одна из ведущих российских компаний, оказывающих широкий спектр услуг в области оценки, стоимостного консалтинга, инвестиционного проектирования, судебной, юридической, строительно-технической и стоиомстной экспертизы, финансово-технического надзора и строительного аудита.

За высокое качество услуг и существенный вклад в развитие оценочной и консалтинговой деятельности ЦНЭС был неоднократно удостоен ряда профессиональных наград: Золотая ЛОГОДА, Золотой Эквивалент, Золотое ПеРОО, Золотая медаль и Золотой сертификат ЮНИПРАВЭКС Uni, Национальная премия в области аудита, оценки, экспертизы и консалтинга.

Первый заместитель генерального директора ЦНЭС, член совета по оценочной деятельности при Министерстве экономического развития РФ, доктор экономических наук, профессор МГСУ, Кулаков Кирилл Юрьевич ответил на вопросы нашего корреспондента и рассказал про основные тенденции развития рынка оценочных услуг в России.

Ваша компания давно занимает лидирующие позиции на рынке оценочных услуг и стоимостного консультирования. Какие преимущества вашего бизнеса вы могли бы обозначить? Для рынка оценки и ее заказчиков важными критериями являются квалификация и опыт оценщиков. Каким образом вы поддерживаете необходимый уровень компетенций ваших специалистов?

Главное преимущество ЦНЭС - это годами наработанная репутация оценочной компании высшей категории надежности и качества, способной решать самые сложные и ответственные задачи. Эта репутация уже давно трансформировалась в узнаваемый и уважаемый в профессиональном сообществе и среди заказчиков бренд. Основными слагаемыми бренда являются высокая квалификация и профессионализм наших сотрудников, широкая линейка экспертных и консалтинговых услуг, отлаженные бизнес-процессы внутри компании и внешнего позиционирования, аккредитации при различных государственных органах, крупнейших банках и корпорациях, а также разветвленная филиальная сеть.

Необходимый для функционирования компании, а значит, очень высокий уровень компетенций поддерживается постоянным повышением квалификаций посредством как внутренних тренингов, так и обучения по различным образовательным программам оценщиков и судебных экспертов. Также все ведущие специалисты-оценщики нашей компании сдали единый квалификационный экзамен (ЕКЭ), входят в состав экспертных советов различных СРО оценщиков.

Охарактеризуйте, пожалуйста, нынешнее состояние рынка оценочных услуг. Какие факторы, по вашему мнению, благоприятствуют развитию оценки и, наоборот, что сегодня препятствует ее развитию?

Оценочная деятельность, к сожалению, находится в системном кризисе, который может привести к исчезновению института независимой оценки в РФ. Помимо общеэкономического кризиса у нас есть свой отраслевой кризис, связанный как с существенным изменением регламентирующего законодательства, так и с кризисом доверия государства и потребителей к оценщикам. Соответственно, отсутствие решения указанных проблем в ближайшей перспективе и есть главное препятствие, если не окончательный тупик, в развитии оценки. Относительно же благоприятствует - даже не развитию, а выживанию оценки - сохранение обязательности ее проведения при сделках с государственными объектами, а также сохранение процедуры оспаривания кадастровой стоимости с участием независимых оценщиков.

Какие значимые для российской оценки изменения в законодательстве в последнее время вы могли бы выделить? Следует ли ожидать их влияния на рынок, в том числе на потребителей оценочных услуг?

Как это анонсировалось еще годом ранее, основные изменения в оценочную деятельность внесли так называемые 172-ФЗ от 02.06.2016 года и 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке". Согласно 172-ФЗ все оценщики РФ, независимо от стажа и регалий, обязаны сдать квалификационный экзамен для подтверждения статуса оценщика до 01.04.2018 года, а вступившие в СРО после 01.01.2017 года еще раньше - до 01.07.2017 года. При этом теперь оценочная деятельность будет не единой профессией, а разделенной на три направления: оценка недвижимости, оценка машин и оборудования и оценка бизнеса. То есть большинству оценщиков придется сдавать два-три экзамена, чтобы продолжить осуществлять свою деятельность. При этом указанные экзамены "на вход в профессию" теперь надо будет сдавать каждые три года. Эти нововведения могут кардинальным образом отразиться как на самих оценщиках (с рынка могут уйти до 60-70% членов СРО), так и на потребителях оценочных услуг в силу дефицита исполнителей и резкого роста стоимости услуг.

Помимо этого 172-ФЗ внес существенные изменения, касающиеся экспертизы отчетов об оценке в СРО оценщиков (СРОО). Экспертиза вообще упразднена как контрольно-надзорная функция СРОО. Теперь экспертиза - это некая консалтинговая услуга (мнение), оказываемая конкретным экспертом. При этом ее теперь можно делать в любой СРОО, тогда как ранее только в той СРО, членом которой являлся оценщик - исполнитель отчета об оценке. Таким образом, один из существенных институтов саморегулирования оценочной деятельности и механизм коллективной ответственности были разрушены. Отдельно стоит отметить, что этим же 172-ФЗ была отменена обязательность проведения экспертизы отчетов при процедуре оспаривания кадастровой стоимости, а также при банкротстве предприятий и ряде акционерных процедур. То есть, по сути, был снят некий профессиональный фильтр, резко снижающий уровень так называемой заказной или низкокачественной оценки. Данная законодательная новелла даже получила отрицательное заключение Института законодательства и сравнительного правоведения при правительстве РФ, однако вступило в силу и действует по настоящее время.

Что же касается 237-ФЗ, то он также существенным образом повлиял на оценочную деятельность, исключив из процедуры государственной кадастровой оценки (ГКО) независимых оценщиков, передав эту функцию государственным бюджетным учреждениям. Таким образом, рынок услуг по оценке резко сокращен, что крайне негативно отразилось на перспективах его развития.

Каковы перспективы спроса на услуги оценочных компаний при нынешней экономической ситуации? Отличаются ли нынешние потребности клиентов в оценке от запросов прошлых периодов?

В посткризисный период, когда еще не восстановилась экономическая активность большинства бизнес-структур, основные перспективы спроса связаны с потребностями различных государственных органов и корпораций, естественных монополий. Спрос с их стороны стабилен и подтвержден соответствующим бюджетом. Основные оценочные услуги также остаются практически неизменными за последнее время: оценка пакетов акций, недвижимого и движимого имущества целей приватизации, купли-продажи или реструктуризации; оценка ставок арендной платы за объекты недвижимости. Отдельно стоит выделить оценку недвижимого имущества, в том числе земельных участков для целей принудительного изъятия или национализации, спрос на которую в последнее время существенно вырос.

Потребности же негосударственных заказчиков, несмотря на их общее снижение, в основном распространяются на оценку имущества для целей кредитования, в том числе ипотеку для физических лиц, на оспаривание результатов кадастровой оценки, на оценку для целей МСФО, а также для сделок M&A и прочих корпоративных процедур. Также в последние голы увеличился спрос на так называемую встречную независимую оценку при сделках преимущественного выкупа субъектами МСП объектов недвижимости из муниципальной собственности по 159-ФЗ, а также при принудительном изъятии объектов государством.

Со стороны каких заказчиков спрос на оценку наиболее ощутим - крупный, средний или малый бизнес - и с чем это связано? Просматривается ли какая-то четкая отраслевая стратификация заказчиков?

Естественно, чем бизнес крупнее, тем он стабильнее и тем больше у него различных корпоративных процедур и сделок, при которых требуется оценка стоимости. К тому же в крупных корпорациях зачастую есть внутреннее требование или требование аудиторов о подтверждении стоимостного эквивалента независимым оценщиком. Отраслевая дифференциация заказов на оценку практически полностью совпадает с экономическим благосостоянием и устойчивостью той или иной отрасли. Превалируют, как всегда, естественные монополии, нефтегазовый сектор, крупные девелоперские и строительные компании. В последнее время также увеличилось число заказов со стороны сельскохозяйственных предприятий и IT-компаний, что связано с высокими темпами роста соответствующих сегментов экономики.

В нынешнем году агентство RAEX (Эксперт РА) обновило методику рэнкингов оценочных компаний. Как вы считаете, насколько эти меры своевременны и что они могут дать рынку оценки, а также ее пользователям?

Если кратко, то давно пора было это сделать. ЦНЭС, как крупная оценочная компания, осуществляющая оценочную деятельность более 20 лет и участвовавшая во всех рейтингах, крайне заинтересован в объективности и прозрачности данных всех участников рейтинга.

К сожалению, в последние годы мы отмечали тенденцию к так называемым псевдоальянсам оценочных компаний, что приводило к неадекватному завышению ряда показателей деятельности, прежде всего выручки. Предложенная сейчас методика не позволяет это делать. Надеюсь, теперь и профессиональное сообщество, и потребители услуг оценщиков получат объективную картину, реально отражающую расстановку сил среди оценочных компаний.

Введение

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Управление государственной собственностью - одна из наиболее сложных и недостаточно разработанных проблем, несмотря на многовековую историю развития экономической мысли по различным аспектам собственности.

Сделки, объектом которых выступает имущество, принадлежащее государству, обязательно должны сопровождаться соответствующей оценкой данного имущества. В последние годы в связи со снижением роли приватизации в формировании доходов бюджетной системы проблема эффективного управления государственной собственностью становится особенно актуальной. Актуальность так же вызвана относительной новизной независимой оценки для отечественной правовой системы.

Целью курсовой работы является анализ современных подходов государственного управления к оценке государственной и муниципальной собственности. В соответствии с поставленной целью необходимо выделить следующие задачи:

• ·рассмотреть теоретические аспекты государственного регулирования оценки государственной и муниципальной собственности;
• ·изучить российский и зарубежный опыт;
• ·диагностировать проблемы, возникающие в ходе данного процесса;

Теоретические основы государственного регулирования оценочной деятельности

Сущность государственного регулирования оценочной деятельности

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон) оценочная деятельность - это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Оценочная деятельность в условиях рыночной экономики является важнейшим элементом инфраструктуры имущественных отношений. Независимая оценка обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует равенству прав участников гражданских отношений. Таким образом, развитие оценочной деятельности в Российской Федерации является составной частью процесса реформирования экономики, формирования правового государства.

В текущих условиях важным фактором развития оценочной деятельности является государственное регулирование. Это обусловлено отсутствием достаточных традиций оценки в Российской Федерации, возникающими в связи с этим многочисленными спорными ситуациями между заказчиками, оценщиками, а также третьими лицами, права которых затрагиваются в связи с использованием отчетов об оценке.

Регулирование оценочной деятельности - система мер и процедур, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование) или государственными органами (государственное регулирование) либо совместно.

Оценка собственности, принадлежащей федеральным или муниципальным государственным структурам, является необходимой в силу закона при любых сделках. Законом определен единый порядок установления цены на это имущество - оценка собственности может быть установлена исключительно через процедуру оценочной экспертизы, проведенной независимым оценщиком. Это требование содержится в законе от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в Статье 8, где сказано :

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

• ·при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
• ·при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
• ·при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
• ·при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
• ·при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе: муниципальный оценочный регулирование стоимость
• ·при национализации имущества;
• ·при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
• ·при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
• ·при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
• ·при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Регулирование развивается в рамках следующих процедур:

Определение методических требований к процедурам оценки, которые традиционно формулируются в стандартах оценки.

Определение требований к морально-этическим качествам оценщика, связанным с его независимостью. Данные требования формулируются в кодексах профессиональной этики.

Определение требований к уровню профессиональной подготовки и опыту практической работы оценщика, которые отражаются в уровне профессиональных званий.

Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации (далее - уполномоченные федеральные органы).

Основными инструментами регулирования деятельности по оценке являются:

• ·система Стандартов;
• ·система сертификации качества услуг;
• ·унификация учебных программ по подготовке оценщиков;
• ·создание условий для развития и становления саморегулируемых профессиональных объединений оценщиков;
• ·организация процесса включения процедур и методов профессиональной оценки в общее законодательство;
• ·контроль за исполнением законодательства в области оценки.

Необходимым базовым условием для создания эффективно функционирующего рынка услуг по оценке является разграничение соответствующих функций между ведомствами всех уровней государственного управления и четкая организация их исполнения.

Раскроем основные (сущностные) черты данного процесса. Итак:

Оценка стоимости бизнеса (предприятия) - это процесс, то есть для получения результата эксперт-оценщик должен проделать ряд операций, очередность и содержание которых зависят от цели оценки, характеристик объекта и выбранных методов.

Можно выделить общие для всех случаев этапы оценки, например, определение цели оценки, выбор вида стоимости, подлежащего расчету; сбор и обработка необходимой информации; обоснование методов оценки стоимости; расчет величины стоимости объекта, внесение поправок; выведение итоговой величины, проверка и согласование полученных результатов.

Ни один из этапов нельзя пропустить или "переставить" на другое место. Такие вольности приведут к искажению конечного результата. Отсюда вытекает сущностная характеристика оценки, а именно то, что этот процесс упорядоченный, то есть все действия совершаются в определенной последовательности.

Оценка стоимости - процесс целенаправленный. Эксперт-оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью.

Естественно, что он должен рассчитать величину стоимости объекта. Но вот какую стоимость определить, зависит как раз от цели оценки, а также от характеристик оцениваемого объекта. Например, если расчет стоимости бизнеса производится с целью заключения сделки купли-продажи, то рассчитывается рыночная стоимость, если же целью оценки является определение стоимости бизнеса в случае его ликвидации, то рассчитывается ликвидационная стоимость.

Оценщик всегда определяет величину стоимости как количество денежных единиц, следовательно, все стоимостные характеристики должны быть выражены количественно, независимо от того, насколько просто они поддаются точному измерению и денежному выражению.

Рыночный характер оценки. Это означает, что оценщик не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта, его техническими характеристиками, местоположением, генерируемым им доходом, составом и структурой активов и обязательств и т.п. оцениваемого объекта.

Он обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, рыночное реноме оцениваемого бизнеса, его макро- и микроэкономическую среду обитания, риски, сопряженные с получением дохода от объекта оценки, среднерыночный уровень доходности, цены на аналогичные объекты, текущую ситуацию в отрасли и в экономике в целом.

Субъектами оценочной деятельности являются физические и юридические лица, а также органы государственной власти и саморегулируемые организации оценщиков, т.е. все те, кто заказывает оценку, проводит ее, регулирует и контролирует, а также является потребителем оценочных услуг .

К субъектам оценочной деятельности можно отнести :

Органы исполнительной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Оценщиков, являющихся индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами.

Профессиональные объединения оценщиков.

Заказчиков оценщиков - юридических и физических лиц, по инициативе которых на основании заключенного между ними и оценщиком в письменной форме договора проводится оценка того или иного объекта.

Потребителей оценочных услуг - юридических или физических лиц, а так же органов исполнительной власти, использующих информацию, содержащуюся в отчете об оценке.

В соответствии с Законом к объектам оценки относятся :

Отдельные материальные объекты (вещи).

Совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в т.ч. предприятия).

Право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества.

Права требования, обязательства (долги).

Работа, услуги, информация.

Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Одним из ключевых моментов является определение роли законодательной, исполнительной и судебной власти при регулировании оценки в РФ.

Государство на рынке, в том числе и на рынке услуг по оценке, выступает в двух ипостасях: как институт, устанавливающий "правила игры", и, с другой стороны, как один из участников рынка. Поэтому необходимо четко разделить две различных по сути сферы деятельности государства:

• ·формирование правовой и административной системы регулирования деятельности по оценке;
• ·деятельность государства как оценщика.

Государственная политика в области оценочной деятельности определяет основные требования к оценщикам и оценочной деятельности, устанавливает правовые основы деятельности негосударственных организаций.

Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности. Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности. Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом с учетом международных стандартов оценки. В дальнейшем функцию по разработке федеральных стандартов оценки в соответствии со ст. 24.10 Федерального закона "Об оценочной деятельности" будет осуществлять Национальный совет по оценочной деятельности.

Национальным советом является некоммерческая организация, созданная саморегулируемыми организациями оценщиков, зарегистрированная уполномоченным федеральным органом, членами которой являются более чем пятьдесят процентов саморегулируемых организаций оценщиков, объединяющих более чем пятьдесят процентов всех оценщиков.

Национальный совет по оценочной деятельности участвует в разработке государственной политики в сфере оценочной деятельности, разрабатывает федеральные стандарты оценки, рассматривает проекты нормативных правовых актов и дает рекомендации по их утверждению уполномоченным федеральным органом, разрабатывает кодекс этики оценщиков и т.д.

Контроль осуществляется посредством создания саморегулируемой организации. Саморегулируемой организацией оценщиков признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков.

Контроль за осуществлением оценочной деятельности членами саморегулируемой организации оценщиков проводится ее соответствующим структурным подразделением, состоящим из работников саморегулируемой организации оценщиков, путем проведения плановых и внеплановых проверок.

Предметом плановой проверки является соблюдение членами саморегулируемой организации оценщиков требований настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности.

Плановая проверка проводится не реже одного раза в три года и не чаще одного раза в год.

С 04.03.2017 произошли изменения в сфере оценочной деятельности. Они, в частности, повлекли:

Обновление процедуры аттестации претендентов на получение свидетельства об аттестации оценщика, продления срока его действия, аннулирования и прекращения;

Усиление требований к организациям и экспертам, которые проводят экспертизу достоверности оценки.

Аттестация по-новому

Теперь аттестационный экзамен будет проводиться только в форме компьютерного тестирования. На него дается 2 ч.

Для положительного результата нужно набрать 80 баллов из 100 возможных. Раньше учитывали процент правильных ответов. Успешно сданным считался экзамен, когда претендент набирал 80 %.

Претендент, набравший от 74 до 79 баллов, вправе в любое время повторно подать заявление об аттестации. Исключение составляют претенденты на право проводить независимую оценку объектов интеллектуальной собственности и имущественных прав на них. Таким претендентам, как и раньше, нужно будет выждать 5 месяцев. Остальные претенденты, набравшие меньше 74 баллов, смогут повторно обратиться с заявлением не раньше чем через месяц.

Аттестующий орган принимает решение о выдаче свидетельства в течение 5 рабочих дней со дня проведения аттестации.

Обратите внимание

С 01.01. 2018 претенденту (оценщику), чтобы получить (продлить) свидетельство об аттестации оценщика для проведения независимой оценки отдельных объектов (капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, не завершенных строительством объектов и имущественных прав на них), нужно будет иметь действующее свидетельство, которое позволяет проводить независимую оценку земельных участков и имущественных прав на них.

В ином случае аттестующий орган аннулирует свидетельство, действие которого продлевается.

На заметку

Узнать, когда и где будет проводиться аттестация, можно на официальном сайте:

Национального центра интеллектуальной собственности (http://www.belgospatent.org.by/)(НЦИС).

Каждого претендента известят о дате, месте и времени аттестации по электронной почте не позже 10 дней до даты проведения.

Продление срока действия свидетельства

Оценщику не раньше чем за 4 месяца, но не позже чем за 3 месяца до истечения срока действия его свидетельства необходимо направить аттестующему органу перечень заключений и отчетов об оценке, составленных за период действия свидетельства. Такой перечень должен, в частности, содержать:

Ф.И.О. оценщика;

Дату подписания и номер каждого заключения или отчета;

Информацию об исполнителе и заказчике оценки;

Информацию о виде, количестве объекта оценки;

Информацию о методе и цели оценки.

Нужно оформить перечень на бумажном носителе и подписать каждый лист. Дополнительно в зависимости от вида свидетельства на адрес электронной почты Госкомимущества или НЦИС следует направить электронную версию перечня.

Такую информацию не представляют оценщики, которые не проводили оценку, поскольку находились в социальном отпуске по беременности и родам и (или) в отпуске по уходу за ребенком в возрасте до трех лет. Не представляют ее и судебные эксперты Госкомитета судебных экспертиз.

Как и прежде, заявление о продлении срока действия свидетельства в аттестующий орган нужно подать не позже чем за два месяца до истечения срока действия. Если по уважительным причинам подать заявление вовремя не получилось, оценщик может это сделать не позже чем за месяц до истечения срока действия свидетельства.

Обратите внимание

С 01.01.2018 не позже чем за два месяца до истечения срока действия свидетельства оценщик, наряду с заявлением и прочими документами, должен будет представить копию документа об освоении в последние пяти лет образовательной программы повышения квалификации руководящих работников и специалистов в сфере оценочной деятельности.

Такой документ не потребуется, если оценщик в период действия свидетельства осуществлял педагогическую деятельность по вопросам оценки стоимости объектов гражданских прав.

Аннулирование и прекращение действия свидетельства

Появились новые основания для аннулирования действия свидетельства. Это, например, проведение независимо й оценки объекта гражданских прав без осмотра, когда его предусматривают технические и иные нормативные правовые акты.

Действие свидетельства будет прекращаться, если оценщик без уважительных причин в двухмесячный срок не уведомит аттестующий орган об изменении места работы или поступлении на работу по совместительству.

Обратите внимание

Все оценщики, проводящие независимую оценку объектов гражданских прав, должны иметьличную печать.

Субъекты, имеющие право проводить экспертизу достоверности оценки

С 01.01.2018 к организациям, которые проводят экспертизу достоверности оценки (далее - исполнители), а также к экспертам, принятым на работу с 04.03.2017, предъявляются новые требования. Так, исполнитель должен будет:

1) осуществлять оценочную деятельность не меньше шести лет;

2) иметь в штате не меньше пяти оценщиков, минимум два из них должны быть экспертами по проведению экспертизы достоверности оценки;

3) взять на работу оценщиков на полную ставку (оклад) и быть их основным местом работы;

4) уведомить Госкомимущество по установленной форме.

Повысились требования к стажу работы оценщика, который может стать экспертом. Его стаж в сфере оценочной деятельности должен быть не меньше восьми лет при наличии действующего свидетельства об аттестации. Последние три года стаж должен быть непрерывным.

Обратите внимание

Исполнители, а также эксперты по проведению экспертизы достоверности оценки, состоящие у них в штате по состоянию на 03.03.2017, сохраняют свой статус до 31.12.2017 .

Исполнители обязаны письменно информировать Госкомимущество о наличии в штате экспертов (указать их Ф.И.О., а также виды объектов гражданских прав, на которые эксперты аттестованы). В срок не позже 01.04.2017 указывается состав экспертов, в течение пяти рабочих дней – изменения в составе экспертов.

На заметку

Если экспертиза достоверности независимой оценки проводилась повторно, ее результаты могут отличаться в переделах диапазона . Вводится формула, по которой можно рассчитать такой диапазон в процентах. Его устанавливают технические нормативные правовые акты об оценке стоимости соответствующих объектов.

Положение о порядке проведения экспертизы достоверности оценки теперь не регулирует порядка проведения экспертизы достоверности оценки неденежного вклада юридического лица. Однако такая экспертиза по-прежнему остается обязательной, когда проводилась внутренняя оценка вклада.

Официальный комментарий см.:

Введение

Глава 1. Теоретические аспекты становления и развития оценочной деятельности в РФ

1 История оценочной деятельности в РФ

2 Объекты и субъекты оценочной деятельности

3 Регулирование оценочной деятельности

Глава 2. Анализ требований к проведению оценки в Российской Федерации

1 Методическая база оценки

2 Требования к проведению оценки

3 Применение затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке

4 Правила составления и оформления отчета об оценке

Глава 3. Основные направления развития оценочной деятельности в РФ

1 Развитие оценочной деятельности - как важнейший аспект развития гражданского общества и рыночных отношений в экономике

2 Развитие инфраструктуры оценочной деятельности

3 Оценка как неотъемлемая часть рынка финансовых услуг

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Формирование гражданского общества, нового хозяйственного механизма на базе рыночных отношений, правового государства является основной целью проводимых в настоящее время реформ. Для достижения этой цели необходимо решить целый комплекс задач. Одной из основных задач на современном этапе является структурная перестройка хозяйственного механизма с целью формирования конкурентной рыночной среды.

Отличительной особенностью рыночных механизмов является в первую очередь формирование конкурентной среды при распределении и перераспределении ресурсов. Оценка имущества и нематериальных активов как раз и призвана способствовать решению этих проблем.

Вопросы создания и развития правового государства включают в себя целый комплекс мер по обеспечению равных прав всем членам общества, включая и имущественные права. Соответственно, задачей правового государства является создание условий для защиты этих прав и обеспечение гарантий для справедливой оценки этих прав.

Таким образом, можно констатировать, что развитие и формирование оценки как специального вида деятельности является составной частью общего процесса реформирования экономики и создания правового демократического государства.

Оценка имущества и нематериальных активов является самостоятельным профессиональным видом деятельности. Оценка, в первую очередь, является новым научным направлением, со своей методологией, терминологией, принципами исследований и т.д.

Базируясь на мировом опыте развития оценки, в современных условиях России необходимо создавать и развивать национальную систему оценки. Недопустимо как слепое копирование зарубежного опыта, так и создание неких принципиально новых подходов, не учитывающих общемировые тенденции в развитии этого научного направления.

Становление и развитие оценки возможно только в условиях рыночных отношений при четком определении роли и места государства в вопросах ценообразования и правового регулирования предпринимательской деятельности.

Социальный и экономических эффект от развития оценочной деятельности может быть достигнут только при условии соблюдения принципа равенства прав и обязанностей всех участников оценочного процесса, включая и органы государственной власти.

Оценкой должны заниматься как государственные, так и частные оценщики. При этом и те, и другие должны иметь равные возможности для реализации своих профессиональных навыков и работать в общем правовом, методологическом и информационном пространстве.

Развитие оценки является необходимым условием для преодоления существующего экономического кризиса, проведения полноценной структурной перестройки, активизации инвестиционных процессов.

Целью выпускной квалификационной работы является анализ развития оценочной деятельности в РФ.

Для раскрытия достижения поставленной цели были определены следующие задачи:

изучить теоретические аспекты становления и развития оценочной деятельности в РФ;

провести анализ требований к проведению оценки в РФ;

отобразить особенности применения затратного, сравнительного и доходного подходов;

представить основные направления развития оценочной деятельности в РФ.

В первой главе представленной выпускной квалификационной работы рассказано об истории оценочной деятельности в Российской Федерации, даны основные понятия, представлена информация о нормативных документах, регулирующих оценочную деятельность - законы, постановления, стандарты, в том числе российские и международные. Представлена информация о регулировании оценочной деятельности, ее лицензировании и контроле за соблюдением лицензионных требований.

Вторая глава рассказывает о функционировании оценщиков в стране, методологической основе оценочной деятельности. Показаны различные подходы к оценке объектов недвижимости, методы оценки. Рассказано о формировании и содержании отчета об оценке, представляемого оценщиком после выполнения работ.

В третьей главе представлены основные направления развития оценочной деятельности в РФ. Отдельно рассмотрен вопрос, касающийся подготовки оценщиков, так как этот момент является одним из основных условий развития рынка оценки.

Глава 1. Теоретические аспекты становления и развития оценочной деятельности в РФ

.1 История оценочной деятельности в РФ

В процессе развития российского рынка всё большее значение приобретает квалифицированная оценка стоимости объектов собственности. Однако немногие знают, что профессия оценщика, появившаяся еще в XIX веке, не является новой для России и имеет свою историю.

Необходимость работ по оценке была связана прежде всего с объективной потребностью в создании так называемого фискального кадастра - подробного описания недвижимой собственности. Первые предпосылки для проведения кадастровых работ, неотъемлемой частью которых являлась оценка, возникли в 1861 году, когда было отменено крепостное право.

Изданное в 1864 году "Положение о земских учреждениях" предусматривало изменение базы налогообложения, и частично - переход на налогообложение имущества граждан России. Размер налога определялся доходностью и ценностью имущества. Например, показатели доходности пахотных и сенокосных земель определялись на основе средней величины урожая, а леса оценивались по годовому доходу от рубки. В Нижегородской губернии в основу оценки земель были положены естественноисторические исследования почв, выполненные В.В. Докучаевым (классификации почв по физико-механическим и химическим показателям). В то же время в Херсонской губернии впервые была сделана попытка учета климатических факторов при оценке земли, в частности, засухи.

В каждой местности традиционно складывались определенные формы получения дохода от земли, определявшие ее ценность. К основным формам относились самостоятельное ведение хозяйства и сдача земель в аренду. На северо-западе и юго-западе России была распространена так называемая "чиншевая" аренда, заключающаяся в праве наследственного пользования землей за постоянную ежегодную плату владельцу.

Самым надежным способом использования земли была долгосрочная аренда, далее шла сдача аренды на один посев, а также "издольная" аренда, при которой владелец получал определенную долю урожая. Наиболее рискованным считалось получение дохода при ведении хозяйства самим владельцем.

Помимо оценки сельскохозяйственных земель, проводились и работы по оценке городской недвижимости. "Городовое положение" 1870 года уполномочило городские власти производить оценку для определения налога на недвижимость, размер которого рассчитывался в процентах от чистого дохода от использования данной недвижимости, а при невозможности определить доход налог рассчитывался исходя из материальной стоимости.

Позднее городские думы начали выпускать инструкции для избираемых ими оценочных комиссий, в которых был зафиксирован порядок определения валового дохода с учетом простоя квартир, а также перечислены статьи расходов на их содержание. Наибольшей обстоятельностью отличались инструкции Риги и Харькова. Первый опыт оценки в Харькове был неудачным из-за постоянной смены состава оценочной комиссии и отсутствия централизованного руководства. Однако в 1892 году была избрана новая оценочная комиссия, состав которой был усилен профессорами высших учебных заведений города Харькова. Кроме этого, для общей координации хода оценочных работ был создан наблюдательный совет.

В методологическом плане результаты оценки в Харькове дали существенное развитие оценочному ремеслу. Вся недвижимость в Харькове была разделена на восемь типов:

жилая недвижимость с теплыми и холодными пристройками;

торговые помещения (теплые и холодные);

фабрики и промышленные объекты;

доходные и промышленные сады;

промышленные дворы;

огороды, поля, сенокосы и выгоны;

В качестве единицы измерения земли была принята квадратная сажень, а для всех построек - кубическая сажень.

При определении признаков доходности принималось во внимание местоположение недвижимости и особенности того типа, к которому она относилась.

Статистическая обработка информации позволила оценочной комиссии разделить все городские домовладения на двенадцать типов. Было проведено также деление города на разряды местностей по средней арендной плате за одну комнату, а так как эти разряды встречались вперемежку, то вся территория была предварительно разбита на 54 района.

Результаты оценки городской недвижимости в Харькове, также как и результаты оценки земель Нижегородской губернии, позволили сформулировать основополагающие принципы и подходы к оценке, которые впоследствии только уточнялись и дополнялись.

июня 1893 года правительство России издало закон о переоценке всех видов имущества в 34-х губерниях. Одновременно с законом были утверждены "Правила оценки недвижимых имуществ", а 4 июня 1894 года министр финансов Витте утвердил инструкцию по разъяснению закона. Таким образом, для оценочных работ была создана законодательная база.

В 1894 году на IX съезде русских естествоиспытателей и врачей в Москве профессор А.И. Чупров организовал подсекцию статистики при географической секции, на заседании которой присутствовало 86 статистиков из 16 губерний. Этим было положено начало регулярным съездам специалистов в области оценочной статистики.

Следует отметить, что порядок проведения оценки, определенный законом 1893 года, оказался не совсем удачным, так как, несмотря на усилия губернских оценочных комиссий, не удавалось создать единообразие оценки не только в масштабах государства, но и даже в масштабах губерний. Именно поэтому 18 января 1899 года был принят новый закон об оценке недвижимого имущества, главным отличием которого стала передача компетенции установления оценочных норм от уездных к губернским оценочным комиссиям. Кроме этого, данный закон предусматривал государственное финансирование оценочных работ в 34-х губерниях в размере одного миллиона рублей в год.

В целом, с точки зрения методологии и общей организации оценки, Россия в конце прошлого века была одной из ведущих стран. Основными недостатками являлись конфликты оценочных комиссий с земствами, отсутствие единообразия в методике оценки, а также специальной контролирующей организации.

Может быть, это звучит удивительно, но оценка как вид профессиональной деятельности в России стояла в конце прошлого века на уровне, которого Европа и Америка достигли только в шестидесятых- семидесятых годах XX столетия. Закон от 8 июня 1893 года об оценке недвижимого имущества, подлежащего земским сборам, привел в движение все губернии земской России и заставил российское чиновничество разработать инструкции по оценке недвижимых имуществ и методы описания и выработки норм доходности при оценке на высочайшем экспертном уровне.

К сожалению, за десятилетия социализма все эти достижения были полностью утрачены. В наше время в России нет должной юридической базы для оценки и оценочной деятельности.

История оценочной деятельности на российском рынке возобновилась примерно 7 лет назад. За это время сформировались профессиональные общественные объединения, появились специализированные издания, были разработаны образовательные программы и методики, и оценка заняла свое место в ряду новых профессий, появление которых продиктовано развитием рынка в России.

Можно сказать, что современный этап развития рынка оценочных услуг во многом напоминает период, уже пройденный Россией в конце прошлого века. Поэтому всесторонний учет уроков развития русской оценочной статистики поможет избежать повторения старых ошибок.

1.2 Объекты и субъекты оценочной деятельности

Согласно Федеральному закону под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется федеральным законом об оценочной деятельности (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).

К объектам оценки относятся:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информация;

иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Оценщики должны точно определять и различать такие термины: цена, рынок, затраты и стоимость. Термин цена обычно относится к цене продажи (транзакции), а также обмена. Цена - это свершившийся факт. Цена представляет сумму (объем) того, что определенный покупатель согласен заплатить, а определенный продавец получить за товар в сложившихся обстоятельствах. Как правило, обстоятельства транзакции отражают условия, сложившиеся в каком-то из многочисленных рынков. Рынок - это набор предложений, в которые покупатель и продавец переносятся с помощью ценового механизма. Рынок может быть определен географически (шведский рынок, европейский рынок), продуктами или их особенностями, количеством доступных покупателей, продавцов или другими особенностями. Рынок образуется взаимодействием индивидуальных (физических и юридических) лиц, обменивающих наборы прав на другие ценности, например деньги. Специфические рынки определяются в зависимости от типа, местоположения, типичных характеристик владения и другими атрибутами, определяющимися участниками обмена товарами. В качестве примеров специфических рынков можно привести рынки недвижимости с небольшими (на одну-две семьи) новыми жилыми домами, продающимися по цене близкой к $ 100 000, либо рынок многоквартирных домов, расположенных в центральной части города. Термин затраты - используется оценщиками в связи с производством, но не обменом. Затраты могут быть либо уже свершившимися, либо определенными на текущий момент. В числе нескольких видов затрат определяют: прямые затраты, непрямые затраты, затраты на постройку и развитие (создание планов).

Прямые затраты включают расходы на труд и материалы, необходимые для постройки нового здания (сооружения и т.д.). Прямые затраты также называют жесткими затратами. Накладные расходы и прибыль подрядчика обычно составляют прямые затраты. Непрямые расходы включают в себя расходы иные, чем на оплату труда и материалов.

Например, это затраты на управление, оплата владельцем официальных сборов и гонораров, налогов, процентов с кредита и страховки в период строительства. Кроме того, затраты, связанные с арендой, составляющие затраты по управлению проектом до достижения определенного стабильного уровня заселения квартир. Непрямые затраты так же называют мягкими. Затраты на строительство, или цена подрядчика, обычно включает прямые затраты на оплату труда и материалов плюс непрямые затраты подрядчика. Затраты на развитие включают в себя затраты на создание недвижимости, включая землю, и приведение ее к эффективному операционному состоянию, определяются из затрат на строительство. Затраты на развитие включают прибыль разработчика или предпринимателя, воплощающего проект. Эти связанные с недвижимостью расходы непосредственно зависят от цены товаров и услуг на конкурирующих рынках: например, от затрат на строительные материалы, архитектурные планы, определенные предложением и спросом в специфических сферах, и от субъектов влияния социальных, экономических, правительственных и природных сил. Взаимоотношение цены, рынков и затрат также использует концепцию стоимости. Стоимость может иметь много значений в оценке. Используемое определение зависит от контекста и использования. На рынке понятие стоимости обычно описывается как прибыль, ожидаемая в будущем. Поскольку стоимость существует в определенный момент времени, то и оценка отражает стоимость в определенный момент времени. Стоимость в определенный момент времени - это выраженная в денежной форме ценность товаров, услуг для покупателей и продавцов. Чтобы избежать путаницы, оценщики не используют термин стоимость в одиночку - поскольку существуют различные виды стоимости: рыночная, стоимость пользования, инвестиционная стоимость и т.д. Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная стоимость данного вида оцениваемого товара в данном районе в определенный период времени.

Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки. Право на проведение оценки объекта является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Это право распространяется и на проведение повторной оценки. Результаты проведения оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 9 Федерального закона об оценке основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Договор должен содержать:

основания заключения договора;

вид объекта оценки;

вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки, а также его описание.

В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки.

В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны:

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

1.3 Регулирование оценочной деятельности

оценка отчет финансовый услуга

Согласно Концепции развития оценочной деятельности в Российской Федерации основными механизмами регулирования оценочной деятельности являются:

аттестация специалистов в области оценочной деятельности; система стандартов и положений оценочной деятельности;

утверждение учебных программ по переподготовке специалистов в области оценочной деятельности;

сертификация услуг;

страхование гражданской ответственности оценщиков.

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации.

Начало процессу регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации положил Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 12.03.2014) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В Российской Федерации понятие оценочной деятельности впервые также вводится в Федеральном законе от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 12.03.2014) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со ст.2 и ст. 3 вышеназванного закона оценочная деятельность - это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости для целей совершения сделки с объектом оценки или для иных целей.

Помимо данного закона оценочную деятельность регулируют и другие нормативно-правовые акты такие как:

Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 N 519 (ред. от 14.12.2006) "Об утверждении стандартов оценки" Требования Стандартов являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки.

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 12.03.2014) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации», устанавливает случаи обязательного проведения оценки объектов оценки.

В соответствии со статьей 8 указанного закона проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

При определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В случае приватизации государственного или муниципального имущества в соответствии со статьей 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 02.11.2013) "О приватизации государственного и муниципального имущества», вступившего в силу 26.04.2002, начальная цена приватизируемого государственного или муниципального имущества устанавливается на основании отчета об оценке государственного или муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Причем минимальная цена (нормативная цена), по которой возможно отчуждение этого имущества, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Согласно Распоряжению Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 13.05.2002 № 1185-р «Об определении величины годовой арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом, расположенным в городе Москве», арендная плата за пользование указанным имуществом устанавливается в соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком при определении рыночной стоимости объекта, передаваемого в аренду. П. 4 указанного распоряжения в целях реализации его положений предусмотрено выделение Минимуществом России средств на проведение конкурса по выбору оценщиков.

11.2002 было принято Постановление Правительства РФ N 808 (ред. от 15.09.2011) "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».

В соответствии с вышеназванным постановлением Правительства орган местного самоуправления или исполнительный орган государственный власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков определяют на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения («шаг аукциона») при проведении торгов в форме аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, а также размер задатка и средства массовой информации, в которых подлежит опубликованию извещение о проведении торгов.

При использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога.

Залогодателем вещи может быть ее собственник (в нашем случае - государство или муниципальное образование) либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения, но только в случае согласия собственника имущества. Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.

В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

При национализации имущества - обращении в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производящейся на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном статьей 306 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

При выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.

Действие ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 12.03.2014) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества, а также на отношения, возникающие в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, и в случаях, установленных Федеральным законом «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта».

Кроме случаев, предусмотренных ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», необходимость проведения обязательной оценки предусмотрена рядом других Федеральных законов.

Например:

) в Федеральном законе от 26.12.1995 N 208-ФЗ (ред. от 28.12.2013) «Об акционерных обществах» установлено:

привлечение независимого оценщика является обязательным для определения цены выкупа обществом у акционеров принадлежащих им акций (ст.77);

при оплате акций и иных эмиссионных ценных бумаг общества при их размещении в случае оплаты акций не денежными средствами для определения рыночной стоимости такого имущества должен привлекаться независимый оценщик;

) в части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации установлено:

ценность имущества определяется исходя из его рыночной стоимости (ст. 1115), что при отсутствии соглашения между наследниками оценка наследственного имущества производится независимым оценщиком (ст. 1172);

) статья 130 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 12.03.2014) "О несостоятельности (банкротстве)»включает следующие положения:

в ходе конкурсного производства конкурсный управляющий осуществляет инвентаризацию и оценку имущества должника;

для осуществления указанной деятельности конкурсный управляющий привлекает независимых оценщиков и иных специалистов с оплатой их услуг за счет имущества должника, если иной источник оплаты не установлен собранием кредиторов (комитетом кредиторов);

оценка имущества должника проводится независимым оценщиком, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом;

собрание кредиторов (комитет кредиторов) вправе определить лицо, на которое с его согласия возлагается обязанность по оплате указанных услуг с последующей внеочередной компенсацией произведенных им расходов за счет имущества должника;

имущество должника - унитарного предприятия или должника - акционерного общества, более двадцати пяти процентов голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности, оценивается независимым оценщиком с представлением заключения государственного финансового контрольного органа по проведенной оценке, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи;

на основании решения собрания кредиторов или комитета кредиторов оценка движимого имущества должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату, предшествующую признанию должника банкротом, составляет менее чем сто тысяч рублей, может быть проведена без привлечения независимого оценщика;

учредители (участники) должника или собственник имущества должника - унитарного предприятия, конкурсные кредиторы, уполномоченные органы вправе обжаловать результаты оценки имущества должника в порядке, установленном федеральным законом;

) статья 52 Федерального закона от 21.07.1997 N 119-ФЗ (ред. от 26.06.2007) "Об исполнительном производстве" устанавливает, что:

оценка имущества должника производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, действующим на день исполнения исполнительного документа, за исключением случаев, когда оценка производится по регулируемым ценам;

если оценка отдельных предметов является затруднительной либо должник или взыскатель возражает против произведенной судебным приставом-исполнителем оценки, судебный пристав-исполнитель для определения стоимости имущества назначает специалиста;

сторона, оспаривающая оценку имущества, произведенную судебным приставом - исполнителем, несет расходы по назначению специалиста.

Были утверждены 6 июля 2001 г. Постановлением Правительства Российской Федерации № 519. Согласно этому Постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки (по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими регулирование в соответствующей сфере деятельности), видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке, было возложено на Министерство имущественных отношений Российской Федерации (Минимущество России).

Требования Стандартов являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки. Согласно требованиям Стандартов при составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

В Стандарте оценки дается определение основных видов стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки. Помимо определения рыночной стоимости объекта оценки в Стандарте дается определение видов стоимости, отличных от рыночной. К таким видам относятся:

стоимость объекта оценки с ограниченным рынком товаров;

стоимость замещения объекта оценки;

стоимость воспроизводства объекта оценки;

стоимость объекта оценки при существующем использовании;

инвестиционная стоимость объекта оценки;

стоимость объекта оценки для целей налогообложения;

ликвидационная стоимость объекта оценки;

утилизационная стоимость объекта оценки;

специальная стоимость объекта оценки.

В Стандарте дается определение трех основных подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Согласно требований Стандартов, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) данные подходы к оценке. При этом оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов конкретные методы оценки, определяемые в Стандарте как способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки, при этом согласно требованию Стандартов итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

Раздел III Стандартов определяет основные требования к проведению оценки, этапы проведения оценки, порядок сбора и обработки информации.

Оценка объекта оценки может проводится оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случае если он не отвечает указанному требованию, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке. При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке.

Статья 20 Стандарта устанавливает шестимесячный срок действительности итоговой величины стоимости объекта оценки для целей совершения сделок.

В различных странах профессиональные организации оценщиков присваивали профессиональный статус тем, кто имел необходимое образование и достаточный опыт. Постепенно возникла потребность в формулировке общих для мировой экономики принципов, идей и правил, что нашло свое отражение в Стандартах оценки, Кодексах профессиональной этики оценщика и других документах, разработанных в 60-70-х годах. В 1981 году был образован Международный комитет по стандартам оценки имущества (МКСОИ). Задачей Комитета стала корректировка стандартов с учетом мнений разных стран и выявление различий в формулировках или в применении Стандартов. Особенно важно для МКСОИ, чтобы международные Стандарты оценки были признаны в международной бухгалтерской и другой финансовой отчетности. Поэтому МКСОИ поддерживает постоянные связи с Международным комитетом по стандартам бухгалтерского учета, Международной федерацией бухгалтеров, Международным комитетом по аудиторской деятельности, Международной организацией комиссий по ценным бумагам.

Каждый Стандарт (их четыре) соответствует некоторому классу ситуаций, относящихся к процессу оценки, и содержит следующие разделы: Введение; Область применения; Определение; Взаимосвязь со Стандартами бухгалтерского учета; Формулировка Стандарта; Замечания; Требования, предъявляемые к структуре отчета; Условия отступления от Стандарта; Дата вступления в силу.

Глава 2. Анализ требований к проведению оценки в Российской Федерации

.1 Методическая база оценки

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации N 519 6 июля 2001 г., являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки и также при проведении оценки.

При проведении оценки объекта на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда или решения уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации оценщик обязан использовать вид стоимости объекта оценки, указанный в соответствующем определении или решении. При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Стандарты оценки определяют виды стоимости объекта оценки, подходы к оценке и методы оценки.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

б) стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

в) стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

г) стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

д) инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

ж) ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

з) утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

и) специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки.

Подходы к оценке:

затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценка во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников встает проблема ее эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.

Основные проблемы, которые обычно призваны решать оценщики, связаны с оценкой стоимости. Она имеет большое значение для потенциального покупателя или продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора - при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании - при возмещении ущерба. Если правительство отчуждает собственность, собственнику может потребоваться ее оценка, чтобы оспорить предложение правительства о справедливой компенсации.

При заключении арендного договора с включением положения о повышении уровня арендной платы последняя устанавливается в процентах от рыночной стоимости. Если одна компания стремится приобрести другую, то ей может потребоваться оценка текущей стоимости недвижимости, принадлежащей последней. Оценка может проводиться в целях оптимизации налогообложения и т.д.

Потребность в оценке стоимости может возникать в ряде случаев. Так, если гражданин или организация владеют каким-либо имуществом, находящимся в собственности государства или правительства Москвы на правах хозяйственного ведения, то при приватизации данного объекта необходимо заключение профессионального оценщика. Обязательность оценки предусматривается также при выкупе либо другом изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд. Например, если частный гараж стоит на месте планируемого проведения очередного автомобильного кольца, и его владельцу предлагают освободить место для будущей дороги, то сумма компенсации должна будет определяться независимым оценщиком. При внесении в уставный капитал предприятия не денежного вклада, превышающего 200 минимальных оплат труда, необходима его рыночная оценка.

Наиболее часто независимый оценщик привлекается при переоценке основных фондов предприятия. Оценка необходима также при привлечении инвестиций. Традиционный способ покрытия дефицита оборотных средств - кредит. Обеспечением по кредиту может быть залог имущества. Как показывает международный опыт, базой при определении залоговой стоимости является рыночная стоимость объекта залога. Для оценки уровня риска, который берет на себя кредитное учреждение, обеспечивающая себя возможностью возместить достаточную сумму средств в случае невозврата заемщиком кредита, необходимо определить отношение между рыночной стоимостью залога и размера кредита.

Необходима оценка и в случае страхования имущества, так как требуется определить страховую стоимость этого имущества или оспорить сумму, в которую страховая компания оценила ущерб.

В соответствии с новым законодательством при заключении брачного контракта можно привлечь оценщика для определения стоимости имущества, что в случае развода значительно облегчит решение имущественных споров.

Цели оценки тесно связаны с ее методами. Оптимальность выбора того или иного метода оценки объекта в большой степени зависит от квалификации и практического опыта оценщика.

В стандартах оценки оценщикам рекомендуется определять стоимость объектов, применяя как можно большее число методов оценки, ограниченное лишь отсутствием необходимой информации. Тогда при согласовании результатов оценки по различным методам вероятность получить более точное значение стоимости объекта значительно возрастает.

Методы оценки недвижимости могут быть сгруппированы в соответствии с затратным, доходным и сравнительным (рыночным) подходом.

Методы затратного подхода подразумевают знание оценщиком специфики, правильно оценивать физический, функциональный, экономический износ, стоимость объекта при наилучшем и наиболее эффективном использовании. Для определения стоимости по методам доходного подхода необходимо знание финансовой математики, владение понятиями капитализации и дисконтирования, умения адекватно оценивать риски вложения капитала, прогнозировать денежные потоки, анализировать рыночную информацию и предвидеть динамику изменения стоимости объекта в зависимости от внешних факторов. Методы сравнительного подхода предполагают наличие достоверной рыночной информации о продажах аналогичных объектов. Эти методы являются наиболее достоверными, однако от оценщика требуется знание рынка, аналитики достаточного количества реальных сделок и правильное применение необходимых поправок (на дату продажи, местоположение, назначение и т.д.).

Рассматривая сферы применения этих методов, можно заключить, что если объект не является доходным, то для его оценки целесообразно применять затратный и сравнительный подходы. В случае, если объект приносит доход, то основным методом становится доходный, а вспомогательными - затратный и сравнительный. Комплексное использование всех трех методов позволяет более точно обосновать рыночную стоимость объекта. В рамках каждого из подходов существуют целый ряд методик расчета рыночной стоимости.

2.2 Требования к проведению оценки

Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

а) заключение с заказчиком договора об оценке

б) установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

в) анализ рынка, к которому относится объект оценки;

г) выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

д) обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

е) составление и передача заказчику отчета об оценке.

Оценка объекта оценки может проводиться оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случае если он не отвечает указанному требованию, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке.

При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке.

Оценщик осуществляет сбор и обработку:
правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;
информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

Оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки.

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

2.3 Применение затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке

При применении затратного метода следует помнить, что полученная на его основе стоимость является базисом рыночной стоимости доходоприносящего объекта. Например, рыночная стоимость комплекса автозаправочной станции будет значительно больше затрат на строительство, а стоимость гостиницы, расположенной в неудачном месте (на окраине города), будет меньше, чем стоимость, определенная затратным методом.

Практика показывает, что наибольшие проблемы при использовании затратного подхода возникают в связи с оценкой рыночной стоимости земли. Наиболее достоверным методом оценки земли с позиций западной теории является метод сравнительного анализа сопоставимых продаж. Использование этого метода в российских условиях практически невозможно из-за неопределенности российского законодательства о земле и непрозрачности информации о сделках по купле или продаже земельных участков.

Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Однако здесь необходимо понимание различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводятся тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

Граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.

Согласно стандартам Российского общества оценщиков (СТО РОО 21-01-95) при оценке затратным подходом необходимо определить: рыночную стоимость участка земли; стоимость восстановления объекта или его замещения; величину накопленного износа объекта; рыночную стоимость недвижимости затратным методом как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости объекта за минусом накопленного износа.

В российских условиях объектом оценки является не полное (абсолютное) право собственности на земельный участок, а лишь право пользования на правах аренды. Теория оценки стоимости земельного участка выделяет здесь пять основных методов определения стоимости: капитализация земельной ренты (доходный подход); метод соотнесения (переноса); метод развития (освоения); техника остатка для земли; метод прямого сравнительного анализа продаж. Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. В России мало распространена практика сдачи в аренду частных землевладений, арендуются главным образом государственные и муниципальные земельные участки. При этом нормативная цена земли неадекватна ее рыночной стоимости.

Самым надежным из всех вышеуказанных методов в мировой практике принято считать метод прямого сравнительного анализа продаж. Расчет методом сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных земельных участков, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым. В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка.

Следующим этапом применения затратного подхода является определение восстановительной стоимости объекта или стоимости замещения. Существуют четыре способа расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Метод количественного анализа заключается в составлении смет затрат на все виды работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений.

Количественный анализ наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет.

Поэлементный способ расчета представляет собой модификацию количественного метода, но он гораздо менее трудоемок, так как основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1 куб.м кирпичной кладки, 1 кв.м кровельных покрытий и т.п.).

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения. Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект-аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта-аналога (1 куб.м, 1 кв.м и пр.) умножается на число единиц оцениваемого объекта.

Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости и широко применяется оценщиками, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий.

Индексный способ заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом РФ и периодически публикуются в печати.

Определение накопленного износа является заключительным этапом затратного подхода.

При затратном подходе определение износа используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта - это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания для определения стоимости оцениваемого объекта.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический).

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов.

Существуют четыре основных метода расчета физического износа: экспертный (самый точный, но и наиболее трудоемкий, рассчитывается на основе создания дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения); нормативный (или бухгалтерский); стоимостной и метод расчета срока жизни здания.

Функциональный износ - это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ устранимый. Элементом устранимого функционального износа можно считать отсутствие камина, затраты на установку которого перекрываются увеличением доходности и рыночной стоимости недвижимости. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов. К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости из-за факторов, связанных как с недостатком, так и избытком качественных характеристик здания.

Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним.

Внешний (экономический) износ - это потеря в стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические, внутриотраслевые, правовые изменения или изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Основными факторами внешнего износа в России являются общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами, наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности, штрафы за загрязнение окружающей среды.

Существуют два подхода к оценке внешнего износа - сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях и капитализация потерь в доходе, относящемся к изменению внешних условий. После определения совокупного накопленного износа оценщик для получения итоговой стоимости объекта недвижимости прибавляет к рыночной стоимости земельного участка разницу полной восстановительной стоимости объекта и накопленного износа.

Затратный подход применим к оценке практически любых объектов недвижимости. Однако не во всех случаях такое применение оправданно (например, оценка доходоприносящей недвижимости).

Наиболее распространенной областью применения затратного подхода является оценка объектов на "пассивных" или малоактивных секторах рынка недвижимости. Преимущество применения затратного подхода в данном случае связано с тем, что недостаточность или недостоверность информации о состоявшихся сделках по купле-продаже объектов-аналогов в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке.

Затратный подход применяют также при технико-экономическом обосновании нового строительства, при оценке рыночной стоимости объектов незавершенного строительства и реконструируемых объектов. В этом случаев затратный подход позволяет оценить эффективность инвестиционного проекта.

Используя сочетание затратного и доходного подхода, а именно сравнивая затраты на строительство объекта с полученным от него доходом, оценщик делает вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании земельного участка, относящегося к объекту оценки. Для отражения результатов оценки в финансовой отчетности предприятия (переоценка основных фондов) оценщики на основании Положения по бухгалтерскому учету (ПБУ 6-97) "Учет основных средств" определяют стоимость объекта оценки затратным подходом.

Постоянно расширяющейся сферой применения затратного подхода выступает рынок страховых услуг. В данном случае предпочтение этому подходу отдается потому, что страховая сумма, сумма страхового взноса и страхового возмещения определяются исходя из затрат страхователя затратным подходом.

Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости характеризуется анализом рыночных продаж объектов, аналогичных и сходных с оцениваемым. Для того чтобы данный подход был применен к конкретной ситуации, необходимо обладать большим объемом накопленных и достоверных статистических данных о продажах сопоставимых объектов недвижимости, что возможно только при условии высокой развитости рынка недвижимости.

В российских условиях для оценки объектов рыночным методом приходится использовать любые имеющиеся сведения о прошедших сделках по объектам, так как проблема поиска информации для данного метода осложняется ее закрытостью.

При оценке стоимости банка суть данного подхода заключается в том, что курс акций банка отражает рыночную привлекательность этого банка как объекта приобретения и инвестирования. Показатель рыночной привлекательности обычно рассчитывается по открытым акционерным обществам, акции которых котируются на фондовых биржах. Для того чтобы определить показатель рыночной привлекательности банка, выпустившего только обыкновенные акции, необходимо разделить прибыль после налогообложения за истекший год на число акций, находящихся в обращении на конец этого года. Полученный показатель является доходом на одну акцию. Затем рыночная продажная цена акций на любую произвольно выбранную дату соотносится с полученным результатом - доходом в расчете на одну акцию, в результате чего определяется показатель рыночной привлекательности. Для российской практики данный подход в настоящее время практически невозможно использовать на практике, ибо акции российских коммерческих банков, за исключением Сбербанка, на фондовых биржах не котируются. Тем не менее, задача прогнозирования курсовой стоимости акций банков после слияний остается актуальной.

Рынок аренды в отличие от рынка продаж является наиболее динамичным, более открытым и богатым с информационной точки зрения. Доходы от аренды в большинстве случаев являются основой для применения доходного подхода к оценке недвижимости.

Общепризнанно, что доходный подход - это наиболее информационно обеспеченный и, следовательно, наиболее достоверный подход к оценке нежилой недвижимости России. Кроме того, доходный подход при всей сложности является наиболее сильным и гибким инструментом оценки, способным решать задачи не только в области недвижимости, но и в других областях: интеллектуальной собственности, бизнеса, инвестиционных проектов и др. Рассмотрим доходный подход подробнее.

В мировой практике при доходном подходе используются: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных доходов.

Метод прямой капитализации основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации. Понятие ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета операционных расходов и резервов на замещение. Определение ЧОД базируется на предположении, что имущество будет сдано в аренду по рыночным арендным ставкам, а в качестве прогнозного периода расчета будет взят наиболее типичный год владения.

Расчет ЧОД начинается с определения потенциального валового дохода (ПВД) - ожидаемой суммарной величины рыночной арендной платы и платы от дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности (плата за пользование стоянкой, за установление настенной рекламы и т.д.). Следующим шагом расчета ЧОД является определение эффективного валового дохода (ЭВД). Для получения ЭВД предполагаемые потери от незанятости арендных площадей и неуплаты арендной платы вычитаются из потенциального валового дохода. Эти потери согласуются с вероятностью того, что часть арендной платы в течение прогнозируемого года не будет собрана, а часть площадей останется не занятой арендаторами. Так как в оценочной деятельности не существует стандартов для определения этих потерь, то лучшим способом для получения информации является рассмотрение сходного объекта собственности, для которого имеются данные по рентным платежам за продолжительный период времени, из которых можно узнать уровень потерь на практике.

ЧОД рассчитывается как разница между величиной ЭВД и величиной операционных расходов (ОР). Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода, их принято делить на:

условно-постоянные;

условно-переменные (эксплуатационные);

расходы (резерв) на замещение.

К условно-постоянным ОР относятся расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, арендная плата за землю, НДС, расходы на страхование.

К условно-переменным ОР относятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-переменные расходы - это расходы на управление, коммунальные платежи, на обеспечение безопасности и т.д.

Расходы на замещение вычитаются как ежегодные отчисления (резерв) в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации).

Формула оценки выглядит так:

где: V0 - текущая стоимость (стоимость на момент оценки) бизнеса, CF - годовой денежный поток, R - коэффициент капитализации.

Наиболее сложным этапом оценки недвижимости методом капитализации является определение коэффициента (или ставки) капитализации. В западном классическом варианте метод прямой капитализации предусматривает для капитализации использовать коэффициент (ставку), извлекаемый из рыночных сделок, по которым одновременно известны цена аренды и цена продажи. Практика показывает, что в российских условиях найти такую информацию невозможно.

Коэффициент капитализации при оценке бизнеса обычно определяется как разница между ставкой дохода на капитал (ставкой дисконта) для оцениваемого предприятия и ожидаемым среднегодовым темпом роста дохода предприятия.

Формула для нахождения коэффициента капитализации имеет вид:

где: R - коэффициент капитализации, r - ставка дисконта, g - ожидаемый среднегодовой темп роста дохода.

Другим методом определения коэффициента капитализации является метод суммирования (кумулятивного построения). Суть метода состоит в том, что в качестве базовой применяется безрисковая ставка процента и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости (премия за риск вложения в объект недвижимости, премия за низкую ликвидность, поправка на инвестиционный менеджмент и др.).

Как свидетельствует анализ последних периодических изданий, в западной оценочной практике главную роль в настоящее время играет метод дисконтирования денежных доходов. Метод дисконтирования денежных потоков - наиболее универсальный расчетный инструмент капитализации, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиции того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Формула оценки бизнеса в данном случае имеет вид:

где: V0 - оценка стоимости компании (чистая текущая стоимость), n - 0,1,2,...,N - интервалы планирования, CFn - денежный поток (отрицательный или положительный) в интервал планирования n, CF(N+1) - стабильный годовой денежный поток остаточного периода, определяемый по первому году, следующему после периода планирования, r - ставка дисконты (ставка дохода на инвестированный капитал), R - коэффициент капитализации для остаточного периода.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков последовательно определяются:

срок прогнозного периода (срок проекта);

чистый операционный доход;

прогнозные (будущие) денежные потоки по каждому периоду проекта;

возможный денежный поток от реверсии (продажи) объекта недвижимости в конце прогнозного периода;

ставка дисконтирования для будущих денежных потоков;

рыночная стоимость объекта недвижимости.

Срок прогнозного периода зависит от ряда факторов: уровня и темпа инфляции; типа объекта; климатических условий, в которых он функционирует, и др. В международной оценочной практике принято принимать средний срок проекта, если иное не предусмотрено дополнительными условиями, равным 7 - 10 годам. Для российских условий типичным сроком проекта можно принять период, равный 3-5 годам.

В соответствии с принципом ожидания основной оценки рыночной стоимости доходным методом является ЧОД, который способен генерировать в стоимость посредством дисконтирования. Этот доход должен быть спрогнозирован для каждого года использования объекта. Расчет ЧОД выполняется путем прогноза формирующих его доходов и расходов.

Для прогнозирования денежного потока от реверсии обычно выбирается один из трех способов:

прямое задание величины реверсии;

прогнозирование тенденции изменения стоимости собственности за период владения;

применение ставки дисконтирования к потоку денежных средств после уплаты налогов послепрогнозного периода.

Ставка дисконтирования определяется как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка. Поскольку норма прибыли прямо пропорциональна риску, ставка дисконтирования прямо зависит от того, насколько высоко средний оценивает уровень риска, связанный с вложением средств в покупку данной недвижимости. Чем выше уровень риска, тем больше ставка дисконтирования и соответственно меньше стоимость будущих доходов. При расчете ставки дисконтирования следует учитывать, что она рассматривается как нижний предельный уровень доходности вложений, при котором инвестор допускает возможность вложений своих средств в данный объект, учитывая, что имеются альтернативные вложения, предполагающие получение дохода с той или иной степенью риска. Для расчета ставки дисконтирования используется несколько методик, наиболее предпочтительными из которых являются метод цены капитальных вложений и метод суммирования.

Так как метод суммирования был рассмотрен выше, то остановимся подробнее на методе цены капитальных вложений.

Этот метод расчета ставки дисконтирования основан на анализе информации фондового рынка. Расчет производится на основании трех компонентов:

номинальная безрисковая ставка;

общая доходность рынка в целом (среднерыночный портфель ценных бумаг);

коэффициент бета.

При расчете номинальной безрисковой ставки можно пользоваться показателями по безрисковым операциям - как среднеевропейскими, так и российскими. Для повышения точности расчета безрисковую составляющую ставки дисконтирования можно вычислять исходя из данных о котировках отечественных и европейских ценных бумаг.

В качестве среднерыночной доходности используется доходность по сбалансированному инвестиционному портфелю ценных бумаг. Список акций на основе котировок которых рассчитывается средняя доходность, регулярно публикуется в средствах массовой информации и в Интернете.

Метод расчета коэффициента бета заключается в анализе ключевых факторов макроэкономического, отраслевого, финансового и законодательного рисков, оказывающих влияние на компанию.

Процесс расчета настоящей стоимости осуществляется посредством приведения к текущей стоимости будущих денежных потоков по каждому периоду проекта на основе применения теории денежной стоимости во времени и заключается в последующем сложении всех полученных значений и выручки от продажи (реверсии).

Хотелось бы отметить, что в условиях развитого рынка недвижимости все три подхода при использовании достоверных данных должны приводить к примерно одинаковым результатам. Результат оценки, полученный каким-либо методом, существенно отличающийся от других, является симптомом того, что в процессе оценки была либо использована недостоверная информация, либо была допущена ошибка методического или математического характера.

Чтобы составить итоговое заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости, необходимо провести окончательное согласование результатов оценки. Для этого нужно придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Согласование результатов, так же как и цели оценки, в какой-то степени отражает адекватность применения каждого из подходов. Так, если результаты оценки необходимы для страхования объекта, предпочтение отдается затратному подходу. Если необходимо определить рыночную стоимость объекта для купли-продажи, то чаще используют методы доходного и сравнительного подходов. Если результаты оценки необходимы для того, инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости, то лучше использовать один из методов доходного подхода.

2.4 Правила составления и оформления отчета об оценке

Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки. Общие требования к содержанию отчета об оценке таковы.

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Глава 3. Основные направления развития оценочной деятельности в РФ

1 Развитие оценочной деятельности - как важнейший аспект развития гражданского общества и рыночных отношений в экономике

Независимая оценка стоимости является информационной основой для принятия эффективных решений, как в частном, так и государственном секторах экономики, способствует защите имущественных прав участников гражданских отношений. Таким образом, развитие оценочной деятельности является в современной России важным аспектом развития гражданского общества и рыночных отношений в экономике.

Вместе с развитием рынка в России за последние 10 лет оценочная деятельность прошла с нуля путь становления и к настоящему времени сформировалась как самостоятельная сфера деятельности в экономике.

Сложился единый рынок оценочных услуг. В настоящее время в рамках единых требований на основании федеральной лицензии оценочную деятельность осуществляют более 5300 юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Сформирована система государственного регулирования оценочной деятельности, основанная на Федеральном законе Об оценочной деятельности в Российской Федерации и включающая контроль за соблюдением оценщиками требований и условий, стандарты оценки и методические рекомендации, требования к образованию специалистов.

Развиваются саморегулируемые организации оценщиков. Налажено их взаимодействие с Минимуществом России по всему спектру проблем развития рынка оценки. Появляется первый опыт взаимодействия саморегулируемых организаций оценщиков с различными группами потребителей услуг по оценке. Осуществляется взаимодействие с международными профессиональными объединениями оценщиков: Международным комитетом по стандартам оценки (IVSC), Европейской группой ассоциаций оценщиков (TEGoVa). Представительство российских оценщиков в этих организациях, постоянный обмен информацией, перевод Международных и Европейских стандартов оценки, участие в международных научных конференциях содействует развитию национальной системы оценки в России, а также согласованности в развитии оценки в странах СНГ.

Саморегулируемыми организациями оценщиков приняты стандарты профессиональной деятельности, документы об этике бизнеса оценщика, проведении контроля качества профессиональной деятельности оценщиков, входящих в ту или иную саморегулируемую организацию. Предприняты шаги к объединению ряда саморегулируемых организаций оценщиков.

Развивается методологическая база оценки, учитывающая международный опыт, а также особенности развития экономики и правового регулирования в России. Минимуществом России в развитие стандартов оценки утверждены методические рекомендации об определении рыночной стоимости интеллектуальной собственности, земельных участков, права аренды земельных участков. Ряд методических материалов, обобщающих опыт проведения оценочных работ в России, издан Торгово-промышленной палатой Российской Федерации. Российским обществом оценщиков переведена последняя редакция Европейских стандартов оценки. За последние годы в России издано большое количество научной и учебной литературы по оценке. Все вместе это способствует преодолению методического вакуума в оценочной деятельности.

Развитие оценки в Российской Федерации было бы невозможно без системы подготовки, переподготовки и повышения квалификации специалистов-оценщиков. Одним из важных событий на этапе становления оценочной деятельности в России стало проведение в 1993 году семинаров по оценочной деятельности, организованных Институтом экономического развития Всемирного Банка. Заметный импульс развитию образования в сфере оценки был дан в ходе формирования и развития лицензионных требований к деятельности оценщиков. В настоящее время подготовка, профессиональная переподготовка повышение квалификации оценщиков осуществляется более чем в 70 расположенных на всей территории Российской Федерации образовательных учреждениях, прошедших согласование базовых образовательных программ в Минимуществе России.

В России формируется опыт оценки в ходе реорганизации крупных имущественных комплексов с участием международных и российских оценочных компаний. Обсуждение этой работы на ее различных этапах способствует росту культуры оценки, а также культуры управленческих решений в Российской Федерации. С развитием экономической реформы в России, ростом частной инициативы, ростом конкуренции, увеличением количества сделок с разнообразными экономическими ресурсами растет востребованность независимой оценки стоимости. Многосторонний анализ наиболее эффективного использования различных объектов, проводимый в ходе работы оценщиков, применение различных методик оценки способствуют в целом росту культуры управленческих решений в сфере экономики. Специалисты, обладающие знанием технологии оценки, являются интеллектуальным капиталом, необходимым для осуществления экономических преобразований. Вместе с этим, востребованность оценки предъявляет растущие требования к качеству работы оценщика. Решение этой ключевой для рынка оценки задачи решиться при тесном взаимодействии государства, саморегулируемых организаций оценщиков, образовательных учреждений, потребителей оценочных услуг.

3.2 Развитие инфраструктуры оценочной деятельности

Подготовка кадров

Подготовка оценщиков является одним из основных условий развития рынка оценки. Первоочередным шагом должно стать принятие Государственных требований к программам профессиональной переподготовки оценщиков в Российской Федерации для специализаций "Оценка стоимости недвижимости", "Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств", "Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности" (в объеме не менее 500 учебных часов), для специализации "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)" (в объеме не менее 800 учебных часов).

В состав образовательных программ по переподготовке должны входить, в частности, макро- и микроэкономика, право, бухгалтерский учет и аудит, экономический анализ, налоги и налогообложение, математические методы оценки, инвестиции, дисциплины специализаций в зависимости от выбранного направления оценочной деятельности.

Необходимо также проводить разработку программ повышения квалификации оценщиков в Российской Федерации, которые не должны подменять переподготовку специалистов.

Организация научных исследований

Развитие оценочной деятельности связано с проведением научных и методологических исследований. В качестве первоочередной задачи научных исследований в области оценочной рассматривается разработка следующих направлений:

совершенствование регламентации, порядка проведения и методологии переоценки основных фондов;

развитие методик определения стоимости акционерного капитала; взаимосвязь оценки и управления стоимостью предприятия;

особенности оценки стоимости финансово-кредитных институтов; оценка объектов интеллектуальной собственности в том числе созданных за счет средств государственного бюджета; особенности оценки для целей приватизации;

совершенствование методологии и системы определения восстановительной стоимости объектов недвижимости с учетом текущих цен и расценок;

развитие методологии и нормативной базы определения средних сроков полезного использования объектов основных средств;

определение методов расчета всех видов износа для различных видов имущества, в том числе использующих методы инструментального контроля и измерения;

применение методов математической статистки применительно к задачам оценки;

совершенствование методов расчета рисков при анализе доходности объектов оценки;

развитие методик расчета ущерба при стихийных бедствиях и техногенных авариях;

определение основных методологических принципов оценки природных ресурсов;

изучение методологических проблем, связанных с использованием статистических данных в практике оценочной деятельности и в методических материалах по оценке и реструктуризации активов предприятий; создание и внедрение экспертных систем в оценке имущества. Перечисленные задачи научных исследований не исчерпывают всего круга вопросов, требующих проведения специальных научных исследований, однако проведение исследований по перечисленным проблемам является приоритетным. Целесообразно объединить усилия специалистов экономических ведомств, оценщиков, сотрудников соответствующих научных организаций в решении научно-методических вопросов по развитию оценочной деятельности.

При разработке и формировании нормативной базы в сфере ценообразования в строительстве, разработке сметного и технического нормирования в области оценки недвижимости проведение этих работ необходимо осуществлять совместно с Госстроем России.

Организация финансирования исследований может быть решена следующими способами:

создание фондов научных исследований с привлечением средств оценочных фирм и потенциальных потребителей результатов исследований, включая крупные финансово-промышленные группы;

разработка комплексной программы научных исследований, объединение и координация ресурсов фирм-исполнителей с последующей коммерческой реализацией полученной научной продукции;

подготовка предложений для получения грантов зарубежных объединений оценщиков с целью организации финансирования исследований и проведение этих исследований совместно с зарубежными специалистами. Необходимым условием экономии средств и объединения усилий различных специалистов является создание плана исследований в области оценочной деятельности в Российской Федерации и определение головных (ведущих) разработчиков (координаторов) по конкретным темам. Общую координацию этих работ должен осуществлять Межведомственный совет по вопросам регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации.

Информационное обеспечение оценочной деятельности

Процесс оценки стоимости связан с проведением анализа больших массивов информации. Основные текущие затраты при проведении конкретных оценок связаны с поиском и обработкой различной информации, необходимой для реализации цели оценки. Поэтому развитие информационного обеспечения работы оценщиков является одним из важнейших факторов успешной реализации перспективной цели Концепции.

Необходимо обеспечить участие министерств и ведомств, в том числе Госкомстата России в информационном обеспечении деятельности по оценке, в т.ч. в представлении необходимой информации о ценах в инвестиционной сфере, наличии и состоянии основных средств и других составных элементов национального богатства, инвестиционном климате, сводных характеристиках деятельности предприятий, другой необходимой информации.

Поскольку потенциальными потребителями таких информационных систем могут явиться как государственные, так и негосударственные структуры, необходимо разработать перечень информационных баз данных и согласовать этот перечень с возможными потенциальными потребителями. Необходимо провести ревизию уже существующих информационных баз.

Важнейшим вопросом является актуализация данных. Поэтому на этапе формирования перечня разрабатываемых информационных баз необходимо определять порядок их постоянного обновления.

Для создания информационных систем требуются не только финансовые и интеллектуальные ресурсы, но и законодательные решения по использованию той или иной информации. Недопустимо, чтобы информационные базы, разрабатываемые на протяжении многих лет, были "приватизированы" теми или иными ведомствами. Следует определить регламент, по которому с одной стороны был бы обеспечен равноправный доступ к информации, не являющейся государственной или иной тайной для всех участников оценочного процесса, а с другой стороны, информация, используемая в процессе оценки, могла быть проверена на достоверность всеми заинтересованными сторонами. Следует определить головную организацию, которая будет осуществлять создание и ведение перечня информационных баз, используемых для целей оценки.

3.3 Оценка как неотъемлемая часть рынка финансовых услуг

Будучи тесно взаимосвязанными, оценка, бухгалтерский учет, первичный учет и налогообложение должны иметь единый понятийный аппарат и использовать методически схожий порядок определения стоимости.

Представление достоверной информации в финансовой отчетности и формирование адекватного налогообложения невозможно без периодической оценки рыночной стоимости имущества предприятия. Отражение результатов оценки в бухгалтерской отчетности и учет результатов оценки при налогообложении являются важными задачами, решение которых связано с развитием оценки, проведением налоговой реформы и реформы бухгалтерского учета в Российской Федерации.

Возможные подходы к решению указанных задач должны быть разработаны Межведомственным советом по вопросам регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации.

В целях создания благоприятных условий для анализа данных, прогнозирования, решения вопросов инвестиционной, амортизационной и налоговой политики на региональном и федеральном уровнях, осуществляемых, как правило, с привлечением статистических данных, целесообразно принять меры к гармонизации оценки и статистического учета.

Важным вопросом развития оценочной деятельности является вопрос о взаимодействии оценщиков с другими специалистами, оказывающими услуги а финансово-экономической сфере.

В ряде нормативных документов, включая и Федеральные законы, существуют терминологические несоответствия, при которых работы, которые должны, по сути, оказывать оценщики, относятся к компетенции аудиторов.

Необходимо четко на уровне законодательства ввести разграничение этих видов деятельности. Вместе с тем, работы по ~ оценке и аудиту дополняют друг друга. Проведение полноценной оценки бизнеса невозможно без предварительного аудита.

Новым направлением в сфере услуг в современных условиях является оказание услуг предприятиям по разработке схем реструктуризации. Проведение этих работ совместно специалистами по финансовому консалтингу и оценщиками позволит повысить эффективность решений по управлению капиталом.

В настоящее время в каждой из стран, входящих в IVSC (Международный Комитет по стандартам оценки) и TEGOVA (Европейскую группу ассоциаций оценщиков), существуют национальные режимы регулирования оценочной деятельности. При этом регулирование оценочной деятельности в США отличается, например, от регулирования оценки в Великобритании или Германии.

Основным признаком, позволяющим сделать вывод о соответствии национальной системы оценки международным требованиям, является соответствие национальной системы стандартов оценки международным стандартам оценки.

Основными направлениями обеспечения соответствия оценочных работ в Российской Федерации международным требованиям является максимально возможное использование международных стандартов оценки при разработке отечественных стандартов, участие российских отделений международных аудиторских и оценочных компаний в работе российских саморегулируемых организаций оценщиков, реализация совместных оценочных работ (в том числе консорциумами оценщиков).

Увеличение портфеля заказов у российских оценщиков, получаемых от зарубежных заказчиков на выполнение оценочных работ как на территории Российской Федерации, так и за рубежом, является одним из индикаторов реализации перспективной цели настоящей Концепции.

Заключение

В России история развития оценочной деятельности распадается на два периода: дореволюционный и современный. Уже в 1992-93 гг. отдельные специалисты начали заявлять о себе как о профессиональных оценщиках. В 1993 году была создана первая общероссийская профессиональная организация оценщиков - Российское Общество Оценщиков.

Оценка в современных условиях развивалась первоначально усилиями частных лиц, потом добавились стандарты профессиональных организаций, появились специальные законы и акты регулирующие.

В новейший период четко определились два направления оценки:

для государственных нужд

для нужд частных собственников и других частных юридических и физических лиц.

Главные моменты взаимодействия заказчика и оценщика были законодательно закреплены в 1998 году федеральным законом об оценочной деятельности. Наряду с федеральными и местными законами в систему государственного регулирования оценочной деятельности входят и соответствующие подзаконные акты.

Цели, задачи, направления и принципы государственного регулирования системы оценочной деятельности в стране определяет Концепция развития оценочной деятельности в Российской Федерации. Согласно этой Концепции, вопросы создания и развития правового государства включают в себя целый комплекс мер по обеспечению равных прав всем членам общества, включая и имущественные права. Необходимыми гарантиями при этом является справедливая оценка этих прав.

Исследуя мировой опыт развития оценки в современной России возможно развивать национальную систему оценки. Нельзя слепо копировать опыт других стран или создавать принципиально новых подходов, не учитывающих общемировые тенденции в развитии оценочной деятельности.

Формирование оценки возможно только на основе создания общего правового, методологического и информационного пространства на всей территории Российской Федерации. Создание изолированных региональных или ведомственных нормативных и инструктивных актов или иных документов, не связанных с общей системой оценки в РФ, является недопустимым.

Оценка как профессиональный вид деятельности должна отвечать текущим потребностям проводимых экономических реформ, а также учитывать как региональные, так и отраслевые особенности.

Основной функцией государства в формировании оценки должно явиться, в первую очередь, создание системы правового регулирования этого вида деятельности.

Перспективная цель - создание в Российской Федерации саморазвивающейся и адаптивной к внешним условиям системы оценочной деятельности, обеспечивающей качественные услуги по оценке стоимости. Реализация перспективной цели во многом зависит от хода развития рыночных отношений в экономике России, вместе с этим основные институты, обеспечивающие реализацию перспективной цели, предполагается сформировать до 2018 года. Для реализации перспективной цели необходимо решить следующие задачи:

обеспечить эффективный государственно-общественный контроль качества оценочных работ;

создать условия для становления и развития саморегулируемых организаций оценщиков;

максимально унифицировать понятийный аппарат и терминологию, применяемую в оценочной деятельности, с понятийным аппаратом и терминологией бухгалтерского и первичного учета, налогообложения, регистрации объектов оценки в Российской Федерации, а также с понятийным аппаратом и терминологией международных стандартов оценки;

создать систему подготовки и переподготовки кадров в области оценки;

организовать комплексные научные исследования в области оценочной деятельности;

устранить на законодательном уровне пробелы, связанные с оборотом результатов интеллектуальной деятельности, земельных ресурсов;

создать систему информационного обеспечения оценочной деятельности.

В основу государственного регулирования оценочной деятельности положены следующие принципы:

оценочная деятельность является самостоятельным видом предпринимательской деятельности;

оценка является самостоятельным научным направлением, со своей методологией, терминологией, принципами исследований;

становление и развитие оценки возможно только в условиях рыночных отношений и правового регулирования предпринимательской деятельности;

базируясь на мировом опыте оценочной деятельности, в современных условиях России необходимо создавать и развивать национальную систему оценки. Недопустимо как копирование зарубежного опыта, так и создание "принципиально новых" подходов;

развитие оценочной деятельности возможно только на основе общего правового, методологического и информационного пространства на всей территории Российской Федерации.

создание изолированных региональных или ведомственных нормативных и иных документов, не основанных на общероссийском законодательстве об оценке, является недопустимым;

мероприятия по развитию оценочной деятельности должны отвечать текущим потребностям проводимых экономических реформ;

эффективным развитие оценочной деятельности может быть только при соблюдении принципа баланса прав, обязанностей и ответственности всех участников оценочного процесса, при наличии добросовестной конкуренции независимых оценщиков.

Обеспечение взаимодействия и координации деятельности органов государственной власти по вопросам оценочной деятельности является необходимым условием эффективного государственного регулирования рынка оценки. Для реализации этой задачи в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 20 августа 1999г. № 932 Мингосимуществом России создан Межведомственный совет по вопросам регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации.

Межведомственный совет по вопросам регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации:

обеспечивает взаимодействие федеральных органов исполнительной власти по вопросам оценочной деятельности;

готовит предложения по совершенствованию законодательных и иных нормативно-правовых актов в области регулирования оценочной деятельности;

предварительно рассматривает проекты рекомендаций законодательным и исполнительными органами власти субъектов Российской Федерации по вопросам принятия законодательных и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, регулирующих оценочную деятельность;

рассматривает и высказывает мнение по представляемым на утверждение Министру государственного имущества Российской Федерации проектам инструкций и методических материалов, обязательных для применения органами, лицензирующими оценочную деятельность;

проводит анализ практики применения действующего законодательства и ведомственных актов, а также предложений заинтересованных федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, организаций и граждан по вопросам, относящимся к компетенции Совета;

инициирует проведение исследований по вопросам оценочной деятельности; Для разработки и/или экспертизы нормативно-методических документов при Межведомственном совете создаются рабочие группы.

В становлении и развитии оценочной деятельности в Российской Федерации активное участие принимают саморегулируемые организации оценщиков. Законом предусмотрено помимо государственного регулирования саморегулирование деятельности оценщиков. За рубежом саморегулируемые организации оценщиков играют важную роль в регулировании оценочной деятельности. В связи с этим государственное регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации должно быть тесно увязано с саморегулированием оценщиков.

Основными направлениями развития оценочной деятельности как инструмент эффективного управления собственностью в России являются:

Оценка инвестиционных проектов.

Оценка для целей залога имущества и ипотечного кредитования.

Оценка убытков.

Оценка для целей исполнительного производства и судопроизводства.

Оценка недвижимости и земельных ресурсов.

Оценка (переоценка) основных фондов.

Оценка интеллектуальной собственности.

Оценка долгов предприятий.

Оценка является неотъемлемой частью рынка финансовых услуг и поэтому необходима унификация понятийного аппарата и терминологии оценочной деятельности с понятийным аппаратом и терминологией бухгалтерского и первичного учета, налогообложения. В целях создания благоприятных условий для анализа данных, прогнозирования, решения вопросов инвестиционной, амортизационной и налоговой политики на региональном и федеральном уровнях, осуществляемых, как правило, с привлечением статистических данных, целесообразно принять меры к гармонизации оценки и статистического учета.

Изначально в России не существовало собственных методических материалов для проведения оценочных работ, поэтому применялись западные методики. Однако использовать их в условиях неразвитого и непрозрачного российского рынка зачастую невозможно без соответствующей адаптации, а нехватка практических навыков в решении этих вопросов приводит не только к значительным ошибкам при определении стоимости оцениваемых объектов, но и просто к абсурдным ситуациям.

В настоящее время наработанный и обобщенный опыт уже позволяет адаптировать западные методики к российским условиям и ведет к повышению качества оценочных услуг. Вследствие этого управленческие решения, основанные на результатах квалифицированной оценки, более обоснованны и снижают вероятность ошибочных действий руководителя в нестабильной рыночной среде.

Это обстоятельство является основой того, что грамотно проведенная оценка становится неотъемлемым инструментом ведения бизнеса, в частности, основой эффективного управления системой активов предприятия.

Квалифицированная оценка бизнеса позволяет выявить недооцененные, а часто и неучтенные активы, и должным образом их оптимизировать. Проведение независимой оценки также способствует формированию привлекательного инвестиционного облика компании, повышению кредитного рейтинга и становится одним из важнейших рычагов в построении партнерских отношений с потенциальными инвесторами и кредиторами.

Развитие оценочной деятельности является необходимым условием для укрепления рыночных отношений и дальнейшего продвижения страны по пути реформ.

Список использованной литературы

1.Федеральный закон от 29.07.98 г. № 135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации.

2.Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519 Об утверждении стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.

.Распоряжение Правительства Российской Федерации от 6 апреля 2000 г. № 369-p О Концепции развития оценочной деятельности в Российской Федерации.

.Закон г. Москвы от 11.02.98г. № 3 Об оценочной деятельности в городе Москве.

.Распоряжение мэра г. Москвы от 12 июля 1999 г. N 723-PM О развитии системы регулирования оценочной деятельности в г. Москве.

.Алешин А. Знай себе цену. Знание - сила, №3, 2011 г.

.Ардзинов В., Александров В., Ценообразование в строительстве и оценка недвижимости, Питер, 2013, 384 стр.

.Александров В.Т., Оценка устаревания и наиболее эффективного использования недвижимости, СтройИздат СЗ, 2010, 330 стр.

.Бухарин Н.А., Озеров Е.С. и др. Оценка и управление стоимостью бизнеса. Учебное пособие. - СПб, ЭМ - НиТ, 2011. 238 с.

.Варламов А.А., Комаров С.И., Оценка объектов недвижимости Форум 2010, 289 стр.

.Верхозина А.В., Федотова В.А.. Сравнительный анализ международного и российского законодательства в области оценочной деятельности, Москва Интерреклама 2013.

.Даниленко Д. Из истории оценочной деятельности. Журнал Квартира, дача, офис, № 219, 25.11.13.

13.Есипов В. Е., Маховикова Г.А. , Мирзажанов С.К. , Касьяненко Т.Г. , Коммерческая оценка инвестиций. Учебное пособие, 2012.

Кобелева, С. А. Вопросы оценки стоимости объектов недвижимости. - 2010.

Максимов С.Н. Экономика недвижимости, учебник, Москва, издательский центр «Академия», 2010.

16.Мурзин А.Д. Недвижимость. Экономика, оценка и девелопмент. Учебное пособие , 2013.

Попова Л.В. , Маслова И.А. , Маслов Б.Г. , Малкина Е.Л. 2011.

Математические методы оценки стоимости имущества. Авторы: С.В. Грибовский, С.А. Сивец, И.А. Левыкина , 2014.

Основы оценочной деятельности, В.Е. Кацман, И.В. Косорукова, А.Ю. Родин, ученое пособие МФПА 2012.

20.Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие , Иванова И.Н. 2010.

Оценочная деятельность, университетская серия под редакцией И.В. Косоруковой, учебное пособие МФПА 2009.

Оценка стоимости имущества, университетская серия под редакцией И.В. Косоруковой, учебное пособие МФПА 2012.

Справочник оценщика недвижимости» под редакцией Лейфера Льва Абрамовича , 2014.

Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД № 12, 2013) / ред. к.т.н. Яскевич Е.Е. М., 2013, - 50 с.

Ревуцкий Л.Д. Государственный подход к решению задач оценки справедливой стоимости предприятий. - Воронеж: // Электронный научно-практический журнал «Перспективы науки и образования», № 6, 2013. С. 220 - 228.

Румянцева Е.Е. Новая экономическая энциклопедия, 4-е издание, Москва Инфра-М, 2012.

Тарасевич Е. Налогообложение и оценка недвижимости в России. Краткий исторический очерк. Виртуальный клуб оценщиков APPRISER.RU Интернет-адрес:

Яценко А. Оценка недвижимости: затратный подход. Журнал Экономист, май-июнь 2011.

Яценко А., Лукашик П. Оценка недвижимости: доходный подход. Финансовая газета № 14, 2011 год.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Курсовая работа

По дисциплине: « Оценка недвижимости »

На тему: « Теоретические основы оценочной деятельности »

ВВЕДЕНИЕ

1. ТЕОРЕТИЧЕСИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Тема данной курсовой работы очень актуальна в наше время. Так как процесс развития в Казахстане рыночных отношений обусловил появление потребности в специалистах, владеющими навыками, позволяющими обеспечить нормальное, полноценное функционирование рыночных структур. Это привело к возникновению ряда профессий, одной из которых стала профессия оценщика (эксперта по оценке различных объектов собственности). недвижимость оценка стоимость

Оценка - это деятельность специалиста, имеющая целью определение вероятной денежной суммы, которую можно реально выручить при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект при конкретных рыночных условиях. Оценка - инструмент в системе государственного регулирования экономики. Она содействует практической реализации намеченного с учетом конкретных условий. Оценочная деятельность в Казахстане за последние годы быстро развивалась и полученный опыт был материализован в принятом в 2000 году Законе РК «Об оценочной деятельности в РК». Все решения органов государственной власти так или иначе касаются вопросов оценки - приватизация государственной собственности, переоценка основных фондов для целей налогообложения и амортизационной политики. Отсюда очень важно определить, как контролировать процесс оценки.

Любой участок рыночных отношений обязан располагать достоверной информацией о реальной стоимости имущества.

Цель данной курсовой работы заключается в изучении теоретической основы оценки, её подходов, методов и принципов.

Задача курсовой работы является после изучения теоретических основ оценки, провести практическое определение рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

1.1 Особенности недвижимости как объект оценки

По Гражданскому Кодексу Республики Казахстан к недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Квартиры и иные жилые помещения, а также нежилые помещения, находящиеся в составе объекта кондоминиума, признаются самостоятельными объектами (видами) недвижимости, если они находятся в индивидуальной (раздельной) собственности.

К недвижимым вещам приравниваются также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания «река-море», космические объекты, линейная часть магистральных трубопроводов. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Нормы настоящего Кодекса и иных законодательных актов, регулирующих отношения, связанные с недвижимыми вещами, применяются к вещам, указанным в настоящем пункте, в случае, прямо предусмотренном законодательными актами Республики Казахстан.

Имущество, не относящееся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законодательных актах.

Основные признаки недвижимости являются:

Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения. Базовым объектом недвижимости является земля.

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими.

Существуют следующие формы дохода от инвестирования в недвижимость:

Увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;

Будущие периодические потоки денежных средств;

Доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

Привлекательность инвестирования в недвижимость объясняется следующими факторами:

В момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как многие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности;

Сохранностью вложенных денежных средств вообще (в обычных условиях недвижимость невозможно потерять, похитить) и инфляцией в частности (инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее);

Возможностью получать от недвижимости доход в денежном выражении и иной полезный эффект проживания, престижности владения определенным объектом и т.п.

Инвестиции в недвижимость имеют такие положительные черты, как возможность многолетнего использования объекта и сохранения капитала.

Факторы влияющие на стоимость объекта недвижимости:

Спрос и предложение;

Полезность;

Дефицитность;

Возможность отчуждаемости объектов.

1.2 Виды стоимости и принципы оценки

Основные виды стоимости недвижимости можно разделить на две группы: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.

Стоимость в обмене включает в себя следующие виды стоимости:

Рыночная стоимость - это расчетная денежная сумма, по которой данный объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки. На цене сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства, когда:

1)одна из сторон сделки не обязан отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана приобретать;

2)стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

3)цена сделки представляет собой эквивалент денежного вознаграждения за объект оценки и принуждения к совершению сделки, в отношении сторон сделки с чьей либо стороны не было.

Ликвидационная стоимость - это стоимость объекта недвижимости при его вынужденной продажи.

Залоговая стоимость - это стоимость объекта недвижимости обеспечивающая ипотечный кредит, величина которой гарантирует возмещения денежных средств кредитора за счет реализации объекта залога.

Страховая стоимость - это денежная сумма на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости рассчитанная в соответствии с методиками используемыми в сфере государства и частного строительства.

Арендная стоимость - определяется с двух сторон при сдаче в аренду.

Утилизационная стоимость - это стоимость объектов недвижимости рассчитанная с учетом затрат на продажу, совокупности элементов объекта недвижимости без их дополнительного ремонта и подготовки к продаже.

В стоимость в пользовании входят следующие виды стоимости:

Инвестиционная стоимость - это стоимость недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), учитывающего его индивидуальные требования и предпочтения определяемая результатами инвестиционного проектирования при оценки недвижимости как объекта инвестиций.

Балансовая стоимость - полная первоначальная стоимость основных фондов, принимаемая в расчет с момента их постановки на учет в бухгалтерском балансе.

Налогооблагаемая стоимость - стоимость определенная на основе нормативных документов относящихся к налогообложению недвижимости.

Основные принципы в оценке недвижимости можно разделить на четыре категории:

1.Принципы, основанные на представлениях собственника (полезность, замещение, ожидание)

2.Принципы, вытекающие из эксплуатации объекта (вклад, остаточная продуктивность, сбалансированность, разделение)

3.Принципы, обусловленные рыночной средой (спрос и предложение, конкуренция, соответствие изменениям внешней среды)

4.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ).

1.3 Основные этапы процесса оценки недвижимости

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1й этап. Постановка задания на оценку.

1.1. Цель оценки.

1.2. Вид определяемой стоимости.

1.3. Установление оцениваемых имущественных прав.

1.4. Дата проведения оценки.

2й этап. Составление плана и договора на проведение оценки.

2.1. График работ по оценке.

2.2. Источники информации.

2.3. Выбор методов оценки.

2.4. Затраты на проведение оценки.

2.5. Денежное вознаграждение за проведение оценки.

2.6. Составление договора на оценку.

3й этап. Сбор и анализ информации.

3.1.Осмотр объекта и прилегающей территории.

3.2. Юридическое описание объекта недвижимости.

3.3. Физические характеристики и местоположение.

3.4. Экономическая информация.

3.5. Проверка достоверности собранной информации.

3.6. Анализ и обработка информации.

4й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.

4.1. Анализ земельного участка как условно свободного.

4.2. Анализ земельного участка с улучшениями.

5й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов.

5.1. Оценка стоимости на основе доходного подхода.

5.2. Оценка стоимости на основе сравнительного подхода.

5.3. Оценка стоимости на основе затратного подхода.

6й этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.

6.1. Проверка полученных данных о величине стоимости.

6.2. Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации.

6.3.Выведение итоговой величины стоимости.

7й этап. Составление отчета об оценке.

Постановка задания на оценку.

Постановка задания на оценку является начальным этапом, на котором определяются и формулируются базовые параметры оценочного задания. Четкая постановка задачи необходима для полной и недвусмысленной трактовки характера задания на оценку, выбора методов оценки и толкования результатов, отраженных в отчете. Наиболее важные компоненты задания на оценку включают:

Идентификацию объекта недвижимости;

Идентификацию подлежащих оценке имущественных прав;

Назначение (сфера применения) результатов оценки;

Выбор и определение вида стоимости;

Уточнение даты проведения оценки;

Описание объема оценки;

Уточнение иных ограничений.

Идентификация объекта недвижимости включает описание таких характеристик, как адрес, полное юридическое описание, точное местонахождение и границы недвижимости.

Идентификация объекта недвижимости представляет его точное юридическое описание, которое целесообразно составлять на основе предоставленной заказчиком информации. Необходимая информация может быть получена из государственного реестра данных обследования земельных участков в соответствии с местным и государственным законодательством.

Правильное юридическое описание должно учитывать конкретную региональную систему обследования и описания земельных участков, которое состоит из описания их границ, государственной системы обследования, а также процедуры описания и составления карты участков и кварталов. Идентификация подлежащих оценке имущественных прав.

Особенностью оценки недвижимости является комплексный подход, который одновременно рассматривает недвижимость и как реально существующий физический объект и как набор прав частных либо юридических лиц, которые они могут иметь или предъявлять на собственность, а также использование земельных участков и строений.

Объектом оценки может выступать недвижимость с полными или частичными имущественными правами, обусловленными отделением или разделением прав собственности. В процессе определения рыночной стоимости недвижимости оценщик учитывает такие ограничения прав собственности, как договор аренды, сервитуты, ограничения, вызванные залоговым удержанием объекта недвижимости, притязания на права собственности, а также права распоряжения воздушным пространством или наземной территорией.Сфера применения или назначение результатов оценки - это экономическая процедура, осуществляемая впоследствии заказчиком на основе полученного оценщиком результата стоимости.

Оценка стоимости недвижимости проводится в целях определения:

Цены купли-продажи;

Суммы залога при кредитовании;

Базы налогообложения;

Условий арендного договора;

Стоимости зданий и сооружений бухгалтерской отчетности;

Базы справедливой компенсации при отчуждении имущественных прав;

Базы договора страхования.

Выяснение способа последующего использования полученного результата стоимостной оценки необходимо для выбора оптимальной процедуры оценки - от сбора и анализа необходимой информации до применения наиболее результативных методов оценки и принципов согласования результатов.

2. ПРАКТИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

2.1 Основные подходы и методы оценки

Существует три базовых подхода к определению стоимости объекта оценки, в рамках которых используются различные методы.

Подходы к оценке:

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимы для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применявшихся на дату оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Затратный подход.

Необходимое условие для использования затратного подхода - достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Основные этапы применения затратного подхода:

Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;

Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора); расчет выявленных видов износа;

Оценка рыночной стоимости земельного участка;

Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам.

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:

Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;

В случае, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования здания;

Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;

Для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);

Для оценки в целях страхования;

В случае если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке.

Сравнительный подход.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, который говорит о том, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Основными этапами оценки недвижимости сравнительным подходом являются:

Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенного того сегмента, к которому принадлежит данный объект.

Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно (или по которым существуют предложения на открытом рынке);

Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектов;

На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов;

Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Основными критериями выбора сопоставимых объектов (аналогов) являются права собственности на недвижимость, условия финансирования сделки, условия и время продажи (предложения), местоположение объекта недвижимости, физические характеристики оцениваемого объекта.

Доходный подход.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момента как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

Качество и количество доходов, который объект недвижимости может понести в течение своего срока службы;

Риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта. Также он используется при определении рыночной стоимости.

Основными этапами оценки недвижимости доходным подходом являются:

Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов (ставка арендной платы) на рынке для сравнимых объектов;

Анализ потерь;

Расчет издержек от эксплуатации оцениваемого объекта;

Определяется чистый операционных доход, который равен разнице валового потенциального доход за вычетом потерь и издержек;

Преобразование чистого операционного дохода в стоимость объекта недвижимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов: метода прямой капитализации доходов и метода дисконтирования денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Метод капитализации доходов используется, если:

Потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Метод дисконтированных денежных потоков применяется, когда:

Предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

Имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

Потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

Оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

Объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

2.2 Оценка недвижимости сравнительным подходом

Исследуемый объект расположен в городском районе с названием Юго - Восток. Район начал застраиваться в 70-е годы и представлял собой спальный район с многоэтажной застройкой жилыми домами тип «хрущевки». Объект оценки - квартира расположена в 5-ти этажном относительно новом (1977 года постройки) доме, типа «новостройка» советского времени, дом многосекционный и входит в высотный ансамбль жилого сектора.

Описание объекта оценки:

Вход в подъезд осуществляется со стороны дворового фасада. Квартира расположена на пятом этаже пятиэтажного, крупнопанельного дома.

Ремонтные (перепланировка помещений) и отделочные работы выполнены в квартире в 2009 году.

Для производства работ по оценке нам представлен Технический паспорт формы (Ф-3), выполненный Республиканским государственным предприятием «Центр по недвижимости по Карагандинской области» по состоянию на 14.09.2000г.

Назначение объекта: жилье;

Квартира расположена: на 5-ом этаже;

Общая площадь: 76 м 2 ;

В том числе жилая: 52 м 2 ;

Высота помещений: 2,7 м;

(Частично нами использовались данные из проекта по реконструкции квартиры, утвержденного КГП «КарагандаГражднПроект»)

Входная дверь двойная: металлическая серийного производства, вторая дверь, со стороны квартиры деревянная.

Прихожая. Потолок окрашен водоэмульсионной краской. Стены оклеены рельефными обоими под покраску на флизелиновой основе. Покрытие пола - линолеум. По периметру пола устроен пластмассовый плинтус.

Спальная комната (детская). Потолок в спальной комнате окрашен водоэмульсионной краской. Стены оклеены обоями. Покрытие пола - линолеум. Оконные проемы закрыты пластиковыми окнами с двойным стеклопакетом. Дверной проем закрыт деревянным блоком, щитовой дверью серийного производства.

Спальная комната. Межкомнатная дверь в спальную - щитовая серийного производства. Потолок окрашен водоэмульсионной краской. Отделка стен выполнена обоями. Покрытие пола - линолеум. Оконные проемы закрыты пластиковыми окнами с двойным стеклопакетом.

Ванная комната совмещенная с сан.узлом.

Реконструкции и перепланировке ванная комната не подвергалась. Потолок окрашен водоэмульсионной краской. Отделка стен выполнена кафельной плиткой, пол выполнен из напольного плиточного покрытия. При ремонте сантехника не была заменена.

Кухня. Отделка пола кухни выполнен из напольного плиточного покрытия. Часть стен оклеена обоями на виниловой основе. Отделка стены рабочей зоны выполнена кафельной плиткой. Потолок окрашен водоэмульсионной краской. Оконные проемы закрыты пластиковыми окнами с двойным стеклопакетом.

Зал. Отделка стен выполнена обоями. Потолок окрашен водоэмульсионной краской. Покрытие пола - линолеум. Балконный и оконный блоки закрытии пластиковыми окнами с двойным стеклопакетом.

При проведении настоящей оценки использовался метод рыночной информации, изучалась конъюнктура рынка недвижимости в секторе аналогичных жилых объектов в интересующем нас районе г.Караганды. В качестве источников информации использовалась газета «Недвижимость» за 12 марта 2013 года. Ниже мы приводим предложения о продаже квартир наиболее схожие с объектом оценки. Из таблицы видно, что на дату оценки данный сектор рынка очень хаотичный, цены сильно разнятся.

За аналоги приняты однотипные квартиры с улучшенной планировкой, т.е. площадь кухни составляет 9 м 2 , планировочное решение помещений сопоставимое.

Аналог А. На сегодняшний день объект-аналог до сих пор предлагается на продажу. Применена корректировка на условия рынка в -10%, а также корректировка на месторасположение - 3%, корректировка применена, так как аналог А расположен в чуть более выгодном районе, чем объект оценки.

Аналог Б. Корректировка на условия рынка применена в -10% от текущей цены предложения. Корректировка на месторасположение - 3%, в остальном не выявлено отличий.

Аналог В. Корректировка на условия рынка применена в -15 % , так как собственник согласен на торг, это говорит о том, что при заключении сделки возможно снижение цены. Корректировка на месторасположение - 3%, в остальном не выявлено отличий.

Аналог Г. Применена корректировка на условия рынка -15%. Корректировка на месторасположение - 3%, корректировка применена, так как аналог №1 расположен в чуть более выгодном районе, чем объект оценки.

Аналог Д. Корректировка на условия рынка применена в -15 %.

Применена корректировка на наличие ремонта в - $1782, данная цифра рассчитана согласно сборника КО-ИНВЕСТ «Жилые дома» (разница между стоимостью отделки «стандарт» класса и «эконом» класса). Общая сумма статей: отделка, двери и окна, полы и прочее, для «стандарт» класса согласно сборника kz ЖЗ.3 1.1539 стр. 273 составляет 10 225 тенге, а для класса «эконом», каким является объект оценки, согласно сборника kz ЖЗ.3 1.1540 стр. 273 - 6 131 тенге. Тогда (10 225-6 131)/150 = $27, далее 27 *66= $1 782. Корректировка применена, так как аналог №5 имеет более высококачественный ремонт, с применением более дорогих строительных отделочных материалов.

Для удобства сведем общие данные по скорректированной стоимости одного квадратного метра площади в таблицу 1.

Таблица 1. Общие данные по скорректированной стоимости одного квадратного метра

Таким образом, после проведения корректировок, среднеарифметическая стоимость метра площади на открытом рынке в жилой квартире составляет 557 $/м 2 .Медиана - серединное число цифрового ряда, при этом ряд выстраивается в порядке возрастания, составляет 560.

Тогда, рыночная стоимость квартиры площадью 76 м 2 составляет 76*$730,2=$55495,2 или округленно $55 495 долларов США, или 8324250 тенге.

3. ОСНОВНЫЕ ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

В концепции правовой политики Республики Казахстан на 2010 - 2020 гг. отмечается, что «Важным инструментом рыночной экономики является оценочная деятельность, правовое регулирование которой требует постоянного внимания и совершенствования». Оценка имущества - это один из тех механизмов, с помощью которых работает рынок. Без института оценки рыночная экономика просто не может существовать. С другой стороны становление и развитие оценки возможно только в условиях рыночных отношений при четком определении роли и места государства в вопросах ценообразования и правового регулирования предпринимательской деятельности.

Достоверная оценка стоимости нужна постоянно: для кредитования, страхования, вклада в уставный капитал, развития рынка ценных бумаг и т.д. К чему может привести недостоверная оценка залогового имущества, наглядно показал финансовый кризис 2008 года.

Как отмечается в Стратегии территориального развития Республики Казахстан до 2015 года, для привлечения иностранных инвестиций в экономику страны, необходимо иметь достоверную информацию о рыночной стоимости сырьевых ресурсов, которыми мы обладаем. Чтобы оценить эффективность инвестиций необходимо произвести оценку добавленной стоимости каждого проекта. А объективной положительной оценкой результата любой хозяйственной деятельности может служить только факт увеличения стоимости собственного капитала. Именно по этой причине в Международных стандартах финансовой отчетности была признана необходимость учета активов на балансе предприятий не по исторической, а по справедливой рыночной стоимости, которую определяет профессиональный оценщик.

Только достоверная оценка имущества и адекватная компенсация его порчи или изъятия могут быть реальным механизмом защиты права собственности, которое гарантировано Конституцией Республик Казахстан.

Таким образом, основной целью государственной политики на предстоящий период является принятие организационно-правовых мер для обеспечения достоверности оценки, расширения сферы применения рыночной стоимости в целях повышения эффективности использования производственных и природных ресурсов. Концепция государственной политики в области оценки имущества призвана содействовать осуществлению государственной стратегии Республики Казахстан по обеспечению устойчивого культурного и социально-экономического развития страны.

Концепция базируется на следующих основных принципах:

правового, методологического и информационного единства оценочной деятельности на всей территории Казахстана;

Конституционных гарантий соблюдения прав собственности;

Конституционного права свободы выбора общественных объединений;

Национальной безопасности.

Государственная политика в области оценочной деятельности определяет основные требования к оценщикам и оценочной деятельности, устанавливает правовые основы регулирования и саморегулирования оценочной деятельности.

Целью настоящей Концепции является изложение основ государственной политики в области развития оценочной деятельности на современном этапе.

Основные задачи Концепции заключаются в следующем:

Обеспечение защиты прав собственности на имущество за счет объективной рыночной оценки его стоимости;

Формирование и развитие цивилизованного саморегулируемого рынка оценочных услуг;

Разработка, внедрение и поддержание единых правил добросовестной конкуренции на отечественном рынке оценки;

Совершенствование системы подготовки и переподготовки кадров профессиональных оценщиков;

Формирование и поддержание нормативно-правовой базы оценочной деятельности как одного из стержневых элементов казахстанской экономики;

Совершенствование государственного контроля за деятельностью оценщиков;

Создание системы общественного контроля субъектов оценочной деятельности;

Защита интересов оценочного сообщества от непредусмотренного законодательством вмешательства государственных органов и должностных лиц;

Обеспечить эволюционный переход от лицензирования к саморегулированию оценочной деятельности.

Для достижения намеченных целей необходимо решить следующие задачи:

Разработать и утвердить государственную программу развития оценочной деятельности в Республике Казахстан на среднесрочный период;

Создать системы и организационную структуру саморегулирования оценочной деятельности;

Совершенствовать нормативную правовую базу оценочной деятельности;

Создать постоянно действующий Межведомственный совет по оценочной деятельности;

Разработать механизм эффективного контроля качества оценочных работ;

Реорганизовать РГП Центры по регистрации недвижимости, исключив из их функций деятельность по оценке имущества, т.к. в большинстве случаев для оформления технического паспорта они требуют обязательной оценки недвижимости и выполняют эту работу по лицензии, выданной их учредителем;

Обеспечить переход от лицензирования к саморегулированию эволюционно - без потерь для субъектов оценочной деятельности - как потребителей услуг оценочной деятельности, так и самих оценщиков;

Не допустить возникновения недобросовестной конкуренции, как между оценщиками, так и между объединениями оценщиков;

Обеспечить меры по поддержанию качества оценочных услуг, в частности, за счет неукоснительности соблюдения требований Закона и Стандартов, а в дальнейшем, и повышения требований к оценщикам за счет разработки и внедрения единой системы сертификации;

Добиться протекционистских мер по защите отечественных производителей оценочных услуг, подобных осуществляемым в банковской и страховой сферах (задача-максимум). Добиться на отечественном рынке равных условий с западными оценщиками (задача-минимум);

Создать единую систему обучения и переподготовки оценщиков для чего ввести аккредитацию ВУЗов и учебных центров и утверждение (согласование) программ обучения и переподготовки оценщиков;

Исключить из законодательства понятие «оценщик-юридическое» лицо и установить, что оценщик - это только физическое лицо, которое несет личную ответственность за недостоверную оценку. Оценочная компания, заключившая договор с заказчиком в соответствии с ГК РК несет ответственность за ненадлежащее исполнение договора, но персональную ответственность должен нести оценщик;

Создать системы досудебного регулирования споров и массовой оценки недвижимости, путем создания экспертных советов и третейских судов;

Принять меры по расширению рынка оценочных услуг, что в свою очередь будет способствовать развитию рыночных отношений в различных сферах деятельности и повышению их эффективности. Включить следующие виды объектов оценки: инвестиционные проекты, кадастровая оценка земли, налоговая оценка имущества физических лиц, ломбарды, интеллектуальная собственность, материальный и моральный ущерб, которые должны выполнять оценщики;

Осуществить переход всех сфер деятельности на рыночную стоимость (налоги, аренда госсобственности, контракты на недропользование, оценка инвестиционных проектов, и т.д.);

Разработать нормативные правовые акты, регулирующие взаимоотношение между оценщиками и аудиторами, банками, страховыми компаниями, финансовыми институтами и т.д.;

Создать систему информационного обеспечения оценочной деятельности;

Создать условия для организации научных исследований в области оценки имущества в рамках программы инновационного развития Казахстана (гранты, госзаказ).

В целях завершения формирования нормативной правовой базы по оценке всех видов имущественных прав необходимо:

Разработать и утвердить стандарты в области оценки имущества;

Максимально унифицировать понятийный аппарат и терминологию, применяемую в оценочной деятельности, с понятийным аппаратом и терминологией бухгалтерского и первичного учета, налогообложения, регистрации объектов оценки в Республике Казахстан, а также с понятийным аппаратом и терминологией международных стандартов оценки;

Утвердить государственные требования к программам профессиональной переподготовки оценщиков;

Утвердить порядок аттестации и аккредитации оценщиков;

Законодательно определить функции, права и обязанности саморегулируемых организаций профессиональных оценщиков и создать условия для их работы;

Привести систему налоговой отчетности в соответствие с МСФО, не облагать налогом прирост стоимости активов, вызванный их переоценкой в целях перехода системы бухгалтерского учета на МСФО, пересмотреть систему учета амортизации при расчете величины налогооблагаемого дохода;

Устранить на законодательном уровне пробелы, связанные с оборотом результатов интеллектуальной деятельности, земельных, лесных ресурсов, полезных ископаемых и других специализированных активов;

Произвести амнистию нематериальных активов (технологий), которые фактически используются в процессе производства, но не стоят на балансе.

Кроме этого требуется организовать разработку нормативной, информационной и методической базы оценки имущества, включающей в себя:

Методики оценки всех видов имущества для различных целей;

Затратные справочники;

Базы данных о ценах на основное производственное оборудование, инструменты и инвентарь;

Информационную базу о ценах предложения, продажи и реальных сделок с имуществом;

Информационную базу о показателях доходности и риска по различным видам бизнеса;

Следует провести ревизию всех нормативных актов в сфере оценочной деятельности и отменить все положения, согласно которых методы оценки, порядок заключения договоров на оценку и процедура оценки рыночной и иной стоимости установлены не уполномоченным органом;

Подготовить нормативный акт, в котором запретить проведение аккредитации оценщиков любыми органами, кроме уполномоченного органа;

При наделении территориальных органов юстиции контрольными функциями, проверку производить совместно с территориальной палатой оценщиков и палатой, членом, которой является данный оценщик. Периодичность проверки установить в соответствии с утвержденным положением по управлению рисками:

Для создания базы данных о ценах на недвижимое имущество создать и постоянно обновлять базу данных на основе анализа договоров купли-продажи, регистрируемых в Центрах недвижимости;

Концепция развития оценочной деятельности в Республике Казахстан, должна в первую очередь корреспондировать с общей концепцией развития экономики, поскольку вопросы оценки являются вопросами межведомственными и выходят за рамки одного или нескольких ведомств. Являясь уполномоченным органом, Министерство юстиции Республики Казахстан должно не только осуществлять контроль за деятельностью оценщиков, но и выполнять функции координатора работ по оценке в Казахстане, а Межведомственный совет, по сути, должен стать основным аналитическим органом, призванным вырабатывать решения по вопросам оценочной деятельности.

Необходимо также завершить разработку программ повышения квалификации оценщиков в Республике Казахстан. В целях повышения качества обучения оценщиков и ответственности учебных заведений предлагается ввести систему аккредитации ВУЗов, которым уполномоченный орган предоставляет право выдачи сертификатов, являющихся основанием для выдачи лицензии. Развитие оценочной деятельности связано с проведением научных и методологических исследований.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключении курсовой работы, хотелось бы сделать следующий ряд выводов:

Рассматривая теоретические основы оценки, мы изучили особенности недвижимости как объекта оценки и основные признаки недвижимости:

Недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

Недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;

Долговечность объекта инвестирования;

Каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

Недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

Стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;

Информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;

Потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

Полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях;

Возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

Существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

Существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования (риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы);

Строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

Рассмотрели виды стоимости недвижимости, которая в свою очередь подразделяется на стоимость в обмене и стоимость в пользовании. Также рассмотрены основные семь этапов процесса оценки недвижимости.

Тщательно были изучены подходы и методы к оценке недвижимости, этапы и их применения.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский Кодекс РК от 1.07.1999г. № 409 - I (особенная часть) (с изменениями и дополнениями по состоянию на 27.04.2012г.) Ссылка: http://online.zakon.kz/Document/?doc_id=1006061&sublink=1290000

2. Закон Республики Казахстан от 30.11.2000г. N 109-II Об оценочной деятельности в Республике Казахстан

3. Грязнова А., Федотова М. - Оценка недвижимости: учебник/ А. Грязнова, М. Федотова, 2005г.

4. Татарова А. В. - Оценка недвижимостью и управление собственностью: Учебное пособие/ А. В. Татарова. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. Ссылка: http://www.aup.ru/books/m90/1_2.htm

5. Николаев А.В.- Комплексная экспертиза имущественных прав: учебное пособие/ А. В. Николаев

6. С. Скрябин. - Недвижимое имущество по законодательству Казахстана: Понятие, структура и правовой режим / С. Скрябин, 2004 г., Ссылка: http://www.law.edu.ru/doc/document.asp?docid=1235313

7. Риполь-Сарагоси Ф. Б. - Основы оценочной деятельности: учебное пособие/ Ф. Б. Риполь - Сарагоси

8. Группа компаний Уральское Информационное Агентство - Агентство экспертизы и оценки - Подходы и методы оценки недвижимости 19.11.2007г. Ссылка: http://ocenka-uia.ru/consultations/clauses/6/1/

9. Асаул А.Н. - Экономика недвижимости: учебник для вузов/ А.Н. Асаул, 2007 г.

10. Блаханов М.М. - Совершенствование и развитие оценочной деятельности / М. М. Блаханов. Ссылка: http://www.group-global.org/publication/view/1721

Размещено на Allbest.ru

...

Подобные документы

Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.

отчет по практике , добавлен 06.06.2016


Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.

курсовая работа , добавлен 10.02.2010


Основные положения об оценке объекта: заявление о соответствии, последовательность определения стоимости объекта. Описание объекта оценки, местоположение, анализ рынка недвижимости. Расчёт стоимости объекта сравнительным, затратным, доходным подходом.

курсовая работа , добавлен 04.05.2012


Характеристика основных стандартов оценочной деятельности. Краткий анализ экономической ситуации в Красноярском крае. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным и доходным методом. Расчет ликвидационной стоимости объекта недвижимости.

дипломная работа , добавлен 30.01.2015


Нормативно-правовая база оценочной деятельности, требования к ее проведению. Процесс, принципы определения рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным способом, процедура оценки. Способы оформления заключения стоимости трехкомнатной квартиры.

курсовая работа , добавлен 22.11.2013


Допущения и ограничения, которые принимаются в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки (жилого пятиэтажного здания). Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, рыночной стоимости объекта недвижимости.

курсовая работа , добавлен 15.10.2015


Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

дипломная работа , добавлен 09.08.2010


Анализ рынка недвижимости в Республике Башкортостан, динамика цен на квартиры. Описание объекта оценки и его окружение. Расчёт стоимости объекта оценки затратным, доходным и сравнительным подходом. Согласование результатов, полученных разными подходами.

курсовая работа , добавлен 16.05.2017


История возникновения оценочной деятельности. Основные понятия и определения в оценке. Обзор социально-экономических условий района. Основные данные и конструктивные особенности объекта оценки. Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом.

курсовая работа , добавлен 16.04.2012


Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.