО с согласия ресурсоснабжающего предприятия возлагает на себя обязательства по перерасчету оплаты за КУ жильцам дома по причине предоставления обслуживания ненадлежащим образом (по вине УК).

Предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества: как действовать исполнителю КУ

Заключение договора с РСО на нежилые помещения

Согласно новой редакции Постановления Правительства РФ от 01.01.2017 дополнилось определение нежилого помещения. Ранее под этим понятием подразумевалось помещение, не являющееся жилым и не входящее в состав мест общего пользования в МКД.

На данный момент под нежилым помещением в МКД подразумевается помещение:

указанное в проектных или технических документах либо в электронном паспорте МКД;
не являющееся жилым;
не включенное в состав общего имущества в МКД, независимо от наличия отдельного входа или подключения к внешним сетям инженерно-технического обеспечения.

Таким образом, к нежилым помещениям относится консьержная, колясочная, часть подвала, выкупленные и приватизированные жильцами многоквартирного дома, а также те помещения, которые были встроены и пристроены.

Под нежилыми помещениями подразумевается и часть МКД, в которой размещают автомобили (например, машино-место, подземный гараж, автостоянка).

В данном случае речь идет именно о тех автостоянках и машино-местах, находящихся внутри МКД, а не об отдельных сооружениях.

Действия, которые необходимо выполнить с нежилыми помещениями:

Этап 1. Предоставляется информация о нежилом помещении в РСО.

В январе 2017 г. каждый собственник нежилого помещения обязан заключить прямой договор с РСО на предоставление КУ (согласно п.6 ПП РФ №354). Данное правило не распространяется на машино-места.

В связи с новыми нормами при заключении договора с РСО у УК, владельцев нежилых помещений и ресурсоснабжающей организации возникают определенные обязательства.

Для заключения договора с РСО на обслуживание нежилых помещений УО обязана предоставить данные о том или ином нежилом помещении в РСО и направить уведомление собственникам нежилых помещений о необходимости оформить договорные отношения с ресурсоснабжающим предприятием.

Перечень сведений, который необходимо предоставить в РСО в письменной форме:

фамилия, имя, отчество владельца нежилого помещения, ОГРН;
общая площадь;
тип деятельности;
показатели приборов учета на 01 января 2017 г. (при наличии);
сечение трубы.

Также необходимо отметить, чтобы РСО использовала формулу из Приложения N1 Постановления Правительства РФ для определения объема КУ при обслуживании МКД (из объема, выставляемого УО, вычитают объем, выставляемый на нежилое помещение).

УО в свою очередь в уведомлении владельцу нежилого помещения должна указать, чтобы он предоставил экземпляр копии договора с РСО в управляющую компанию, а также каждый месяц снимал показания счетчиков.

Этап 2. В РСО подается заявление от собственников нежилых помещений.

Владелец нежилого помещения является инициатором заключения договора с РСО в письменном виде. С этой целью он направляет в РСО заявление с указанием данных из подпунктов «в», «г», «д», «з», «л», «с» п.19 ПП РФ №354:

физическому лицу необходимо указать фамилию, имя, отчество, дату рождения, паспортные данные, контактный телефон и наименование организации, адрес регистрации и контактный телефон для юрлица;
адрес, по которому расположено нежилое помещение в МКД, и его общую площадь;
перечень предоставляемых коммунальных услуг;
сведения о приборах учета;
способы социальной поддержки по оплате КУ;
срок действия договора.

Со своей стороны владелец нежилого помещения обязан выполнять требования согласно п.6 ПП РФ №354. Собственник при этом должен подать соответствующую заявку на заключение договора с РСО даже в том случае, когда УО не информировала его о том, что необходимо оформить договорные отношения с ресурсоснабжающей организацией.

Этап 3. Выдача проекта договора РСО.

Сведения о каждом нежилом помещении передают в ресурсоснабжающую организацию собственники или УО. Таким образом, РСО находится в зависимом положении.

После того как ресурсоснабжающая организация получила заявление, она в течение 10 дней обязана предоставить заявителю проект договора. Договоры составляют в 2 экземплярах – по одному экземпляру для каждой стороны.

Ресурсоснабжающая организация не может отправить проект договора или предъявить счет, если УО или владелец нежилого помещения не направили заявление на заключение договора с РСО.

В том случае, когда договор с ресурсоснабжающей компанией не был заключен, РСО высчитывает объем потребляемых КУ как при бездоговорном потреблении (в соответствии с п.6 ПП РФ №354).

Поправка, утверждающая обязательное заключение договора с РСО для нежилых помещений, действует с 01.01.2017 г. С этого момента необходимо было оформить договор ресурсоснабжения. Безусловно, далеко не каждая УО смогла своевременно выполнить данное требование.

В некоторых случаях заключали договоры уступки права требования между УК и РСО. УО в результате данного договора получает право требования от РСО и выставляет счет на весь МКД, а РСО в свою очередь требует за весь объем КУ, поступающих в дом, от УК.

Данный подход грозит определенными рисками, которые следует учитывать:

Позиция суда.

Согласно законодательству существует четкое обозначение, кто именно должен заключить договор, в то время как договор уступки права требования суд имеет право признать навязыванием пользователям своих требований.

Право требования задолженности наступает по истечению десяти дней текущего месяца.

Таким образом, если управляющая компания оформляет договор уступки права требования с РСО, она вправе выставить счет за предоставляемые коммунальные ресурсы только после десятого числа.

Суд вправе отменить договор уступки права требования и обязать оформить прямой договор с РСО.

В некоторых случаях заключение договора уступки права требования для УО признается нарушением лицензионного требования. Согласно ст.161 ЖК РФ каждая управляющая организация должна надлежащим образом оформить договор с РСО.

Заключение договоров на поставку коммунальных ресурсов между управляющей и ресурсоснабжающей организациями

Заключение договора с РСО напрямую

Разговоры о заключении прямых договоров между собственниками помещений МКД и РСО велись уже длительное время. В этом году это требование будет реализовано в полной мере.

У государства есть свои причины, учитывая которые власти утвердили обязательное заключение прямого договора между собственниками помещений в МКД и РСО. Почти у тридцати процентов управляющих организаций обнаружены задержки перечисления материальных средств РСО, которые получены от владельцев помещений в МКД за предоставляемые коммунальные услуги. Именно поэтому своевременно в СРО поступает только 80% оплаты.

Как считает государство, заключение прямого договора с РСО позволит перекрыть всю систему обеспечения КУ и обеспечения коммунальными ресурсами. Как предполагают разработчики проекта, данный закон позволяет сократить задолженность населения в сфере жилищно-коммунального хозяйства, которая на сегодняшний день достигает уже 1 триллион рублей и до сих пор продолжает расти. Со временем данная система снизит сумму недоимки в сфере ЖКХ.

Заключение прямого договора с РСО обеспечивает передачу материальных средств в качестве оплаты за КУ от владельцев помещений в ресурсоснабжающей организации, причем оплачивать пользование по КУ и за жилые помещения необходимо по единому документу. Данный документ содержит информацию о размере платы за КУ и пользование жилыми помещениями, в том числе и идентификационные коды потребителя услуг в РСО.

Типовая форма данного документа утверждена Правительством РФ, но его не обязательно заключать именно в письменном виде. Когда собственника помещений подключают к электросети, газосети, водоотводу и другим коммуникациям, заключение договора происходит автоматически, что означает последующую оплату за потребляемые КУ. Управляющая организация ответственна за сбор сведений, необходимых для исполнения условий договора, расчета платы, и последующую отправку специалистам РСО.

Перечень требуемых данных подразумевает персональную информацию о собственниках помещений, пользующихся коммунальными услугами. Передача сведений именно в этом конкретном случае не нарушает требования законодательства. Также необходимо снять показания с индивидуальных и общих счетчиков.

Важно!
Согласно законодательству до 01.09.2017 г. следует организовать конкурс и избрать информационно-расчетный центр или принять решение по его организации. Данный срок может быть продлен в том случае, когда соблюдаются 2 условия: если в регионе уже существует информационно-расчетный центр, и к 01.07.2017 г. он функционирует не менее года. Более того, срок может быть продлен, когда региональный МФЦ исполняет свои обязанности по начислению платы за КУ.

Для управляющих организаций, кооперативов и ТСЖ предоставляется время до 01.10.2017 г. для заключения договора с информационно-расчетным центром. В срок до 01.11.2017 г. управляющие компании и РСО обязаны расторгнуть оформленные ранее договорные отношения и заключить новые договоры на поставку ресурсов для содержания МКД.

Обе стороны несут ответственность при отсутствии обеспечения КУ или в том случае, когда предоставленные услуги отличаются низким качеством. Качество данных КУ в свою очередь правительство предлагает контролировать на границе зон ответственности управляющего МКД и РСО.

Другими словами, ресурсоснабжающие организации берут на себя ответственность за непрерывность предоставления КУ и их качество, но в том случае, когда причиной неполадок являются проблемы с внутридомовыми сетями, вина за низкое качество услуг возлагается на УО.

УК также может являться посредником в урегулировании споров, затрагивающих ухудшение качества КУ или полное их отсутствие. Собственники помещений в МКД обращаются к УО в том случае, когда необходимо пересчитать начисленную плату.

Имеет особое значение тот факт, где именно произошло нарушение. К примеру, ресурсоснабжающие организации несут ответственность за границей МКД, а УО отвечает за возникшие неполадки внутри дома. УК, как и ресурсоснабжающие организации, должны заключить договоры с расчетными центрами.

Согласно поправкам в ЖК РФ от 01.01.2017 г. для собственников помещений в МКД увеличился размер пени за просрочку оплаты за КУ. На данный момент он составляет более 20 % годовых.

Также в 2017 году Правительство РФ на законодательном уровне разрешило арестовывать единственное жилье должников. Так, собственники квартир продолжают проживать в данном помещении, но теряют возможность выполнять какие-либо манипуляции с недвижимостью – продать квартиру, прописать в ней новых жильцов и т.д. Что касается владельцев частных домов, то сейчас у должника государство имеет право отделить земельный участок и продать его в счет погашения долга.

Согласно закону №45-ФЗ разрешено взыскивать неуплату за КУ в приказном порядке, также была введена упрощенная процедура рассмотрения гражданских дел. Сейчас УК имеет право обратиться в суд сразу на всех неплательщиков, а не судиться с каждым в отдельности. Затем эти дела переходят к судебным приставам.

Для РСО преимущество новых правил заключается в том, что к ним будут поступать прямые платежи от населения, минуя УО и товарищество собственников недвижимости. Управляющие компании и ТСЖ в свою очередь избавятся от задолженностей владельцев помещений в МКД за предоставляемые КУ. Более того, плата за КУ, взимаемая ранее УК, теперь не учитывается в качестве прибыли при налогообложении.

Для собственников помещений в МКД преимуществом является то, что теперь сокращается риск банкротства УО, ТСЖ или ЖСК из-за задолженностей перед РСО. Недоимка не компенсируется за счет средств, которые были собраны на содержание и текущий ремонт МКД. Также появилась возможность перерасчета оплаты в случае низкого качества предоставляемых услуг.

Тем не менее, собственники помещений в МКД не застрахованы от путаниц с оплатой всевозможным организациям в различных местах. Также не исключены проблемы с осуществлением перерасчета из-за низкого качества предоставляемых услуг.

В заключение

По мнению экспертов, данные нововведения в Жилищном кодексе РФ могут дать только общее направление и стратегию. Все тонкости следует указывать в постановлениях в короткие сроки, а также с учетом возможных вариантов развития ситуации. Если этого не произойдет, тогда нововведения могут принести больше вреда, чем пользы.

Информация об экспертах

Мария Горячева , руководитель отдела судебно-арбитражной и претензионной работы юридического департамента ПАО ГК «ТНС Энерго». ПАО Группа компаний «ТНС энерго» является одной из крупнейших независимых энергосбытовых предприятий РФ, управляющей 10 энергосбытовыми организациями, обслуживающими потребителей в 11 регионах РФ.

Концепция «исполнителя коммунальных услуг», утверждённая жилищным законодательством России, постоянно критикуется экспертами сферы ЖКХ, а в последнее время критика этой концепции слышна и из уст непосредственно её утвердивших депутатов Государственной Думы РФ. Существующая схема предоставления и оплаты коммунальных услуг предусматривает поставку некого коммунального ресурса от ресурсоснабжающей организации к исполнителю коммунальных услуг (УО, ТСЖ, ЖСК), потом этот «коммунальный ресурс» на некой границе зон эксплуатационной ответственности загадочным образом превращается в «коммунальную услугу», которая исполнителем оказывается потребителю. Соответственно, оплата предоставленной услуги поступает от потребителя к исполнителю, а от исполнителя (уже в качестве оплаты коммунального ресурса) в РСО. Сложившаяся система двух различных правоотношений («РСО - исполнитель КУ» и «исполнитель КУ - потребитель КУ») не всегда устраивает самих участников этих правоотношений.

Чего хотят РСО?

В рамках утверждённой законодательством концепции РСО поставляет исполнителю КУ коммунальный ресурс и предъявляет к оплате стоимость этого ресурса. При этом исполнитель, оказывающий коммунальную услугу потребителю, несёт ответственность за качество этой услуги, осуществляет учёт объёмов потребления, производит перерасчёты, для чего принимает от потребителей соответствующие документы, ведёт претензионную работу с должниками - и несёт соответствующие издержки на все эти работы. При этом тарифы на коммунальные услуги равны тарифам на соответствующие коммунальные ресурсы, т.е. РСО получает доход в виде стоимости поставленного ресурса, и не несёт издержек, связанных с предоставлением коммунальных услуг. Казалось бы, очень даже хорошая для РСО схема - не надо работать с каждым конкретным потребителем, вести соответствующую бухгалтерию, «выбивать» деньги с должников.

Но возникает другая проблема. Исполнитель коммунальных услуг в подавляющем числе случаев не может в полном объёме оплатить полученный от РСО коммунальный ресурс.

Во-первых, как никогда остро стоит проблема неплатежей потребителей жилищно-коммунальных услуг. Причина и в низком уровне доходов населения при высокой стоимости ЖКУ, и в «протестных» неплатежах, вызванных как низким качеством услуг, так и устоявшимся общественным мнением о повальной недобросовестности всех исполнителей КУ.

Во-вторых (отчасти это последствия первой причины), исполнитель КУ полученные за коммунальные услуги денежные средства часто использует для собственных нужд, компенсации собственных расходов, покрытия собственных издержек. Необходимо учесть, что потребители-неплательщики имеют задолженности не только за коммунальные услуги, но и за жилищные, а стоимость именно жилищных услуг является доходом исполнителя КУ. При этом стоимость жилищных услуг устанавливается самими потребителями, и в подавляющем числе случаев тариф установлен в размере, обеспечивающим работу исполнителя с минимальной рентабельностью, а то и вообще не покрывающим издержек исполнителя. Низкий тариф и задолженности потребителей приводят к необходимости для исполнителя КУ использовать для собственных нужд любые денежные средства, находящиеся на расчётных счетах организации, в том числе средства, предназначенные для оплаты коммунальных ресурсов.

Сложившаяся ситуация приводит к тому, что РСО пытаются найти такую схему работы, при которой исполнитель КУ работает с конечными потребителями, несёт ответственность за качество услуг, ведёт претензионную работу, но при этом денежные средства от потребителей поступают напрямую в РСО, минуя «ненадёжные» расчётные счета исполнителей КУ. И, надо сказать, ряд таких схем жилищным законодательством предусмотрено.

Прямые платежи

В случае, если общим собранием собственников помещений МКД избран способ управления управляющей организацией, либо ТСЖ, либо ЖСК или иным специализированным жилищным кооперативом и избрана конкретная организация, осуществляющая управление домом, такая организация становится исполнителем коммунальных услуг. Исполнитель заключает с собственниками помещений дома договоры управления, предусматривающие в числе прочего предоставление коммунальных услуг, а с РСО заключает договоры ресурсоснабжения для целей оказания коммунальных услуг.

Согласно договору управления исполнитель коммунальных услуг предоставляет эти самые услуги и предъявляет к оплате потребителям их стоимость, т.е. получает денежные средства на свой расчётный счёт.

Однако, части 6.3 и 7.1 ст.155 ЖК РФ устанавливают, что общим собранием собственников помещений МКД (или общим собранием членов ТСЖ, ЖСК) может быть установлена возможность внесения оплаты за коммунальные услуг непосредственно в РСО. В этом случае внесение собственниками платы за коммунальные услуги напрямую в РСО считается выполнением своих обязательств по оплате коммунальных услуг. При этом никаких договоров между потребителями и РСО не заключается, оплата производится на основании договора управления, заключенного между исполнителем КУ и потребителями, исполнитель КУ продолжает нести ответственность за качество коммунальных услуг и не освобождается от обязанности ведения претензионной работы с должниками.

Это первый способ оплаты коммунальных услуг напрямую в РСО.

Второй способ предусмотрен Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012г. N124 (далее - Правила N124).

Согласно п.26 Правил N124 в договоре ресурсоснабжения может быть предусмотрена уступка от исполнителя коммунальной услуги к ресурсоснабжающей организации права требования задолженности потребителей в соответствии со ст.382 ГК РФ.

В этом случае никакого дополнительного согласия собственников не требуется, никаких дополнительных договоров между РСО и потребителями не заключается, РСО выставляет собственникам счета на оплату КУ, ведёт с ними претензионную работу по задолженностям и т.п. Исполнитель КУ при этом продолжает нести ответственность за качество услуг, но решение вопросов финансовых расчётов за эти услуги передаёт РСО.

Помимо двух приведённых случаев, при которых договорные отношения между РСО и потребителями отсутствуют, все платежи вносятся потребителями КУ непосредственно в РСО в случае наличия прямых договоров на предоставление коммунальных услуг между потребителями и РСО.

Однако, необходимо знать, что далеко не всегда такие прямые договоры правомерны.

Прямые договоры

Не будем долго расписывать случаи правомерности заключения прямых договоров между РСО и потребителями КУ, а просто приведём исчерпывающий перечень таких случаев:

1. Заключение договора с собственником индивидуального жилого дома.

2. Заключение договоров с собственниками помещений МКД в случае выбора общим собранием собственников непосредственного управления.

3. Заключение договоров с собственниками помещений МКД в случае, если договоры управления собственников с ранее действующим исполнителем КУ (УО, ТСЖ, ЖСК) не действуют (истёк срок действия, расторгнуты по тем или иным причинам), а договор управления с иным исполнителем КУ не заключен (не выбран или не реализован способ управления, не выбрана организация, управляющая домом, либо выбрана с ещё не наступившей даты и т.п.).

4. Заключение договоров с собственниками нежилых помещений МКД.

5. Заключение договоров с собственниками помещений МКД в случае, если задолженность исполнителя КУ перед РСО превысила стоимость потребления коммунального ресурса за три месяца.

Иных случаев заключения прямых договоров на предоставление КУ между РСО и потребителем КУ законодательством не предусмотрено.

Необходимо обратить особое внимание, что при наличии исполнителя коммунальных услуг (УО, ТСЖ, ЖСК) и отсутствии трёхмесячной задолженности этого исполнителя перед РСО, заключение прямых договоров между РСО и собственниками жилых помещений МКД не основано на законе. Наличие такого договора свидетельствует о том, что имеет место один из ранее перечисленных случаев - либо исполнитель имеет трёхмесячную задолженность (а в «условиях задачи» указано, что это не так!), либо собственники помещений избрали непосредственное управление (а мы рассматриваем случай реализации способа управления УО, ТСЖ или ЖСК). Такой договор подразумевает наличие у РСО обязанностей исполнителя КУ, т.е. содержание и ремонт внутридомовых сетей, обеспечивающих предоставление соответствующих коммунальных услуг собственникам помещений. Но, во-первых, сами РСО обычно не планируют исполнять такие обязанности, во-вторых, при наличии избранного общим собранием исполнителя КУ его функции не могут быть переданы РСО. Таким образом, в рассматриваемом случае прямой договор между РСО и собственниками жилых помещений МКД является ничтожным, и любой суд это признает.

Выводы

Подведём итог наших рассуждений.

Прямые платежи собственников помещений в РСО возможны:

1. От собственников жилых домов, на основании договора с РСО. Основания: часть 9 ст.155 ЖК РФ, подп. «в» п.17 Правил предоставления коммунальных услуг, утверждённых ПП РФ от 06.05.2011 г. N354 (далее - Правила N354).

2. От собственников нежилых помещений МКД. Основание: п.18 Правил N354.

3. От собственников жилых помещений МКД в случаях:

3.1. При непосредственном управлении МКД. В этом случае РСО является исполнителем КУ, между РСО и собственниками заключаются договоры предоставления коммунальных услуг. Основания: часть 8 ст.155 ЖК РФ, подп. «а» п.17 Правил N354.

3.2. При управлении домом УО, ТСЖ, ЖСК, если общее собрание собственников помещений МКД приняло соответствующее решение. Договор между РСО и собственниками не заключается, могут вноситься изменения в договор управления. Основания: части 6.3 и 7.1 ст.155 ЖК РФ.

3.3. При переуступке права требования от исполнителя КУ к РСО. Вносятся соответствующие изменения в договор ресурсоснабжения, заключенный между РСО и исполнителем КУ, согласия потребителей не требуется, договоры между РСО и собственниками помещений не заключаются. Основания: п.26 Правил N124, ст.382 ГК РФ.

3.4. Если договоры управления собственников с ранее действующим исполнителем КУ (УО, ТСЖ, ЖСК) не действуют (истёк срок действия, расторгнуты по тем или иным причинам), а договор управления с иным исполнителем КУ не заключен (не выбран или не реализован способ управления, не выбрана организация, управляющая домом, либо выбрана с ещё не наступившей даты и т.п.). Основание: подп. «б» п.17 Правил N354.

3.5. Если задолженность исполнителя КУ перед РСО превысила стоимость потребления коммунального ресурса за три месяца. Основание: подп. «а» п.30 Правил N124.

Иных случаев прямых платежей собственников помещений МКД в РСО и заключения прямых договоров действующим законодательством РФ не предусмотрено.

Центр дистанционного обучения "АКАТО" предлагает
претендентам на получение квалификационного аттестата
(должностным лицам соискателей лицензии,
ответственным за деятельность по управлению МКД)
пройти предаттестационную подготовку , в ходе которой
экспертом будут подробно разъяснены все утверждённые вопросы
квалификационного экзамена
с указанием верных ответов
и ссылками на положения законодательства,
регламентирующие рассматриваемые вопросы.

___________________________________________________________________

Получить разъяснения актуальных вопросов ЖКХ Вы можете,
приняв участие в семинарах ЦДО "АКАТО".
Следите за расписанием мероприятий на сайте "АКАТО".
___________________________________________________________________

Дополнительная информация по телефону 8-800-700-60-58