1 сентября 2013 года вступили в силу изменения в Гражданский кодекс. Федеральным законом № 100-ФЗ от 07.05.2013 в него была добавлена глава 9.1 "Решения собраний", регламентирующая нормы проведения общих собраний и порядок их обжалования.
Во многих аспектах эти нововведения упразднили ранее существовавшие разночтения в Жилищном и Гражданском кодексах связанные с общими собраниями собственников. Однако, они же привели и к ряду проблем для добросовестных собственников желающих оспорить результаты общего собрания.
Согласно части 6 статьи 181.4 Гражданского кодекса РФ: "Лицо, оспаривающее решение собрания, должно уведомить в письменной форме заблаговременно участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу. Участники соответствующего гражданско-правового сообщества, не присоединившиеся в порядке, установленном процессуальным законодательством, к такому иску, в том числе имеющие иные основания для оспаривания данного решения, в последующем не вправе обращаться в суд с требованиями об оспаривании данного решения, если только суд не признает причины этого обращения уважительными."
Под уведомлением в письменной форме здесь подразумевается уведомить либо лично под роспись, либо заказным письмом.
Не смотря на то, что Жилищный кодекс не содержит подобных норм в части описания порядка оспаривания решений общих собраний собственников МКД, судебная практика, сложившаяся в ходе 2013 – 2015 годов, говорит о том, что при рассмотрении большинства исков о признании решений общих собраний собственников МКД недействительными, суды требуют соблюдения данных норм.
В случае, если лицо, подавшее иск о признании решения собрания собственников недействительным, не предоставило доказательств о уведомлении всех остальных собственников МКД о факте подачи данного иска, как правило суды выносят Определение о оставлении иска без движения до тех пор, пока все собственники помещений в доме не будут уведомлены в установленном порядке.
Окончательно, точка была поставлена Верховным судом РФ .
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 114 и 115 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации":
103. По смыслу "пункта 1 статьи 2", "пункта 6 статьи 50" и "пункта 2 статьи 181.1" ГК РФ под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
В частности, к решениям собраний относятся решения коллегиальных органов управления юридического лица (собраний участников, советов директоров и т.д.), решения собраний кредиторов, а также комитета кредиторов при банкротстве, решения долевых собственников, в том числе решения собственников помещений в многоквартирном доме или нежилом здании, решения участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
114. В соответствии с "пунктом 6 статьи 181.4" ГК РФ лицо, оспаривающее решение собрания по основаниям ничтожности ("пункт 1 статьи 6" ГК РФ) или оспоримости, должно уведомить в письменной форме участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу.
При этом по смыслу "пункта 6 статьи 181.4" ГК РФ учредительными документами не может быть предусмотрен такой порядок уведомления, который создаст существенные препятствия для обращения истца в суд. В частности, не допускается установление требования о направлении уведомления или связанных с ним документов акционерам публичного акционерного общества на их почтовые адреса.
115. Установленное "пунктом 6 статьи 181.4" ГК РФ правило о заблаговременном уведомлении участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с иском в суд не является досудебным порядком урегулирования спора, в связи с чем в случае невыполнения истцом указанных требований суд не вправе возвратить исковое заявление на основании "пункта 1 части 1 статьи 135" ГПК РФ, а также оставить исковое заявление без рассмотрения на основании "абзаца второго статьи 222" ГПК РФ, "пункта 2 части 1 статьи 148" АПК РФ.
В силу "части 1 статьи 136" ГПК РФ, "части 1 статьи 128" АПК РФ отсутствие доказательств об уведомлении других участников является основанием для оставления искового заявления без движения .
Что делать в таком случае?
А вот тут, к нашему глубочайшему сожалению, законодатели не дают четкого ответа.
1) Сделать так как требует суд и письменно уведомить других собственников о иске в установленный судом срок. Когда вы выиграете иск, вы сможете потребовать у ответчика возмещения всех судебных расходов.
2) Если есть подозрения на то, что протокол собрания, который вы решили оспорить, или решения отдельных собственников по данному собранию подделаны, а само собрание было проведено после 31 июля 2016 года, то вы должны обратиться в полицию или прокуратуру с требованием провести проверку по факту подделки документов .
3) Если документы не были подделаны, но были составлены с нарушением требований Жилищного кодекса РФ, вы имеете право обратиться в службу жилищного надзора с требованием о проведении проверки . Если в службе жилищного надзора вам ответят отказом, этот отказ можно обжаловать через прокуратуру или суд.
4) Очень часто, предыдущими решениями собраний собственников или договором управления предусмотрен упрощенный порядок оповещения собственников о проведении нового общего собрания собственников. В таком случае проще провести новое собрание собственников и принять на нем более правильное решение, чем оспорить результаты собрания в суде.
Дмитрий Иванов для нкжкх.рф
Апелляционным определением отменено решение районного суда о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. При этом коллегия пришла к следующим выводам:
1. Сам по себе факт оповещения собственников помещений о времени и месте проведения собрания не посредством почтовых уведомлений, не может служить безусловным основанием для признания собрания неправомочным;
2. Выданные собственникам листы для голосования, содержащие одновременно все сведения о предстоящем собрании могут свидетельствовать о соблюдении формы уведомления о собрании, т.к. сам по себе факт такого уведомления прав собственников не нарушает, на результаты принятых решений не влияет;
3. Председатель правления ТСЖ имея печать юридического лица, вправе удостоверять подлинность волеизъявление собственников помещений жилого дома, участвовавших в заочном голосовании. Порок воли таких собственников в судебном заседании истцом доказан не был. Суждение суда первой инстанции о том, что поскольку ТСЖ не является жилищно-эксплуатационной организацией, председатель правления ТСЖ не наделен правом удостоверения доверенностей лиц, участвовавших в заочном голосовании от имени собственников является ошибочным;
4. Отсутствие в протоколе подписи одного из членов счетной комиссии не является основанием для признания итогов голосования недействительными, поскольку данное лицо устранилось от участия в работе счетной комиссии, покинув заседание счетной комиссии и отбыв в отпуск за пределы города;
5. Истец не представила доказательств нарушения ее прав или причинения ей убытков принятым собственниками решением. Судом отмечено, что заинтересованность собственника помещений многоквартирного дома в признании недействительным решения, как нарушающего его права и интересы, должна быть не только провозглашена, но и доказана.
См. также иные документы по данному делу : возражения на исковое заявление о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений;
Доверенность, удостоверенная председателем правления ТСЖ, отвечает требованиям пункта 4 статьи 185 ГК Российской Федерации.
Председатель правления ТСЖ, имея печать юридического лица, вправе удостоверять подлинность волеизъявление собственников помещений многоквартирного дома.
Порок воли таких собственников в судебном заседании истцом доказан не был.
Не является основанием для удовлетворения иска и отсутствие подписи одного из членов счетной комиссии в протоколе подсчета голосов.
Как следует из материалов дела, протокол подписан председателем счетной комиссии Кривчиком В.Я. и членом счетной комиссии Генаковой Е.В.
Второй член комиссии Смирнов А.И. устранился от участия в работе счетной комиссии, покинув заседание счетной комиссии 20.04.2012 г., в период с 05.04.2012 г. по 17.04.2012 г. находится в отпуске с выездом из города.
Указанные обстоятельства подтверждены протоколом и не оспаривались самим Смирновым А.И.
Отсутствие в опросных листах собственников помещений сведений о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, также не является по закону существенным нарушением порядка проведения собрания, влекущим недействительность принятого решения.
Кроме того, Астахова И.В. не представила доказательств нарушения ее прав, законных интересов либо причинение убытков принятым решением, в то время как на основании ч. 6 ст. 46 ЖК РФ оспариванию подлежат принятые на собрании решения, нарушающие права и интересы собственников.
В соответствии с ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Заинтересованность собственника помещений многоквартирного дома в признании недействительным решения, как нарушающего его права и интересы, должна быть не только провозглашена, но и доказана (ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Кроме того, обращение в суд должно быть обусловлено необходимостью защиты (восстановления) нарушенных прав.
Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что права истца в результате принятия оспариваемых им решений оказались нарушенными, они повлекли наступление для него неблагоприятных последствий в виде причинения убытков, а также возможность восстановления его предполагаемо нарушенных прав путем удовлетворении иска и признания недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу г. Омск.., проходившего в форме заочного голосования в период с 06.03.2012 г. по 30.03.2012 г.
При отсутствии доказательств нарушения прав истца принятием оспариваемого решения, избранный им способ защиты не может привести к восстановлению его прав.
Таким образом, основания для удовлетворения иска Астаховой И.В. отсутствовали, так как имеющиеся нарушения законодательства при созыве и проведении общего собрания не являются существенным, не влекущим нарушения прав собственников на участие в собрании, и как следствие, недостаточным основанием для признания оспариваемого решения недействительными. Нарушений, влекущих недействительность принятого решения, при проведении собрания не установлено. При проведении собрания имелся кворум, оспариваемое истцом решение было принято большинством голосов собственников, при личном участии в голосовании истца, о принятом решении истец был проинформирован.
Допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможно восстановление прав и законных интересов ответчика.
Данные нарушения могут быть исправлены только посредством отмены состоявшегося по делу судебного постановления и принятия нового решения об отказе в удовлетворении иска.
При таком положении постановленное решение нельзя признать законным.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Принять новое решение.
Отказать в удовлетворении исковых требований Астаховой И.В. к Самуляк Т.Г., Кривчик В.Я., Загорской Т.Н., Ивлеву А.В., Карпову В.Е., Гвоздееву В.А., ТСЖ «Марс» о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу г. Омск..., проходившего в форме заочного голосования в период с 06.03.2012 г. по 30.03.2012 г.
В частности, к решениям собраний относятся решения коллегиальных органов управления юридического лица (собраний участников, советов директоров и т.д.), решения собраний кредиторов, а также комитета кредиторов при банкротстве, решения долевых собственников, в том числе решения собственников помещений в многоквартирном доме или нежилом здании, решения участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
В частности, Федеральным законом от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ "Об акционерных обществах", Федеральным законом от 8 февраля 1998 года N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", главой 6 ЖК РФ установлены специальные правила о порядке проведения общего собрания соответственно акционеров, участников общества, собственников помещений в многоквартирном доме, принятия ими решений, а также основания и сроки оспаривания таких решений. Нормы главы 9.1 ГК РФ к решениям названных собраний применяются в части, не урегулированной специальными законами, или в части, конкретизирующей их положения, например, о сведениях, указываемых в протоколе (пункты 3 - 5 статьи 181.2 ГК РФ), о заблаговременном уведомлении участников гражданско-правового сообщества о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании решения собрания (пункт 6 статьи 181.4 ГК РФ), об основаниях признания решения собрания оспоримым или ничтожным (пункты 1 , , 7 статьи 181.4 , ГК РФ).
105. Решения собраний могут приниматься посредством очного или заочного голосования (пункт 1 статьи 181.2 ГК РФ). Если специальным законодательством не предусмотрены особые требования к форме проведения голосования, участниками гражданско-правового сообщества такие требования также не устанавливались (в частности, порядок проведения собрания не определен в уставе), то голосование может проводиться как в очной, так и в заочной или смешанной (очно-заочной) форме.
106. Согласно пункту 1 статьи 181.4 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) либо независимо от такого признания (ничтожное решение). Допускается возможность предъявления самостоятельных исков о признании недействительным ничтожного решения собрания; споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого лица, имеющего охраняемый законом интерес в таком признании.
Возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожном решении, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этого решения недействительным.
Отказ в иске на том основании, что требование истца основано на оспоримом решении, возможен только при одновременном удовлетворении встречного иска ответчика о признании такого решения недействительным или при наличии вступившего в законную силу решения суда по другому делу, которым такое решение признано недействительным.
В силу прямого указания закона помимо случаев, установленных статьей 181.5 ГК РФ, к ничтожным решениям собраний также относятся решения, ограничивающие права участников общества с ограниченной ответственностью присутствовать на общем собрании участников общества, принимать участие в обсуждении вопросов повестки дня и голосовать при принятии решений (пункт 1 статьи 32 Федерального закона от 8 февраля 1998 года N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью").
Решения очных собраний участников хозяйственных обществ, не удостоверенные нотариусом или лицом, осуществляющим ведение реестра акционеров и выполняющим функции счетной комиссии, в порядке, установленном подпунктами 1 - 3 пункта 3 статьи 67.1 ГК РФ, если иной способ удостоверения не предусмотрен уставом общества с ограниченной ответственностью либо решением общего собрания участников такого общества, принятым участниками общества единогласно, являются ничтожными применительно к пункту 3 статьи 163 ГК РФ.
Положения пункта 1 статьи 165 ГК РФ не применяются к решениям собраний участников хозяйственных обществ, поскольку восполнение судом отсутствующего нотариального удостоверения допускается только в случаях, указанных в данной норме.
108. Согласно пункту 2 статьи 181.4 ГК РФ решение собрания, принятое с нарушением порядка его принятия и подтвержденное впоследствии новым решением собрания, не может быть признано недействительным, за исключением случаев, когда такое последующее решение принято после признания судом первоначального решения собрания недействительным, или когда нарушение порядка принятия выразилось в действиях, влекущих ничтожность решения, в частности решение принято при отсутствии необходимого кворума (пункт 2 статьи 181.5 ГК РФ).
К нарушениям порядка принятия решения, в том числе могут быть отнесены нарушения, касающиеся созыва, подготовки, проведения собрания, осуществления процедуры голосования (подпункт 1 пункта 1 статьи 181.4 ГК РФ).
По смыслу пункта 2 статьи 181.4 ГК РФ новое решение собрания, подтверждающее решение предыдущего собрания, может по содержанию быть аналогичным предыдущему решению либо содержать исключительно формальное указание на подтверждение ранее принятого решения.
109. Решение собрания не может быть признано недействительным в силу его оспоримости при наличии совокупности следующих обстоятельств: голосование лица, права которого затрагиваются этим решением, не могло повлиять на его принятие, и решение не может повлечь существенные неблагоприятные последствия для этого лица (пункт 4 статьи 181.4 ГК РФ).
К существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества.
Если лицо, которое могло повлиять на принятие решения, влекущего для такого лица неблагоприятные последствия, обратилось с иском о признании решения недействительным по основаниям, связанным с порядком его принятия, то в случае подтверждения оспариваемого решения по правилам пункта 2 статьи 181.4 ГК РФ, заявленный иск удовлетворению не подлежит.
111. Решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества (пункт 5 статьи 181.4 ГК РФ), если иные сроки не установлены специальными законами.
Общедоступным с учетом конкретных обстоятельств дела может быть признано размещение информации о принятом решении собрания на доске объявлений, в средствах массовой информации, сети "Интернет", на официальном сайте соответствующего органа, если такие способы размещения являются сложившейся практикой доведения информации до участников данного гражданско-правового сообщества, а также ссылка в платежном документе, направленном непосредственно участнику, оспаривающему решение.
Общедоступность сведений предполагается, пока лицом, права которого нарушены принятием решения, не доказано иное.
112. Срок исковой давности для признания ничтожного решения собрания недействительным исчисляется по аналогии с правилами, установленными пунктом 5 статьи 181.4 ГК РФ (пункт 1 статьи 6 ГК РФ).
113. К компетенции арбитражных судов относится рассмотрение споров о признании недействительными решений собраний участников и иных органов коммерческих организаций, ассоциаций (союзов) коммерческих организаций, иных некоммерческих организаций, объединяющих коммерческие организации и (или) индивидуальных предпринимателей, некоммерческих организаций, являющихся в соответствии с федеральным законом саморегулируемыми организациями и объединяющими субъектов предпринимательской деятельности, а также решений собраний участников гражданско-правовых сообществ, не являющихся юридическими лицами, но объединяющих выше указанных юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей.
Если решение собрания принято участниками или органами вышеуказанных юридических лиц, то указанные споры подлежат рассмотрению по правилам глав 28.1 , 28.2 АПК РФ, а в случаях, когда гражданско-правовое сообщество не является юридическим лицом - по правилам главы 28.2 АПК РФ. При этом положения указанных глав применяются в части, не противоречащей положениям главы 9.1 ГК РФ (например, не применяются положения части 2 статьи 225.10 АПК РФ).
Споры о признании недействительными решений собраний участников иных гражданско-правовых сообществ рассматриваются судами общей юрисдикции, если иное не установлено законом, например, статьей 15 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
114. В соответствии с пунктом 6 статьи 181.4 ГК РФ лицо, оспаривающее решение собрания по основаниям ничтожности (пункт 1 статьи 6 ГК РФ) или оспоримости, должно уведомить в письменной форме участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу.
При этом по смыслу пункта 6 статьи 181.4 ГК РФ учредительными документами не может быть предусмотрен такой порядок уведомления, который создаст существенные препятствия для обращения истца в суд. В частности, не допускается установление требования о направлении уведомления или связанных с ним документов акционерам публичного акционерного общества на их почтовые адреса.
115. Установленное пунктом 6 статьи 181.4 ГК РФ правило о заблаговременном уведомлении участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с иском в суд не является досудебным порядком урегулирования спора, в связи с чем в случае невыполнения истцом указанных требований суд не вправе возвратить исковое заявление на основании пункта 1 части 1 статьи 135 ГПК РФ, а также оставить исковое заявление без рассмотрения на основании
Полезная информация по теме: "Отмена решения общего собрания собственников многоквартирного дома". Здесь собрана и обработана имеющаяся информация по теме. Мы постарались приподнести ее в удобном и понятном виде. Если у вас возникнут вопросы, просьба задавать их нашему дежурному консультанту.
Добрый день! прошу совета- мы управляющая компания. у нас под управлением находится многоквартирный дом, в котором недавно прошло собрание и есть протокол о расторжении договора управления с нами и выбор другой компании. в доме есть собственники которые не согласны с этим решением и собирают новое собрание, которым хотят договор с нами не расторгать. Как правильно написать в сообщении от проведении собрания повестку: выбор управляющей компании и отмена предыдущего решения собственников? нельзя же указать повестку - о признании недействительным решения собрания, так как недействительным его может признать только суд. Как правильно сформулировать? помогите советом.
Таня!Пока Вы в суде не признаете недействительным решение этого собрания,новое собрание нельзя проводить и отменять решение предыдущего законом не предусмотрено.
Собрание проводить возможно, в соответствии с 44-48 ЖК РФ, если проголосуют вновь более 51% собственников квартир. А потом проверить бюллетени собственников, которые голосовали прежде, возможна фальсификация бюллетеней.
Лучше всего подходит формулировка - отменить
Может ли общее собрание собственников отменить ранее принятое им решение
Иногда несколько разных управляющих организаций одновременно хотят управлять каким-либо домом. Такая борьба за управление на практике превращается во множество общих собраний собственников, зачастую проводимых параллельно, и их длительное оспаривание или отстаивание в судах. Тогда же в повестке собраний появляются вопросы об отмене ранее принятых решений о выборе той или иной управляющей компании. Это нужно, чтобы не пришлось оспаривать решения общих собраний по выбору нежелательной управляющей компании, особенно если оснований для признания решения нет. Также такой способ используется в качестве дополнительной страховки к оспариванию результатов собрания по выбору конкурента.
Как относятся суды к отмене решения собственников самим же общим собранием? Чаще всего – положительно, то есть нарушение в этом не усматривается. Но в судебной практике есть и исключения.
Положительная практика.
1. Определение Верховного Суда РФ от 18 июня 2018 г. N 306-КГ18-7182 по делу N А49-1016/2017.
Суды признали недействительным предписание жилищной инспекции, которая требовала от одной управляющей компании передать техническую документацию в другую управляющую организацию:
«общее собрание собственников по своей правовой природе является органом управления, обладающим правом как на принятие юридически значимых решений, так и на их последующее изменение и (или) отмену. К компетенции общего собрания также относится право выбора управляющей компании. Решение собрания собственников помещений жилого дома о выборе новой управляющей организации отменено общим собранием собственников. Общество фактически не прекращало управление спорным многоквартирным домом, договор с ним не был расторгнут, работы по содержанию и обслуживанию многоквартирного дома выполняются обществом».
Нижестоящий суд по тому же делу написал в решении, что компетенция общего собрания может быть ограничена законом или соглашением собственников, однако ни глава 9.1. Гражданского кодекса РФ, ни статья 44 Жилищного кодекса РФ ограничений на право отмены ранее состоявшихся решений не содержат.
2. Определение Верховного Суда РФ от 13.07.2017 N 301-ЭС17-8261 по делу N А43-17358/2016.
Вместо управляющих организаций дом делили товарищества – старое ТСЖ и создаваемое ТСН. Суды указали, что «на момент рассмотрения дела, управление домом осуществляло ТСЖ, поскольку на общем собрании было принято решение о выборе способа управления домом - управление ТСЖ и об отмене ранее принятого решения о выборе способа управления домом посредством ТСН». Доказательств того, что новое решение оспорено и признано недействительным, не имелось. Суды отклонили довод ТСН о том, что новое решение собственников противоречит нормам правопорядка, что влечет его ничтожность.
3. Определение Верховного Суда РФ от 23 июля 2018 г. N 306-ЭС18-9338 по делу N А49-7267/2017.
Рассматривался спор управляющих организаций о передаче технической документации. Суды установили, что собственники на общем собрании отменили решение общего собрания о заключении договора управления, принятое 12 днями ранее с истцом - управляющей организацией, желающей получить техническую документацию. Последнее решение собрания «недействительным не признано, доказательств его ничтожности не представлено, о применении последствий недействительности ничтожной сделки не заявлено, ответчик продолжает осуществлять управление». В связи с этим суды не нашли оснований для истребования документации.
Одиннадцатый ААС по этому делу указал: «тот факт, что в повестке значатся вопросы не об избрании управляющей организации, а об отмене решений, принятых на общем собрании, не влечет нарушение норм жилищного законодательства и не свидетельствует о превышении полномочий собранием». Проанализировав решения собственников, суд пришёл к выводу, что волеизъявление собственников было направлено на сохранение отношений с первоначальной управляющей организацией.
Такую же позицию и схожее обоснование можно найти в постановлении Шестого АСС по делу N А73-14452/2015, апелляционном определении Новосибирского областного суда по делу N 33-2966/2015, постановлении Семнадцатого ААС по делу N А50-14932/2015.
Практика судов, посчитавших, что собственники не могут отменять свои же решения.
1. Кассационное определение Верховного суда Удмуртской Республики от 28.09.2011 по делу N 33-3457/2011.
Суд отменил решение нижестоящего суда, который посчитал, что принятие собственниками решения об отмене влечет прекращение действия предыдущего решения:
Верховный суд Удмуртской Республики указал, что собственники имеют право изменить в любое время способ управления домом на общем собрании, но изменение способа управления путём отмены ранее принятого и реализованного решения о выборе способа управления законом не предусмотрено.
2. Апелляционное определение Омского областного суда от 31.01.2018 по делу N 33-643/2018:
«Разрешение вопроса о законности ранее принятого решения, его отмены, подтверждение действия предыдущего решения собрания об избрании управляющей компании к компетенции общего собрания не отнесено. Буквальное толкование нормы, установленной в п. 5 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ, позволяет утверждать, что общее собрание собственников помещений лишено права принимать к своему рассмотрению вопросы, прямо не отнесенные Кодексом к его компетенции».
Этот абзац встречается в решениях суда не впервые. Такую же фразу можно найти в довольно старом определении Владимирского областного суда по делу N 33-3683/2014.
Руководствуясь такой логикой судов, можно начать утверждать, что общее собрание не вправе выбирать председателя и секретаря собрания, так как этот вопрос Жилищным кодексом РФ прямо к компетенции собрания не отнесен.
Вывод.
Суды всё чаще считают отмену собственниками ранее принятых решений общих собраний законной. Однако такая отмена, постоянный перевыбор управляющей организации плохо сказывается на качестве управления домом. Собственники не могут понять, какая управляющая организация и за какой период времени отвечает за содержание и ремонт, коммунальные услуги. Возникают проблемы с двойными квитанциями. Техническая документация не передается.
Крышу в доме сделали не очень качественно,во время ремонта затопили квартиры в том числе и мою. теперь жилец кв 1 должен подписать акт. и у нас возникнут в дальнейшем проблемы.Мне бы хотелось знать что делать по этапно и как мне поступить дальше. и как получить копии подписей жильцов
Ответы юристов (1)
Отмена решения собрание собственников жилья
фаина
Часть 6 ст. 46 ЖК РФ устанавливает, что собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение общего собрания собственников помещений в этом доме, принятое с нарушением требований Жилищного кодекса Российской Федерации, в случаях, если он не принимал участие в собрании или голосовал против принятия такого решения и если при этом таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
так же в управляющею компанию написала письмо о предоставлении копий голосования где есть подписи жильцов. вне дали отказ я кобы не участвовали в голосовании и не имеем право давать решение и дали дать только протокол о решении. Хотелось бы знать как получить копии голосования жильцов для выяснения подавленности.
фаина
Действия УК незаконны. В соответствии с п.3. ст.143.1. Жилищного кодекса,
члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право ознакомиться со следующими документами:
1) устав товарищества, внесенные в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации товарищества;
2) реестр членов товарищества;
3) бухгалтерская (финансовая) отчетность товарищества, сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских проверок);
4) заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
5) документы, подтверждающие права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;
6) протоколы общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;
7) документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов товарищества, в том числе бюллетени для голосования, доверенности на голосование или копии таких доверенностей, а также в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;
8) техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением данным домом документы;
9) иные предусмотренные настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества внутренние документы товарищества.
Согласно: ст.161 п.10. ЖК Управляющая организация должна обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, всоответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации.
п.3 пп. з) вышкуказанного стандарта предусматривает
3. Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды информации:
нформация о проведенных общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, результатах (решениях) таких собраний
Отказ в предоставлении информации может быть обжалован в установленном законодательством Российской Федерации судебном порядке.
Отмена решения общего собрания собственников многоквартирного дома
Автострахование
Жилищные споры
Земельные споры
Административное право
Участие в долевом строительстве
Семейные споры
Гражданское право, ГК РФ
Защита прав потребителей
Трудовые споры, пенсии
- Главная
- Срок давности обжалования решения общего собрания собственников, ТСЖ. Судебная практика
Заявление об обжаловании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении (ч. 6, ст. 46 ЖК РФ). Член ТСЖ вправе обжаловать решение общего собрания членов ТСЖ также в шестимесячный срок со дня, когда он узнал или должен был узнать о принятом решении. Данное разъяснение содержится в «Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2010 года», утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 08.12.2010г.:
«Вопрос 1. В течение какого срока член товарищества собственников жилья вправе обратиться в суд с заявлением об обжаловании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья?
Из судебной практики судов общей юрисдикции по вопросу сроков обжалования решений общего собрания членов товарищества собственников жилья и решений общего собрания собственников помещений в доме
«. Из материалов дела следует, что истцы М.А. и Г.И. узнали о нарушении своих прав посредством принятия оспариваемого решения общего собрания в 2007 году при получении квитанций об оплате коммунальных услуг. Однако с настоящим иском в суд истцы обратились только 29 декабря 2009 года, то есть по истечении шести месяцев с того момента, как узнали о нарушении своих прав. Таким образом, предусмотренный ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации срок для обращения в суд с требованием об обжаловании решения общего собрания истцами был пропущен. (Кассационное определение Свердловского областного суда от 24 марта 2011 г. по делу N 33-2918/2011)
«. Доказательств, свидетельствующих о пропуске истцом шестимесячного срока обращения в суд, как об этом ставится вопрос в кассационной жалобе, ответчик суду не представил.
Напротив, как следует из искового заявления о существовании ТСЖ «. » Шопова М.Ф. узнала из определения мирового судьи судебного участка № 3 города Магадана от 1 марта 2010 года о принятии к производству искового заявления ТСЖ «. » о взыскании с нее денежных средств.
В суд с заявлением об оспаривании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья «. » она обратилась 17 марта 2010 года, то есть в установленный жилищным законодательством шестимесячный срок со дня когда, когда собственник узнал о принятом решении. » (Кассационное определение Магаданского областного суда от 20 июля 2010 года по делу № № 33-780/2010)
Отменяя решение суда первой инстанции, обласной суд указал следующее:
«Принимая решение об удовлетворении требования О. суд также сослался на то, что истица не пропустила установленный законом 6-месячный срок обжалования принятого решения, поскольку узнала о том, что дом обслуживает ООО «НОРД» лишь в середине июня, а о проведении собрания не была уведомлена. Между тем, срок исковой давности на обжалования упомянутого решения надлежит быть исчисленным с даты вывешивания в публичном месте информации о проведенном собрании и принятых решениях в силу прямого указания в законе (п.3 ст. 46 ЖК РФ). Данный срок указан как пресекательный, по истечении которого право обратиться в суд у собственника перестает существовать. В силу статьи 197 ГК РФ данный вид срока относится к специальным срокам давности и является сокращенным по сравнению с общим сроком исковой давности, может быть в силу статьи 205 ГК РФ восстановлен в исключительных случаях по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.). Обстоятельства размещения (не размещения) информации об оспариваемом решении общего собрания судом не устанавливались». (Кассационное определение Смоленского областного суда от 27 апреля 2010 года по делу № Дело 33-1318)
Истцы обратились в суд с иском о признании недействительным решения общего собрания собственников об установке ограждения земельного участка с парковкой автомашин
Истец обратился в суд с иском к ТСЖ о признании недействительным решения общего собрания членов ТСЖ, признании недействительной записи ЕГРЮЛ
Отказывая в удовлетворении требований, суд указал: «Действующим жилищным законодательством предусмотрен шестимесячный срок для обжалования решений собраний ТСЖ. В силу ч. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Как пояснил в настоящем судебном заседании истец Кателевский И.И. он является членом правления ТСЖ, принимает активное участие в судьбе ТСЖ, поддерживает председателя ТСЖ К. и принимаемые ею решения. Данные обстоятельства в ходе судебного разбирательства сторонами оспорены не были.
Суд полагает, что началом течения срока давности по требованиям о признании недействительным решения, принятого собранием от 04.05.2010г., является дата проведения указанных собраний, о которых истец как активный член правления ТСЖ должен был знать.
В то же время, председатель правления - К. как первое лицо ТСЖ, а равно как и активный член правления ТСЖ – Кателевский И.И., должны были узнать о внесении изменений в ЕГРЮЛ в отношении юридического лица – ТСЖ после внесения соответствующих изменений в МИФНС №15 по СПб – 24.06.2009 г. (Решение Калининского районного суда города Санкт-Петербурга от 9 июля 2010 года по делу №2-3329/10)
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе были поставить на разрешение общим собранием вопрос об отказе от исполнения договора управления домом с одной управляющей компанией и, соответственно, на заключение такого договора с другой управляющей компанией.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Таким образом, для осуществления реконструкции, влекущей за собой уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, недостаточно согласия на такую реконструкцию 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, а кворум, необходимый для принятия решения о даче согласия на подобную реконструкцию, составляет 100% от общего числа голосов всех собственников.
Нужна судебная практика по отмене решения общего собрания собственников МКД, которое хочет в одностороннем порядке расторгнуть договор с Управляющей Компанией (УК выполняет все условия и обязанности по договору, нарушений нет). К тому же, протокол общего собрания собственников МКД оформлен не в соответствии с приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ № 937 от 25.12.2015г
Ответ
Собственники помещений в доме вправе в любой момент расторгнуть договор управления. Для этого требуется принять решение о расторжении договора на общем собрании. Управляющая организация не может обжаловать решение общего собрания в порядке, предусмотренном ч. 6 ст. 46 ЖК РФ. Требовать отмены решения общего собрания организация также не может.
Управляющая организация может только обжаловать порядок расторжения договора, если такой порядок был нарушен. Общие требования к расторжению договора установлены ст. 450.1 ГК РФ. Из вопроса не следует, что порядок расторжения договора нарушен.
Как пример см. Решение Ленинского районного суда №2-2051/2016 .
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Управление МКД» .
Расторжение договора управления осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ), с учетом особенностей, установленных Жилищным кодексом РФ.
Порядок расторжения договора управления МКД зависит от того, кто является его сторонами. В рекомендации рассмотрены:
- основания и инициаторы расторжения договора;
- особенности расторжения договора, заключенного между УО и собственниками помещений в МКД, органами управления ТСЖ, ЖК, СПК, собственниками помещений в МКД по результатам открытого конкурса, застройщиком;
- правила расторжения договора, если аннулирована лицензия УО.
Основания для расторжения договора управления МКД
Статья 450 Гражданского кодекса РФ предусматривает два основания для расторжения договора (общие правила).
Первое основание - соглашение сторон.
Пример расторжения договора управления МКД по соглашению сторон - ТСЖ и УО
Председателю ТСЖ «Приморский» поступило предложение от ООО «Жилфонд» расторгнуть договор. Причиной послужил отказ ТСЖ «Приморский» проиндексировать размер платы за содержание жилого помещения.
В соответствии с уставом ТСЖ «Приморский» решение о досрочном расторжении договора принимает правление товарищества. Председатель правления созвал внеочередное заседание правления ТСЖ. В повестку включили вопросы:
- о расторжении договора управления МКД с ООО "Жилфонд" с "____" ___________ 2016 г.;
- о заключении договора управления МКД с ООО "Мастер";
- об утверждении условий договора управления МКД с ООО "Мастер".
В уставе указано, что такое решение принимается квалифицированным большинством (не менее двух третей голосов от общего числа голосов). Решение принято, так как "за" проголосовали 5 из 5 членов правления. Составлен протокол заседания правления ТСЖ "Приморский". Договор управления МКД расторгнут по соглашению сторон.
Второе основание расторгнуть договор управления МКД - требование одной из сторон, которое поддержал суд. Требовать расторжения участник договора может:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Суд сочтет нарушение существенным, если из-за него вторая сторона в значительной степени лишится того, что причиталось ей по договору.
Для обращения в суд нужно иметь доказательства.
Пример существенного нарушения договора управления МКД
В МКД проведено общее собрание. Собственники хотят расторгнуть договор управления с ООО "Уютный дом" МКД и заключить новый договор с МУП "Единый заказчик".
Причина расторжения договора управления - задолженность перед теплоснабжающей организацией и отключение горячего водоснабжения в МКД в период с 10 июля 2015 г. по 12 июля 2015 г.. По информации, имеющейся у собственников помещений в МКД, ООО "Уютный дом" собирает платежи за горячую воду на уровне не менее 87% от выставленных счетов, но не погашает долги перед снабжающей организацией.
Так как УО отказывается расторгнуть договор, собственники помещений обратились в суд для его расторжения в порядке, установленном п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ.
Инициаторы расторжения договора управления МКД
Инициировать досрочное расторжение договора управления МКД вправе:
- УО в случаях, предусмотренных законом и/или договором;
- собственники помещений в МКД;
- органы управления ТСЖ, ЖК, СПК;
- застройщик.
Если вторая сторона согласна с расторжением договора, то проблем возникнуть не должно.
Ситуация: как УО узнать, готовы ли собственники помещений расторгнуть договор управления МКД?
Узнать мнение собственников можно разными путями:
- заранее провести опрос среди собственников помещений в МКД;
- выяснить мнение собственников через представителей совета МКД;
- инициировать проведение общего собрания по вопросу расторжения договора (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ). Такой способ, с одной стороны затратный, но с другой - при наличии положительного решения, позволяет сразу запустить процесс расторжения.
Расторжение договора управления МКД, заключенного между УО и собственниками помещений в МКД
Договор управления между УО и собственниками помещений в МКД заключается в соответствии с решением общего собрания таких собственников (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
Расторгнуть договор по инициативе собственников помещений в МКД можно по общему правилу или на основании решения общего собрания. Согласования с УО не требуется. Единственный и достаточный повод для расторжения договора в одностороннем порядке - невыполнение УО условий договора. Это указано в части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ.
Односторонний отказ от исполнения договора собственники помещений должны оформить уведомлением УО (ч. 1 ст. 450.1 ГК РФ).
Договор прекращается с момента, когда УО получила данное уведомление, если иное не предусмотрено самим договором.
Инициировать общее собрание для расторжения договора управления МКД вправе любой из собственников помещений в таком доме.
Возможность одностороннего расторжения договора управления по инициативе УО зависит от времени, когда он был заключен.
Законом от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ в статью 310 Гражданского кодекса РФ внесены изменения. Они вступили в силу 1 июня 2015 года и относятся к договорам, в которых одна из сторон не осуществляет предпринимательскую деятельность. В такой договор запрещено включать возможность одностороннего расторжения стороной, которая осуществляет предпринимательскую деятельность. В договоре управления такой стороной является управляющая организация.
Если договор управления МКД заключен:
- после 1 июня 2015 года, УО не вправе расторгнуть его в одностороннем порядке;
- до этой даты, УО может в одностороннем порядке расторгнуть договор, если такая возможность предусмотрена договором. Это следует из части 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ и прежней редакции статьи 310 Гражданского кодекса РФ.
УО для расторжения договора управления МКД, заключенного с собственниками, вправе:
- направить председателю совета МКД предложение о досрочном расторжении договора, указать причины;
- инициировать проведение общего собрания собственников помещений в МКД по досрочному расторжению договора;
- подготовить и подать исковое заявление для расторжения договора в судебном порядке (если общим собранием не принято нужное решение*).
Ситуация: как УО может возражать инициативе собственников помещений в МКД расторгнуть договор управления МКД в одностороннем порядке
Собственники вправе инициировать расторжение договора управления без согласия УО, если она не выполняет условия такого договора.
Мнения собственников, выраженного словами "УО ничего не делает", недостаточно. Запросите у собственников сведения о фактах неисполнения УО обязательств по договору. Подтвердите документально факты исполнения обязательств УО.
Такими документами могут быть акты, составленные по факту выполнения/невыполнения работ/услуг, предусмотренных договором управления МКД.
Ситуация: вправе ли УО оспорить в суде решение собственников помещений в МКД о расторжении договора управления
Да, вправе.
УО вправе в судебном порядке отстаивать свои интересы как любое другое юридическое, физическое лицо, индивидуальный предприниматель.
Важно обратить внимание на:
- наличие у собственников помещений в МКД документов, подтверждающих невыполнение УО обязанностей;
- порядок принятия общим собранием собственников решения о досрочном расторжении договора управления МКД (порядок созыва общего собрания, повестка дня, количество проголосовавших и т.п.).
Ситуация: в каком порядке УО вправе расторгнуть договор управления МКД, ссылаясь на существенное нарушение со стороны собственников - они не платят за ЖКУ
УО не наделена правом расторжения договора в одностороннем порядке, если он заключен после 1 июня 2015 года.
Независимо от причин расторжение договора управления происходит по соглашению сторон.
УО вправе расторгнуть договор в судебном порядке при его существенном нарушении. К примеру, если суд сочтет наличие долга существенным нарушением - договор может быть расторгнут по решению суда (п. 1 ч. 2 ст. 450ГК РФ).
Ситуация: решение общего собрания о досрочном расторжении договора управления МКД можно признать ничтожным?
Да, законодательством предусмотрено признание решения общего собрания собственников помещений в МКД ничтожным.
Соберите доказательства того, что решение общего собрания ничтожно, и обратитесь в суд.
Какими должны быть действия УО, если собственник нежилого помещения МКД заявляет об одностороннем отказе от исполнения договора управления
Объясните собственнику, что его действия не имеют правовых оснований.
Собственники помещений в МКД (в том числе собственники нежилых помещений) не вправе самостоятельно, без решения общего собрания, заключать или расторгать договор управления МКД (ч.ч. 1, 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
Если собственник в подтверждение своих намерений не платит за ЖКУ, проведите работу по истребованию образовавшейся задолженности.
Расторжение договора управления МКД, заключенного между УО и органами управления ТСЖ, ЖК, СПК
Договор управления МКД между УО и органами управления ТСЖ, ЖК, СПК заключается в соответствии с решением, принимаемым ТСЖ, ЖК, СПК в порядке, утвержденном уставом ТСЖ, ЖК, СПК (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
Расторгнуть такой договор можно по общему правилу.
Односторонний отказ от исполнения договора управления МКД, заключенного между УО и ТСЖ, ЖК, СПК жилищным законодательством не предусмотрен. Стороны вправе включить в договор положения о порядке его досрочного расторжения.
Пример включения в договор управления МКД условий о порядке досрочного расторжения
ООО "Обслуживающая компания" и ТСЖ "Холмы" согласовывают условия договора управления МКД. Правление ТСЖ настаивает на праве инициировать досрочное расторжение договора.
После обсуждений, в договор управления включили следующее условие:
"ТСЖ вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае, если УО не выполняет взятые на себя обязательства. Под невыполнением обязательств понимается трехкратное нарушение условий договора, подтвержденное соответствующими актами, а также методами фото- и видеофиксации".
Ситуация: как УО отстоять свои интересы, если вновь избранный председатель ТСЖ направил уведомление о досрочном расторжении договора управления МКД в одностороннем порядке?
Председатель ТСЖ при желании расторгнуть договор должен руководствоваться положениями самого договора.
Изучите условия расторжения договора. Примите решение, какую позицию занять:
- согласиться с расторжением;
- требовать исполнения до окончания срока его действия.
Известите председателя и правление ТСЖ о принятом решении, проведите совместную встречу. Если органы управления ТСЖ, настаивают на досрочном расторжении договора и прекращают оплату выполненных работ и/или оказанных услуг, вы вправе отстаивать свои интересы в судебном порядке.
Расторжение договора управления МКД, заключенного по результатам открытого конкурса
Договор управления МКД, заключенный по результатам открытого конкурса, расторгается по общему правилу на условиях, предусмотренных самим договором.
Такой порядок предусмотрен ч. 8 ст. 162 ЖК РФ.
Собственники также вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. Для этого необходимо провести общее собрание, принять решение о выборе или об изменении способа управления МКД. Такое решение можно принять по истечении каждого последующего года со дня заключения договора. Указанный порядок предусмотрен ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ.
Ситуация: как узнать, каким будет порядок расторжения договора управления МКД? УО планирует участвовать в открытом конкурсе по отбору УО
Обратитесь к официальному сайту организатора открытого конкурса по отбору УО.
Организатором открытого конкурса по отбору УО утверждается конкурсная документация. В нее входит договор управления.
Конкурсная документация размещается на официальном сайте организатора конкурса и доступна для ознакомления всеми желающими без взимания платы.
Состав конкурсной документации и порядок ее опубликования определен п.п. 41 и 44 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75.
Пример досрочного расторжения договора управления МКД, заключенного по результатам открытого конкурса
В отношении дома-новостройки проведен открытый конкур:
- отобрана УО "Прибой";
- заключен договор управления.
Через полтора года после начала действия договора (21 октября 2015 г.) собственники помещений провели общее собрание и приняли решение о создании ТСЖ. Собственники уведомили УО "Прибой" о досрочном расторжении договора управления МКД с 17 апреля 2016 г. на основании ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ.
Расторжение договора управления МКД, заключенного между УО и застройщиком
Договор управления МКД, заключенный между УО и застройщиком, расторгается по общему правилу на условиях, предусмотренных самим договором.
Ситуация: как быть УО, если орган местного самоуправления требует расторгнуть договор управления МКД с застройщиком? Причина - ОМС провел открытый конкурс в отношении МКД и отобрал другую УО
ОМС не вправе требовать расторжения договора управления МКД, заключенного между УО и застройщиком. Такой договор заключается на срок не более чем три месяца, что предусмотрено п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ. По истечении срока действия договора управления МКД, заключенного застройщиком, управление МКД переходит к УО, отобранной по результатам открытого конкурса.
Пример расторжения договора управления МКД между УО и застройщиком
Между ООО "Эксплуатация и ремонт" и застройщиком после сдачи МКД в эксплуатацию заключен договор управления МКД сроком на три месяца, до 20 января 2016 г.. Застройщик 19 января 2016 г. направил ООО "Эксплуатация и ремонт" соглашение о расторжении договора управления МКД, подписанное со своей стороны. 20 января 2016 г. УО подписано соглашение о расторжении договора, один экземпляр направлен застройщику.
Расторжение договора управления МКД в случае аннулирования лицензии УО
Лицензия на управление МКД аннулируется на основании решения суда. Это предусмотрено ч. 1 ст. 199 ЖК РФ.
Договор управления МКД не расторгается сразу после аннулирования лицензии УО и прекращения действия ее. УО продолжает осуществлять деятельность по управлению МКД до наступления обстоятельств, перечисленных в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.
Дата расторжения договора управления МКД после аннулирования лицензии УО определяется в каждом конкретном случае. Законодатель не допускает ситуации, когда МКД остается "без управления".
Пример расторжения договора управления МКД после прекращения действия лицензии УО
Между УО и собственниками помещений в МКД заключен договор управления МКД, действие которого еще не прекращено. В период действия договора лицензия УО аннулирована судом и ее действие прекращено.
Органом местного самоуправления совершены действия, предусмотренные законодательством, в результате проведен открытый конкурс и заключен договор управления МКД с другой УО.
Датой расторжения договора с УО, лицензия которой аннулирована, считается дата заключения договора управления МКД с УО, отобранной по результатам конкурса.»
